Acheter un logement, c’est aussi s’engager dans une nouvelle vie… et dans un nouveau budget. Si l’on pense immédiatement à intégrer le prêt immobilier ou les charges de copropriété dans un budget logement, un autre poste de dépenses est souvent sous-estimé : les impôts locaux. Taxe foncière, taxe d'habitation, TEOM...De quoi s’agit-il ? Comment sont-ils calculés ? Et surtout, qui doit les payer ? On fait le point.
Qu'est-ce que les impôts locaux ?
Les impôts locaux désignent l’ensemble des contributions fiscales versées par les contribuables aux collectivités territoriales : communes, intercommunalités, départements et régions. Ces taxes permettent principalement de financer les services publics de proximité qui façonnent un cadre de vie pratique et agréable au quotidien. On pense notamment aux écoles, aux crèches, aux équipements sportifs, aux médiathèques, mais aussi à la propreté des communes, à la gestion des déchets, à l'entretien de la voirie, à la sécurité locale... Une liste non exhaustive !
Contrairement à l’impôt sur le revenu perçu par l’État, les impôts locaux sont des sommes en grande partie réservées aux "territoires" de collecte. Leur montant peut donc fortement varier d’une commune à l’autre, selon différents critères. Lesquels ? Parmi les principaux :
- Les choix politiques.
- La qualité des services proposés.
- Les besoins d’investissement...
Cela explique pourquoi deux logements identiques situés dans des villes voisines peuvent appeler des montants de taxes très différents.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur les taxes et impôts locaux
Comment sont calculés les impôts locaux en France ?
Le cœur du calcul repose sur un indicateur central : la valeur locative cadastrale du bien. Il s’agit d’une estimation théorique de ce que le logement rapporterait s’il était loué dans des conditions normales. Cette valeur prend en compte la surface, la qualité du bâti, le confort (présence d'un garage, d'un ascenseur, d'un balcon…), ainsi que la localisation du bien.
Une fois cette base définie, des taux d’imposition votés chaque année par les collectivités locales sont appliqués.
Chaque entité, à savoir la commune, l'intercommunalité ou le département, fixe son propre taux.
Ainsi, même si la base locative reste stable, le montant de l'impôt local peut évoluer d’une année à l’autre si la commune décide d’augmenter ses taux.
En pratique - La formule simplifiée :
Impôt local = valeur locative cadastrale × taux voté localement
Ce système peut sembler un brin abstrait, mais il reflète la volonté des élus locaux de financer leurs priorités, avec, parfois, des écarts notables à la clé.
Quels sont les différents impôts locaux et qui doit les payer ?
En pratique, les impôts locaux se divisent en plusieurs taxes distinctes, à assumer selon votre statut (propriétaire ou locataire) et le type de bien concerné.
La taxe foncière
Elle est due par tous les propriétaires d’un bien immobilier, qu’ils y vivent ou non. Elle concerne aussi bien les propriétaires occupants que les bailleurs, y compris si le logement est vacant. En l'absence de mensualisation ou de trimestrialisation, elle est prélevée chaque automne, généralement en octobre. Cette taxe est destinée à financer les dépenses des communes et des intercommunalités (voirie, écoles, éclairage...)
La taxe d’habitation
Autrefois due par tous les occupants, elle a été progressivement supprimée pour les résidences principales, avec une exonération totale depuis 2023. Elle est cependant conservée pour les résidences secondaires et pour certains logements vacants. Elle reste donc une réalité pour de nombreux propriétaires.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
Prélevée en complément de la taxe foncière, elle finance la collecte et le traitement des déchets ménagers. Elle est due par les propriétaires, mais peut être refacturée aux locataires dans le cadre des charges récupérables.
En résumé
Voici les principales taxes locales et leurs caractéristiques :
La taxe foncière
- Elle est payée par : les propriétaires, qu’ils habitent ou non le bien.
- Sont concernés : les résidences principales, les résidences secondaires, les logements loués ou vacants...
- La fréquence de paiement : une fois par an, à l’automne (possibilité d'un paiement au mois ou au trimestre).
- Sa finalité : soutenir les budgets communaux et intercommunaux.
La taxe d’habitation (encore en vigueur sur certaines résidences, résidences secondaires en tête)
- Elle est payée par : l’occupant du logement au 1er janvier (propriétaire ou locataire).
- Sont concernés : les résidences secondaires et les logements vacants principalement.
