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Immobilier : quelle règle en cas de divorce ?

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Il est de ces moments dans la vie où l’on préfèrerait ne pas avoir à se soucier des problèmes administratifs. Et pourtant, certains cas l’obligent. Vous avez réalisé un investissement locatif en couple et vous vous séparez ? Voici les règles qui s’appliquent lors d’une séparation. Qui garde quoi ? Qui a le droit à quoi ? Des réponses simples pour ne pas rendre la situation plus compliquée.

Comment se passe un divorce quand on est propriétaire : FAQ

Comment divorcer quand on a un bien immobilier propre en commun ? 

Le divorce est une décision importante qui peut avoir des conséquences sur votre situation patrimoniale, notamment si vous possédez un bien immobilier en commun avec votre conjoint. Selon le type de divorce que vous choisissez, les modalités de partage du bien immobilier peuvent varier.

Si vous optez pour un divorce par consentement mutuel, vous devez vous mettre d’accord avec votre conjoint sur le sort du bien immobilier avant de signer la convention de divorce. Vous avez généralement trois possibilités :

  • Vendre le bien immobilier et partager le produit de la vente entre vous.

 

 

  • Conserver le bien immobilier en indivision, c’est-à-dire que vous restez tous les deux propriétaires et que vous gérez le bien ensemble.

 

Dans tous les cas, vous devez faire établir un acte de partage par un notaire, qui sera intégré à la convention de divorce rédigée par vos avocats. Vous devrez également payer des frais de notaire et des droits de partage, qui représentent 2,5 % de la valeur des biens communs.

Si vous optez pour un autre type de divorce, vous n’avez pas à vous mettre d’accord sur le partage du bien immobilier avant que le divorce ne soit prononcé. Vous pouvez demander au juge de statuer sur les conséquences patrimoniales du divorce lors de l’introduction de l’instance, si vous avez des désaccords persistants avec votre conjoint sur ce sujet. Sinon, vous avez un an après le divorce pour liquider la communauté devant le notaire.

Bon à savoir : si vous ne parvenez pas à vous entendre, le juge peut décider que le bien immobilier soit mis aux enchères et que le produit de la vente soit partagé entre vous.

Comment calculer le partage des biens en cas de divorce ? Ce que dit le notaire

Le partage des biens en cas de divorce dépend du régime matrimonial sous lequel les époux sont mariés. Il existe trois types de régimes matrimoniaux : la communauté, la séparation de biens et la communauté universelle. Chaque régime a ses propres règles pour la liquidation et le partage des biens.

  • La communauté est le régime le plus courant. Les époux partagent leurs biens communs (salaires, indemnités, etc.) et leurs dettes. Lors du divorce, chaque époux reprend ses biens propres (biens acquis avant le mariage ou par donation) et les biens communs doivent être partagés par moitié entre les époux.

 

  • La séparation de biens est un régime qui permet aux époux de conserver leurs biens personnels (argent, meubles, véhicules, etc.) et de ne pas partager leurs dettes. Lors du divorce, chaque époux reprend ses biens propres et les biens indivis (biens loués ou copropriétaires) doivent être partagés selon la valeur réelle ou estimée des biens.

 

  • La communauté universelle est un régime qui combine les caractéristiques de la communauté et de la séparation de biens. Les époux partagent leurs biens communs et leurs dettes, mais ils peuvent aussi conserver leurs droits sur certains biens personnels (argent, meubles, véhicules, etc.). Lors du divorce, chaque époux reprend ses droits sur les biens personnels et les biens indivis doivent être partagés selon la valeur réelle ou estimée des biens.

 

Pour calculer le partage des biens en cas de divorce, il faut d’abord identifier tous les éléments du patrimoine des époux (biens propres, biens communs, dettes). Ensuite, il faut faire une liquidation qui consiste à chiffrer la valeur totale du patrimoine en prenant en compte les dépenses et les revenus liés aux différents éléments.

Enfin, il faut faire un partage qui consiste à répartir la valeur totale du patrimoine entre les époux selon leur situation.

Le calcul du partage des biens peut être complexe et nécessite l’aide d’un professionnel (notaire ou avocat). Il existe aussi des sites internet qui proposent des simulateurs ou des conseils pour vous aider à estimer le montant que vous pouvez recevoir ou verser lors d’un divorce. Ces outils utiles ne remplacent cependant pas l’avis d’un expert.

Comment faire pour divorcer sans vendre la maison ?  Le droit de partage et de rachat

Selon la nature du bien immobilier que vous possédez avec votre conjoint, il existe différentes possibilités pour divorcer sans vendre la maison. Voici un résumé des options qui s’offrent à vous :

  • Si la maison est un bien propre, c’est-à-dire qu’elle a été acquise par l’un des époux avant le mariage ou qu’elle provient d’une donation ou d’un héritage, l’époux propriétaire peut la conserver sans l’accord de l’autre, sauf si le régime matrimonial est celui de la communauté universelle.

