Spécial investissement locatif : le dispositif Censi-Bouvard décrypté

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Dans le top 3 des dispositifs d'investissements locatifs préférés des Français, on retrouve la loi Censi-Bouvard. Ce mécanisme permet d'alléger vos impôts tout en profitant d'une récupération de la TVA. Mais seuls certains types de biens sont éligibles à ce dispositif, les résidences de services. Pouvez-vous profiter du dispositif Censi-Bouvard ? Sous quelles conditions ? On fait le point.

Qu'est-ce que la loi Censi-Bouvard ?


Loi de défiscalisation parmi les plus connues en France, le dispositif Censi-Bouvard fait écho à la loi Pinel mais pour un autre segment du marché, les logements meublés.

Les grandes lignes de la loi Censi-Bouvard


Si vous avez pour projet de réaliser un investissement locatif, la loi Censi-Bouvard peut vous intéresser. Elle permet d'investir dans un logement meublé non professionnel (LMNP) le plus souvent neuf, sauf exception. Le dispositif concerne donc principalement les résidences de services comme les résidences étudiantes, les résidences seniors ou les EHPAD. En échange d'une belle réduction d'impôts et de la récupération de la TVA, l'investisseur, vous, loue son logement pendant 9 ans via un bail commercial. Alors qu'elle aurait dû prendre fin plusieurs fois ces dernières années, la loi Censi-Bouvard a finalement été prolongée jusqu'au 31 décembre 2021. C'est le moment d'en profiter pour questionner vos désirs/besoins d'investissement locatif.

Pourquoi la loi Censi-Bouvard ?


La loi Censi-Bouvard a été pensée par le gouvernement pour répondre à plusieurs objectifs :

• Booster la construction de logements neufs et dynamiser le secteur du bâtiment.
• Donner la possibilité et l'envie aux particuliers de réaliser un investissement locatif rentable.
• Rendre le placement dans la pierre accessible avec, dans certains cas, un faible ticket d'entrée.
• Étoffer le parc locatif pour des populations spécifiques et en croissance constante : les étudiants et les seniors principalement.
 
Le dispositif Censi-Bouvard apporte donc des solutions et réponses à diverses problématiques et enjeux liés à la construction et à l'économie française générale. 

Quels sont les avantages de la loi Censi-Bouvard pour les particuliers ?

 
Les avantages de la loi Censi-Bouvard pour les particuliers sont nombreux. Comme pour tout investissement locatif, ils sont avant tout financiers, mais pas seulement :

• 11% de réduction d'impôt calculée sur le montant total de l'opération dans la limite de 300 000€ et répartie sur 9 ans.
• Récupération de la TVA appliquée sur le coût de l'opération.
• Report de la réduction d'impôts dans certains cas sur 6 ans.
• Revenus locatifs imposés en micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
• Abattement forfaitaire de 50%.
• Gestion locative et fiscale simplifiée grâce au bailleur commercial.
• Gain de temps dans la gestion du bien.
• Versement assuré des loyers via le bailleur commercial. 

Pourquoi choisir la loi Censi-Bouvard pour investir ?

 
Les avantages fiscaux en tête, vous vous demandez peut-être pourquoi vous devriez investir avec la loi Censi-Bouvard ? Voici deux bonnes raisons de franchir le pas :

• Le dispositif Censi-Bouvard est un placement d'avenir : prolongée plusieurs fois, la loi de défiscalisation est reconnue pour permettre aux particuliers de réaliser un placement sur le long terme. Il faut dire que plus les années passent, plus la population allonge sa durée de vie. Il y a de plus en plus de personnes âgées en France qui ont besoin de se loger dans des logements adaptés. Les résidences seniors sont ainsi destinées à les accueillir. Du côté des étudiants, le constat est identique : leur part augmente à vitesse grand V. Les résidences étudiantes dans une ville à l'offre d'enseignement supérieur reconnue sont donc prisées. Autant d'assurances pour les investisseurs de voir leur bien occupé toute l'année.

 Des avantages couplés : en optant pour la loi Censi-Bouvard, vous bénéficiez également de ceux du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) comme la récupération de la TVA, nous y reviendrons dans les paragraphes qui suivent.

La réduction d'impôts en loi Censi-Bouvard

 
C'est évidemment LA question que se posent tous les investisseurs : de quelle réduction d'impôts vais-je pouvoir bénéficier en investissant avec la loi Censi-Bouvard ? Immédiatement mais également dans quelques années ? Notre réponse. 

Quelle réduction d'impôts avec la loi Censi-Bouvard ?


Grâce à la loi Censi-Bouvard, vous pouvez profiter d'une réduction d'impôts sur le revenu de 11% du prix du logement hors taxe, calculée sur un montant maximum de 300 000€. Cette réduction est appliquée de manière proportionnelle pendant neuf ans. Avantage majeur du dispositif, si vos impôts ne sont pas assez élevés certaines années pour que la réduction d'impôts soit intéressante, la défiscalisation se reporte pendant six ans. Pour bénéficier de ce mécanisme, le logement doit toujours être en location l'année au cours de laquelle le report a lieu.