- Sa finalité : le financement des services locaux (selon la commune).
- Elle est supprimée pour les résidences principales depuis 2023.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
- Elle est payée par : les propriétaires (refacturable au locataire).
- Sont concernés : tous les logements raccordés au service de collecte.
- Sa finalité : elle couvre le coût du ramassage et du traitement des déchets.
Comment est calculé le montant de la taxe foncière et qui doit la payer ? Où la trouver ?
La taxe foncière est calculée à partir de la moitié de la valeur locative cadastrale du logement. À cette base, sont appliqués les taux communaux, intercommunaux et départementaux. Le montant final dépend donc à la fois des caractéristiques de votre bien et des choix fiscaux des collectivités.
Un exemple ? Pour une maison récente située en périphérie d’une grande ville, la taxe foncière peut varier de 600 à plus de 2 000 euros par an, selon les taux appliqués localement.
Vous pouvez retrouver votre avis de taxe foncière chaque année dans votre espace personnel sur impots.gouv.fr, rubrique "Documents". Ce document vous indique la base, les taux et les montants exacts, ainsi que les éventuelles exonérations dont vous bénéficiez.
Pour aller plus loin : Appartement neuf : comment calculer ma taxe foncière en 2025 ?
Pour aller plus loin : la taxe foncière dépend-elle des revenus ?
Voici une idée reçue tenace ! Non, la taxe foncière ne dépend pas de vos revenus. Elle repose uniquement sur la valeur cadastrale et les taux d’imposition. Deux ménages vivant dans le même logement, l’un très aisé et l’autre modeste, paieront exactement la même taxe foncière.
Cependant, des mesures d’allègement ou d’exonération existent pour certaines catégories de propriétaires. Et notamment pour :
- Les personnes âgées de plus de 75 ans sous conditions de ressources.
- Les titulaires de l’ASPA ou de l’AAH.
- Les personnes nouvellement propriétaires d'un bien immobilier neuf (voir plus bas).
Bon à savoir : ces exonérations ne sont pas automatiques : il faut parfois en faire la demande auprès du centre des finances publiques le plus proche.
Comment est calculé le prix de la nouvelle taxe d'habitation et qui doit la payer ?
Même si elle a été largement supprimée, la taxe d’habitation reste d’actualité pour certaines situations. Son calcul suit les mêmes grands principes que la taxe foncière :
- La base : la valeur locative cadastrale du logement.
- Le taux : les taux sont fixés par les communes et intercommunalités.
Elle est due par la personne occupant le logement au 1er janvier de l’année, qu’elle soit propriétaire ou locataire. Cette taxe concerne désormais principalement les résidences secondaires.
Mais attention : certaines communes appliquent une majoration allant jusqu’à +60 % sur la taxe d’habitation des résidences secondaires, dans les zones tendues notamment. Il est donc essentiel d’en tenir compte si vous envisagez un achat pour les week-ends ou pour les vacances par exemple.
Le paiement des impôts locaux - Taxe foncière, taxe d'habitation, comment les payer ? En ligne sur mon compte Impots.gouv.fr ? Sur papier ? À quelles dates ?
Une fois votre avis de taxe foncière ou de taxe d’habitation reçu, reste à passer à l’étape du paiement. Et bonne nouvelle : aujourd’hui, tout est fait pour simplifier vos démarches, avec plusieurs options à votre disposition.
Les dates à retenir :
Pour la taxe foncière : avis généralement disponible fin août à début septembre, à régler avant la mi-octobre.
Pour la taxe d’habitation (résidences secondaires principalement) : avis disponible courant octobre, à régler avant la mi-novembre.
Bon à savoir : les dates exactes figurent toujours sur votre avis d’imposition et varient légèrement chaque année.
Comment payer ?
Vous avez plusieurs solutions, selon vos préférences :
En ligne, via impots.gouv.fr :
La méthode la plus simple et la plus rapide. Une fois connecté(e) à votre espace personnel, il vous suffit de sélectionner votre avis et de cliquer sur “Payer”. Vous pouvez opter pour :
- Un paiement unique par carte bancaire ou prélèvement.
- Ou un prélèvement mensuel ou à l’échéance, idéal pour lisser vos charges sur l’année.
Via l’application mobile "Impots.gouv" :
Accessible sur iOS et Android, elle permet de régler vos impôts locaux en quelques clics.