 

  • Si la maison est un bien commun, c’est-à-dire qu’elle a été acquise par les deux époux pendant le mariage, il faut régler le sort du bien immobilier lors du divorce. Il y a deux possibilités :

 

1. L’un des époux rachète la part de l’autre et devient l’unique propriétaire de la maison. Il faut alors faire établir un état liquidatif par un notaire.

2. Les deux époux restent propriétaires de la maison par indivision. Il faut alors faire rédiger une convention d’indivision par un notaire, qui fixe les modalités de gestion et de partage du bien.

Peut-on donner sa part de maison en cas de divorce ? Zoom sur l'état liquidatif, la donation, la séparation de bien et le consentement mutuel

Lors d’un divorce, un époux peut décider de donner sa part de la maison à son ex-conjoint. Une situation qui reste rare mais tout à fait légale !

Cette procédure comprend l’établissement d’un état liquidatif, qui est un document notarié, ainsi que le paiement d’une soulte, qui doit compenser l’excédent de la valeur de l’immobilier.

Le calcul de l’état liquidatif dépend du régime matrimonial du couple, de la valeur vénale du bien, du passif et de l’actif du patrimoine commun. Il faut également prendre en compte les mensualités du crédit immobilier que l’un des époux a remboursé seul pendant la séparation.

Si vous êtes d’accord sur la marche à suivre et sa finalité, vous pouvez opter pour le divorce par consentement mutuel, qui est plus rapide et moins coûteux. Il reste évidemment conseillé de contacter un avocat spécialisé en divorce pour vous aider à choisir la procédure de divorce adaptée et pour rédiger l’état liquidatif.

Peut-on divorcer et rester dans la même maison ? 

Voici une question complexe. La réponse dépend là encore de plusieurs facteurs, tels que le régime matrimonial, l’accord des époux, la présence d’enfants, etc. Voici quelques éléments de réponse pour vous aider à y voir plus clair :

  • Le divorce met fin aux devoirs et obligations du mariage, comme le devoir de cohabiter. Cependant, il est assez fréquent que les époux continuent à vivre ensemble dans le logement, souvent de façon temporaire, que ce soit pendant la procédure de divorce ou après le prononcé de celui-ci.

 

  • Les raisons de cette cohabitation peuvent être multiples : causes financières, éducation des enfants… Cette cohabitation est possible, mais il est certain qu’elle reste instable, notamment si le logement a déjà été attribué à l’un des époux dans le cadre du prononcé du divorce.

 

  • En présence d’un bien immobilier commun, les époux doivent passer devant un notaire dans toute procédure de divorce. Ils peuvent décider d’un commun accord qui reste dans le logement. Le choix est apprécié par le juge aux affaires familiales.

 

  • Lors de la séparation, les deux conjoints ont le droit de rester dans le logement conjugal. Cela s’applique même si l’un d’entre eux n’en est pas propriétaire (selon le régime matrimonial). Le second époux n’a pas le droit de mettre à la porte son ex-conjoint.

 

  • L’un des époux peut donc à l’issue du divorce laisser la maison au conjoint. En revanche, en l’absence d’accord, le juge devra trancher.

 

  • La vente du bien commun n’est donc pas une condition obligatoire pour divorcer. Par ailleurs.

 

Bon à savoir : l’un des ex-époux n’a pas le droit de changer les serrures pour bloquer l’accès du logement à son ex-conjoint.

 

Investissement locatif : le maintien des avantages en cas de divorce

Pour la dernière fois en décembre 2013, l’administration a rappelé les règles appliquées en cas de divorce dans le cadre d’un investissement locatif. Elle indique que si le logement est en cours de location, les avantages émanant des dispositifs fiscaux restent inchangés pour les ex-époux. Ils conservent le bien en indivision après leur séparation.

Au cours de cette période de location, ils s’engagent tous deux à continuer à mettre leur investissement locatif sur le marché au regard des conditions imposées par le dispositif fiscal concédé lors de l’achat.

L’administration fiscale indique en effet que « les avantages procurés par les dispositifs d'incitation à l'investissement immobilier locatif soient maintenus au profit des ex-époux qui conservent en indivision postérieurement au divorce le bien acquis au cours du mariage et qu'ils s'étaient conjointement engagés à louer dans les conditions prévues par l'un des dispositifs précités ».

Aléa de la vie, vous vous êtes trouvé(e) confronté(e) à un divorce en étant propriétaire. Quels ont été vos choix patrimoniaux ?

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