En plus de la réduction d'impôts, la loi Censi-Bouvard autorise, nous l'avons expliqué, la récupération de la TVA sur votre acquisition. Une TVA qui est chiffrée à 20% du montant du logement quand il s'agit d'une résidence de services avec trois services ou davantage en plus de l'hébergement. Pour profiter de ce remboursement de la TVA, le contribuable doit s'assurer que :

• 3 services ou plus sont proposés dans la résidence comme le petit-déjeuner, l'entretien, la fourniture du lien ou encore l'accueil.
• Les loyers sont soumis à la TVA.
• Il est déclaré sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
• Les loyers sont imposés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Ces conditions respectées, la TVA est restituée sur simple envoi d'un courrier (préférez le recommandé avec accusé de réception) auprès du centre des impôts dont vous dépendez. 

Comment profiter de la réduction d'impôts Censi-Bouvard chaque année ?


Chaque année, l'investisseur doit déclarer ses revenus locatifs via le formulaire de déclaration générale de revenus n°2042. Si vous avez opté pour la loi Censi-Bouvard, vous devez également renvoyer deux autres formulaires :

• La déclaration des recettes issues de votre activité locative non professionnelle via le formulaire n°2031 (BIC).
• La déclaration des revenus complémentaires via le formulaire n°2042 C.

Bon à savoir : si vous mettez votre logement Censi-Bouvard en location pour la première année, vous devez également cocher la case 7II et renseigner les informations concernant le logement et le bail établi

Qui est éligible à la loi Censi-Bouvard ?


Après lecture des différents avantages du dispositif Censi-Bouvard, vous l'avez compris, l'investissement locatif est fiscalement intéressant tout en donnant la possibilité de constituer un solide patrimoine immobilier. Il reste désormais à déterminer si vous êtes aujourd'hui éligible à ce mécanisme mais également si tous les biens sont éligibles à la loi Censi-Bouvard. Voici tout ce que vous devez savoir sur les conditions d'éligibilité. 

Êtes-vous éligible à la loi Censi-Bouvard ?


Tous les contribuables français majeurs peuvent profiter de la loi Censi-Bouvard. Pour en bénéficier, il faut réaliser un investissement locatif meublé avant le 31 décembre 2021. Vous devez posséder le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Cela signifie ainsi que les revenus de la location ne peuvent excéder 23 000€ par année et 50% de vos revenus globaux.
 
Bon à savoir : une inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) n'est pas nécessaire pour investir en loi Censi-Bouvard. 

Quels sont les logements éligibles à la loi Censi-Bouvard ?


La loi Censi-Bouvard vise certains types de logements meublés situés en résidence de services. Vous devez ainsi vous tourner vers un programme immobilier neuf éligible au dispositif achevé ou en l'état futur d'achèvement destiné à être :
 
• Une résidence étudiante occupée au moins par 70% d'étudiants et proposant a minima 3 services comme le petit-déjeuner, le ménage, l'entretien du linge, la fourniture du linge, la réception…
• Une résidence seniors occupée par des personnes âgées ou des adultes handicapés et proposant des actes médicaux ou paramédicaux.
• Un EHPAD qui dispense des soins sur une longue durée à des personnes non autonomes et qui demandent une surveillance médicale constante.
 
Le logement meublé est ensuite loué sous le sceau d'un bail commercial de 9 ans à l'exploitant de la résidence.
 
Bon à savoir : les résidences de tourisme classées ne sont plus éligibles à la loi Censi-Bouvard depuis le 31 décembre 2016. 

Tout savoir sur le zonage Censi-Bouvard


Contrairement à d'autres dispositifs comme la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard n'appelle pas le respect d'un zonage particulier. C'est vraiment le type de résidence, une résidence de services donc, qui ouvre le droit à l'avantage fiscal. Vous pouvez ainsi investir partout en France en faisant preuve d'une certaine logique. Un exemple ? Investissez dans une résidence étudiante dans les grandes ou moyennes villes étudiantes dans lesquelles la demande locative est forte. Préférez un logement meublé en résidence seniors à deux pas du centre-ville et/ou des transports en commun. Deux vecteurs d'attractivité importants pour les personnes âgées.

La location d'un logement Censi-Bouvard


Une fois le logement réceptionné, vient le moment de le mettre en location. Vous l'avez compris, votre bien Censi-Bouvard doit rester loué pendant 9 ans sous le sceau d'un bail commercial. En résumé : vous ne vous occupez de rien, ou presque. 

Comment louer un logement en loi Censi-Bouvard ?

