Investissement locatif : mode d'emploi pour déterminer le bon loyer

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En faveur des locataires comme des investisseurs, le calcul pour déterminer le bon loyer est strictement encadré. Entre zones tendues et zones libres, la méthode appliquée n’est pas le même. Pour ne pas vous tromper, découvrez comment fixer le loyer de votre investissement locatif selon les règles légales.
 
 

Déterminer le bon loyer d’un investissement locatif en zone libre


Une zone libre est une zone dans laquelle l’offre de logements répond à la demande des locataires, elle y est suffisante. Il s’agit ainsi de tous les territoires situés en dehors de l’une des 28 grandes zones urbaines définies comme tendues (en pénurie de logements). Le bailleur est ici libre de fixer le loyer de son investissement locatif, sans contrainte. Première location ou relocation, le principe est le même : le propriétaire n’est soumis à aucune contrainte.

Mais attention, étudier le marché local reste indispensable sous peine de voir le logement rester vacant. Quels sont les loyers pratiqués dans le secteur ? Si le bien présente quelques caractéristiques supérieures (une belle terrasse, un grand stationnement, des équipements de standing…) il est cependant possible d’augmenter (un peu) les tarifs mensuels de location.

Déterminer le loyer d’un investissement locatif en zone tendue


Une zone tendue est une zone de plus de 50 000 habitants dans laquelle l’offre de logements est insuffisante pour satisfaire la demande. Un tel déséquilibre pouvant entrainer une importante augmentation des loyers, ces derniers sont encadrés pour limiter les dérives. Ainsi, 1 200 communes situées dans les 28 agglomérations déterminées par la loi sont dites « tendues ». On retrouve parmi ces villes Lyon, Paris, Nantes, Bordeaux, Nice, Toulon…

Dans ces secteurs, la relocation implique de conserver le même loyer, éventuellement augmenté en fonction de l’indice IRL (Indice de Référence des Loyers).

Une obligation qui devient caduque dans le cas d’une première location ou d’un logement vacant depuis 18 mois ou plus. Pour ces deux configurations, le loyer est librement fixé.

Une hausse du loyer peut également être appliquée lors d’une relocation si des travaux d’amélioration ont été réalisés. Mais attention, le montant de l’augmentation ne doit pas dépasser 15% du montant des travaux sur l’année.

Investissement locatif et renouvellement du bail


Qu’est-ce que le renouvellement du bail ? Il s’agit de la reconduction tacite du contrat de location au terme des trois ans initialement fixés avec le même locataire.

Le renouvellement du bail suit une règle différente pour déterminer le bon loyer : que l’investissement locatif soit situé en zone libre ou en zone tendue, le loyer ne peut être réévalué qu’en fonction de l’IRL si la clause est mentionnée dans le bail initial. Si elle est absente du contrat, l’investisseur ne peut pas augmenter le loyer sauf dans le cas d’une évidente sous-évaluation.

La révision du loyer


Le propriétaire-bailleur a, selon la loi, 12 mois pour augmenter le loyer sans dépasser la variation annuelle de l’IRL. L’année écoulée, la hausse ne peut en aucun cas être rétroactive. À titre d’exemple, l’IRL est de 129,38 pour le premier trimestre 2019 soit une progression de +1,70% sur une année. 

Vous êtes propriétaire-bailleur ? Appliquez-vous une revalorisation du loyer chaque année ? 

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