Par TIP SEPA (Titre Interbancaire de Paiement) ou chèque :
Ces modes de paiement papier sont encore acceptés si et uniquement si le montant à payer est inférieur ou égal à 300 €. Au-delà, le paiement en ligne est obligatoire.
En espèces ou carte bancaire, dans certains bureaux de tabac agréés "paiement de proximité" :
Un moyen pratique si vous n’avez pas accès aux outils numériques, là encore pour les paiements ne dépassant par les 300 €.
Bon à savoir : vous pouvez demander à être prélevé mensuellement, de janvier à octobre, ce qui évite le coup dur de l’échéance unique. Il suffit d’en faire la demande depuis votre espace en ligne avant le 30 juin pour l’année en cours.
Les impôts locaux, un poste de dépense à intégrer dans votre budget logement
Trop souvent oubliés lors des calculs initiaux, les impôts locaux peuvent peser lourd dans le budget d’un ménage. Ils viennent s’ajouter aux mensualités de crédit, aux charges de copropriété et aux frais d’entretien. Ils doivent donc être intégrés dans un plan de financement global et initial.
Avant d’acheter un logement, interrogez le vendeur ou le promoteur sur le montant des dernières taxes perçues pour vous donner une estimation réaliste des impôts locaux à honorer. Certains notaires ou professionnels de l’immobilier peuvent également vous fournir une simulation de taxe foncière estimée.
Notre conseil : lorsque vous comparez les prix de vente de deux logements similaires, comparez simultanément le montant des taxes locales. Un détail qui peut faire une vraie différence sur 10, 15 ou 20 ans !
En bonus : profitez d'une exonération partielle ou totale de la taxe foncière pour votre achat immobilier neuf !
C’est l’un des grands avantages financiers de l’immobilier neuf : la possibilité d’être exonéré sous conditions, de localisation principalement, de la taxe foncière pendant deux ans après l’achèvement du bien acheté neuf ou en VEFA, Vente en l'État d'Achèvement. Cette exonération concerne :
- Les logements neufs construits pour être habités.
- Les reconstructions.
- Et les transformations lourdes assimilées à l'immobilier neuf.
Pour aller plus loin : Logement neuf et exonération de la taxe foncière : comment faire ?
En pratique : formulaire H1, formulaire H2, CERFA... Comment profiter d'une exonération totale ou partielle de la taxe foncière lors de l'achat d'un bien immobilier neuf en France ?
Pour bénéficier d'une possible exonération de la taxe foncière, il est nécessaire de déclarer votre bien immobilier neuf dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux à l’aide du formulaire H1 (pour une maison neuve) ou du formulaire H2 (pour un appartement neuf). Ces formulaires CERFA dédiés sont disponibles sur le site impots.gouv.fr.
Et ce n’est pas tout : certaines communes vont plus loin et offrent une exonération partielle ou totale pendant 5 ans, voire 15 ans, pour encourager la construction neuve sur leur territoire. Renseignez-vous auprès des professionnels compétents ! (expert Médicis Immobilier Neuf, notaire, promoteur...)
Un argument de poids en faveur de l’immobilier neuf, plus encore dans un contexte où la fiscalité locale peut vite faire grimper les dépenses mensuelles et annuelles liées au logement.
En conclusion - À retenir pour maîtriser vos impôts locaux et votre budget logement
- Les impôts locaux financent les services publics de votre commune (écoles, déchets, routes…)
- Ils sont calculés à partir de la valeur locative cadastrale, multipliée par des taux locaux.
- Ils incluent la taxe foncière, la taxe d’habitation (appliquée principalement sur les résidences secondaires) et la TEOM.
- Ils ne dépendent pas de vos revenus, sauf dans le cas de certaines exonérations sociales.
- Acheter un logement neuf peut vous permettre d’être exonéré de taxe foncière sous conditions pendant 2 ans. Des centaines, voire des milliers d'euros économisés à la clé !
Vous souhaitez profiter de l'exonération partielle ou totale de la taxe foncière sous conditions ? Des nombreux avantages de l'immobilier neuf pour devenir propriétaire ? Contactez votre expert Médicis Immobilier Neuf ! Il vous accompagne pas à pas dans toutes vos démarches d'achat, du simple questionnement à la remise des clés. Le parcours vers la propriété, investissement locatif, résidence principale ou résidence secondaire, est facilité et tranquillisé !