 
Une fois livré, le logement est mis en location dans le mois qui suit l'achèvement de l'immeuble ou l'acquisition du bien. La location doit être une location meublée et régie par un bail commercial à l'exploitant de la résidence de services. Quelques conditions sont donc à respecter :

• Le logement est en l'état d'être loué.
• Le logement ne peut être mis à disposition gratuitement ou loué à un occupant précaire.
• Le logement ne peut être loué au propriétaire ou à un membre de sa famille.
• Le logement ne peut être cédé avant la fin du bail commercial.
• La location ne fait pas l'objet d'une activité professionnelle.
• L'investisseur n'est pas inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
 
Ces conditions intégrées, l'investissement locatif Censi-Bouvard amène un avantage certain : vous déléguez la gestion locative. Pendant les neuf années du bail commercial, un professionnel assure ainsi le quotidien de votre logement, de la recherche du locataire au mandat de certains intervenants en cas de besoin. Et vous, investisseur, vous percevez vos loyers chaque mois. Un formidable moyen de constituer un patrimoine immobilier pérenne tout en gagnant du temps. 

Le locataire en loi Censi-Bouvard


Contrairement à certains dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, le logement Censi-Bouvard n'appelle pas le respect de plafond de ressources et de loyer. Mais attention, les résidences de services demandent de respecter le public visé lors du choix du locataire. Ainsi, les résidences étudiantes sont destinées aux étudiants et les résidences seniors aux personnes âgées. 

La durée de location obligatoire est terminée : que faire de votre logement Censi-Bouvard ?

 
Vous arrivez prochainement au terme du bail commercial et de la durée de location obligatoire de neuf ans. Des interrogations sont donc à l'ordre du jour : qu'allez-vous faire de ce bien ? Qu'avez-vous le droit de faire avec ce logement ?

La première option est de revendre le bien Censi-Bouvard pour bénéficier de liquidités, d'une plus-value éventuelle et d'une possible somme à réinvestir pour continuer à défiscaliser.

La seconde option consiste à conserver le bien pour continuer à le louer sans réduction d'impôts.

Enfin, troisième et dernière option, vous pouvez également décider d'occuper votre bien. Un calcul qui peut être gagnant : en investissant dans une résidence seniors par exemple, vous défiscalisez pendant plusieurs années avant d'avoir vous-même besoin d'occuper un logement meublé et parfaitement adapté à vos besoins. Un calcul à réaliser sur le très long terme.

Mode d'emploi pour réussir son investissement immobilier en loi Censi-Bouvard


 
Vous avez jusqu'au 31 décembre 2021 pour profiter de tous les avantages de la loi Censi-Bouvard mais sans questionnement en amont et sans anticipation. Avec quelques astuces et conseils, vous mettez toutes les chances de votre côté pour optimiser votre placement immobilier.
 
Conseil n°1 pour réussir votre investissement locatif Censi-Bouvard
 
Nous ne le répèterons jamais assez, l'emplacement détermine à lui-seul une grande partie de la réussite de votre projet immobilier. Ainsi, si vous décidez de vous tourner vers une résidence étudiante, les grandes métropoles régionales sont conseillées. Nantes, Bordeaux, Lyon ou encore Montpellier et Marseille sont des villes qui attirent toujours plus d'étudiants chaque année. Une liste qui n'est évidemment pas exhaustive. Du côté des résidences seniors, les villes à taille humaine proposant un tissu associatif développé sont une bonne option. Veillez également à la proximité des commerces, des services, des transports en commun… Les personnes âgées ne sont en effet que peu souvent motorisées. (Un constat valable également pour les étudiants.)
 
L'un des avantages de la loi Censi-Bouvard est de ne pas demander le respect d'un zonage établi. Profitez-en tout en analysant scrupuleusement le marché locatif.
 
Conseil n°2 pour réussir votre investissement locatif Censi-Bouvard

Vous l'avez compris, votre investissement locatif fera l'objet d'un bail commercial. Veillez à ce que le document soit établi dans les règles de l'art et mentionne précisément le montant du loyer et son évolution au fil des années. Ce même contrat doit également lister le taux de rendement locatif garanti par l'exploitant ainsi que la répartition des charges observée entre le gestionnaire et le propriétaire.
 
Conseil n°3 pour réussir votre investissement locatif Censi-Bouvard

Le choix du gestionnaire est primordial dans la réussite de votre investissement locatif en loi Censi-Bouvard. Réalisez enquête et analyse en amont afin de vous assurer de son sérieux. Dans le cas d'un programme immobilier neuf, le gestionnaire est établi en amont et sélectionné par le promoteur pour sa fiabilité et son expérience.
 
Vous souhaitez en savoir plus sur la loi Censi-Bouvard ? Vous avez un projet d'investissement locatif ? Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf qui vous accompagnent dans toutes les étapes de votre projet, du simple conseil à la remise des clés.
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