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Comment accélérer la construction de logements neufs ?

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Tout le monde veut en profiter ! Prisées par les investisseurs, par les primo-accédants, par les acheteurs friands des avantages de l’immobilier neuf, les constructions qui sortent de terre font défaut. Cet engouement pour le logement neuf est plus important chaque année et pousse gouvernement et acteurs de l’immobilier à se pencher sur l’épineuse question de l’augmentation et l’accélération de la construction de programmes immobiliers neufs en France. Zoom sur les pistes étudiées et décryptage de leur adéquation ou non avec la réalité.

Pourquoi la France est en manque de logements neufs ?

Plusieurs raisons expliquent la diminution du stock de programmes immobiliers neufs en France. Certains professionnels pointent du doigt la complexité des normes et autres contraintes à respecter pour voir des nouvelles constructions sortir de terre. Le manque de foncier, dans les grandes villes notamment, est également une raison de ce défaut de logements neufs criant. Mais il ne s’agit pas des seules causes.


Rapidement évoqué dans l’introduction de cet article, l’immobilier neuf fait battre le cœur de nombreux profils d’acheteurs. Pour une première résidence principale et pour un investissement locatif, ce segment du marché présente bien des avantages à commencer par d’intéressants dispositifs fiscaux. Les biens connus PTZ, Prêt à Taux Zéro et loi Pinel sont plébiscités par les primo-accédants et par les investisseurs.


Parmi les avantages de l’immobilier neuf qui séduisent les acquéreurs, les normes de la construction respectées sont un véritable levier de passage à l’action. En effet, qu’il s’agisse de vivre ou de proposer à la location un logement neuf, les occupants sont assurés de profiter de la RT 2012, Réglementation Thermique 2012 et dès l’année prochaine de la RE 2020, Réglementation Environnementale 2020. RT 2012 comme RE 2020 garantissent des biens peu énergivores et des factures énergétiques drastiquement réduites. A la clé, moins d’argent dépenser pour assumer les charges liées au chauffage, à l’électricité, à l’eau…, un intérieur parfaitement isolé phoniquement et thermiquement et la promesse d’une belle plus-value lors de la revente. On comprend donc aisément cet engouement pour le logement neuf.


Ajoutons à cela des projets immobiliers neufs ralentis à cause de la crise sanitaire qui sévit depuis plusieurs mois déjà et l’on cerne mieux la tendance du stock à s’amenuiser. L’urgence est là, pour répondre à la demande, des mesures concrètes doivent être prises pour permettre au marché de l’immobilier neuf de répondre à la demande. Mais comment ?

Quand les bureaux sont transformés en logements neufs

La transformation de bureaux en logements neufs est une idée qui ne date pas d’hier. Il existe en effet une offre pléthorique de bureaux dans les grandes villes de France, des bureaux qui ne sont pas toujours utilisés à bon escient et qui sont même souvent vacants. Alors l’État et les acteurs de l’immobilier se sont emparés de cette opportunité pour transformer ces bureaux inoccupés en habitations neuves. Dans l’hexagone, les projets du genre sont nombreux à avoir vu le jour et ce n’est pas terminé.


Exemple parlant, la troisième édition d’Inventons la Métropole du Grand Paris est majoritairement dédiée à ce type de projet. Même la ministre Emmanuelle Wargon axe sa stratégie de multiplication des logements neufs sur les bureaux afin de « limiter l’étalement urbain » et de « prévenir la crise ».


Mais baser la politique du logement en grande partie sur les bureaux fait clairement grincer des dents certains acteurs de l’immobilier. Les conditions de transformation sont en effet empreintes d’obligations, de lourdeurs administratives, de contraintes juridiques, économiques, sociales et techniques… engendrant des coûts qui peuvent rapidement devenir compliqués à assumer.


D’autant que si les Français acquéreurs rêvent d’immobilier neuf, ils recherchent pour beaucoup à bénéficier d’un extérieur privatif, prestation que peu de bureaux même transformés peuvent offrir. Et si les promoteurs/constructeurs souhaitent répondre à ce critère, ils doivent alors se plier à des contraintes plus grandes encore en ne conservant que la structure première en béton du bâti. Une transformation qui n’est pas en adéquation avec les préoccupations environnementales et écologiques chères à l’immobilier neuf aujourd’hui.


Les bureaux vacants sont donc une solution, mais une solution partielle seulement au manque de logements neufs en France. Quelles sont les autres options ?

Surélever pour créer des logements neufs

Seconde possibilité pour permette de multiplier le nombre de logements neufs en France : la surélévation. Ce mode de construction consiste tout simplement à surélever des immeubles déjà existants, à penser des étages supplémentaires divisés en biens immobiliers neufs pour habiter. La surélévation est un concept qui a le vent en poupe dans les grandes villes qui manquent cruellement de foncier.

Les propositions de la FSIP pour accélérer la construction de logements neufs

La Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) ne manque pas d’idées lorsqu’il s’agit de dynamiser le parc immobilier neuf français. Pour Maryse Aulagnon, présidente de la FSIF, les raisons de ces propositions sont simples : « Depuis quelques temps, nous sommes nombreux au sein de la fédération à nous intéresser aux actifs hybrides. D’abord, parce que les notions de transformation immobilière, et de changement de destination, s’imposent dans un souci de trajectoire bas carbone. Ensuite, parce que l’occupation des sols en zone tendue est une thématique cruciale. Enfin parce qu’à chaque fois que nous rencontrons un ministre, un membre de cabinet, un député, un maire… on nous demande ce qui freine la production de logements. » Mais quelles sont ces stratégies ? Zoom :

  • L’accélération de l’instruction des permis de construire avec un permis de construire purgé en deux mois seulement. Une action qui permet d’alléger d’un mois l’accord du permis de construire.
  • Une application des dérogations de la construction neuve lors de la transformation/réhabilitation d’un bâti ancien en programme immobilier neuf.
  • L’allègement ou la suppression de la règle obligeant à déposer systématiquement un permis de construire pour chaque action menée lors de la rénovation d’un immeuble tertiaire ou de logements.
  • La promotion de la notion de double résidence principale, à savoir la résidence principale personnelle et la résidence principale professionnelle. Avec le déploiement du télétravail, il est en effet envisagé d’avoir deux résidences principales, l’une pour travailler, l’autre pour vivre seul ou en famille. La FSIF propose donc que deux logements puissent être qualifiés de résidence principale pour une même personne.

 

Priorité sur les logements verts

Il y a moins de 24h, le premier ministre a également annoncé une mesure très attendue, destinée à booster le construction de logements neufs en France. Jean Castex a mis en avant un déblocage d’un milliard d’euros pour dynamiser la construction durable. Un geste conséquent pour aider la construction neuve en favorisant les logements verts.


Les filière de l’immobilier neuf et de l’éco-construction accueillent la nouvelle avec soulagement. Voilà plusieurs mois que le soutien de l’État était demandé pour qu’une enveloppe soit destinée à ce segment du marché. C’est donc lors d’un déplacement en Ile-de-France que le premier ministre a dévoilé cet important montant à destination du logement neuf « sobre en foncier et durable. »
Cette somme permettra de reconvertir des fiches industrielles qualifiées dans le cadre du plan de relance pour construire plus de logements neufs.


Dans la même idée, le fonds friches est passé de 300 millions d’euros à 650 millions d’euros soit une rallonge de 350 millions d’euros. « L’aide à la relance de la construction durable » sera également renforcé de 10 millions d’euros. Il a pour visée de verser un bonus lors de la transformation de bureaux en logements respectueux des dernières normes environnementales.


Terminons sur cette positive note notre tour d’horizon des mesures destinées à booster le parc immobilier neuf en France, un commission avec à sa tête le maire PS de Dijon, François Rebsamen, devrait formuler en septembre 2021 des recommandations à destination des collectivités. Ces dernières seront invitées à multiplier les constructions neuves sur leurs territoires.


Comme de nombreux acquéreurs, l’immobilier neuf est-il votre choix premier pour réaliser votre projet ? Vous avez des questions pour mener à bien votre achat de résidence principale ou pour investir ? Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf pour vous aider.

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