Un couple se sépare, mais son crédit immobilier ne disparaît pas avec la vie commune. Lorsque deux personnes ont emprunté ensemble, un divorce, une rupture de Pacs ou une fin du concubinage ne suffisent pas à modifier leurs engagements auprès de la banque. Vente du logement, rachat de soulte, désolidarisation, maintien temporaire en indivision... Plusieurs solutions permettent pourtant d'organiser l'avenir du bien et du financement. À condition de bien distinguer trois enjeux principaux : la propriété du logement, le remboursement du prêt et les comptes à régler entre les ex-conjoints. Guide pratique.
Comment se passe une séparation avec un bien immobilier ?
Trois grandes solutions se présentent généralement lorsqu'un couple propriétaire se sépare :
- Vendre le logement et rembourser le crédit,
- Conserver temporairement le bien à deux,
- Ou permettre à l'un des membres du couple de devenir seul propriétaire.
Le choix dépend principalement du statut du couple, de son régime matrimonial lorsqu'il est marié, des quotes-parts de propriété, du capital restant dû, de la valeur actuelle du logement et de la capacité financière de celui qui souhaite éventuellement le conserver.
Bon à savoir : une règle mérite néanmoins d'être posée en préalable : quitter physiquement la maison ou l'appartement ne signifie ni céder sa part de propriété ni sortir du crédit.
Pour aller plus loin : Un achat immobilier neuf en couple réussi : mode d’emploi
Co-emprunteur et co-acquéreur : pourquoi il ne faut pas confondre ces deux statuts ?
Les termes de co-emprunteur et co-acquéreur décrivent deux situations différentes.
- Le co-acquéreur détient une part du bien immobilier. Ses droits résultent de l'acte d'acquisition.
- Le co-emprunteur a quant à lui signé le financement et s'est engagé envers l'établissement prêteur.
Il est donc nécessaire de lire deux documents en parallèle au moment de la séparation : l'acte de propriété ET l'offre de prêt. Une modification de l'un ne modifie pas automatiquement l'autre. La cession d'une part immobilière devant notaire ne suffit pas à "libérer" un ancien propriétaire de son prêt si la banque n'a pas accepté sa désolidarisation.
Séparation d'un couple non marié avec un crédit maison ou appartement à charge : que devient l'indivision ?
Pour un couple non marié détenteur d'un crédit immobilier, la situation dépend principalement de l'acte d'acquisition. Deux concubins ayant acheté ensemble sont généralement propriétaires en indivision selon les proportions mentionnées dans cet acte.
Après la rupture, les biens personnels restent à leur propriétaire tandis que le sort des biens indivis doit être organisé. En pratique, Service-Public recommande de vérifier l'acte de propriété et les documents de souscription du prêt pour déterminer précisément les règles applicables.[2]
L'indivision ne doit pas nécessairement prendre fin le jour de la séparation. Les deux propriétaires peuvent décider de la maintenir quelque temps, pour attendre une vente dans de meilleures conditions ou permettre aux enfants de rester provisoirement dans leur logement par exemple.
Bon à savoir : l'article 815 du Code civil pose un principe majeur : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. Un partage peut donc être demandé, sauf convention ou décision judiciaire prévoyant un sursis.[3]
Pour aller plus loin : Comment choisir son prêt immobilier ?
Rupture de Pacs et crédit immobilier : la dette continue-t-elle à être en vigueur ?
La rupture de Pacs et le crédit immobilier suivent eux aussi deux calendriers distincts. La dissolution du Pacs règle la fin de l'union mais elle ne gomme pas un prêt signé par les deux partenaires. Les partenaires reprennent leurs biens personnels et partagent les biens détenus ensemble selon leur régime patrimonial et leurs titres de propriété.[4]
S'ils sont tous les deux co-emprunteurs, le crédit immobilier doit parallèlement être soldé, repris par l'un d'eux avec l'accord de la banque ou maintenu provisoirement aux deux noms.
Abandon du domicile et prêt immobilier en concubinage : partir suffit-il à ne plus payer ?
Non ! L'abandon du domicile et le prêt immobilier en concubinage sont là encore deux questions juridiquement différentes.
Le concubin qui quitte définitivement la maison peut rester propriétaire d'une quote-part du bien et co-emprunteur du crédit. Son déménagement ne représente ni une vente de ses droits immobiliers ni une désolidarisation bancaire. Une rupture très informelle mérite donc malgré tout quelques formalités ! Il est en effet nécessaire d'informer les interlocuteurs concernés, de conserver les justificatifs de paiement et surtout de déterminer rapidement le devenir du logement.
Pour aller plus loin : Pacs et immobilier : ce qu'il faut savoir avant d'acheter
Un divorce, une maison pas finie d'être payée : faut-il vendre ou conserver le logement ?
Un divorce avec une maison ou un appartement dont le paiement n'est pas terminé n'impose pas automatiquement la vente. Un crédit immobilier peut parfaitement continuer après la séparation. Trois scénarios se distinguent alors :
- Le premier consiste à vendre. Le prix de vente permet alors de rembourser le capital restant dû, sous réserve des conditions du contrat et des éventuels frais liés au remboursement anticipé. Une fois le prêt intégralement remboursé, l'engagement des co-emprunteurs prend fin.[1]
- Le deuxième consiste à attribuer le logement à l'un des ex-conjoints. Celui-ci rachète les droits de l'autre et peut devoir lui verser une soulte. La banque doit parallèlement accepter que le crédit immobilier soit désormais porté par le seul emprunteur restant ou qu'un nouveau financement remplace l'ancien.
- Le troisième consiste à conserver temporairement le bien ensemble. Cette solution peut répondre à une logique familiale ou patrimoniale, mais elle exige une organisation précise du paiement du prêt, des charges, des travaux, de l'assurance et de l'occupation du logement.
Divorce et maison à un seul nom : qui est propriétaire et qui doit rembourser ?
Le fait qu'une maison soit à un seul nom lors d'un divorce ne permet pas, à lui seul, de déterminer la réponse. Le régime matrimonial, la date d'achat, l'origine des fonds et le contenu des actes doivent être examinés. Un bien possédé avant le mariage peut notamment rester un bien propre. À l'inverse, un logement acheté pendant le mariage peut relever du patrimoine commun selon le régime matrimonial.
Bon à savoir : le prêt constitue là encore une question distincte : l'identité de la personne ayant signé le crédit reste déterminante pour connaître les engagements envers la banque.
Crédit immobilier sans signature du conjoint : est-il automatiquement responsable ?
Le mariage ne transforme pas automatiquement un époux en co-emprunteur d'un crédit immobilier qu'il n'a pas signé. L'article 220 du Code civil exclut en principe la solidarité automatique entre époux pour les emprunts, sauf dans le cas de certaines sommes modestes nécessaires aux besoins de la vie courante.[5] L'article 1415 prévoit par ailleurs dans le régime de communauté, que l'époux qui contracte seul un emprunt n'engage en principe que ses biens propres et ses revenus, sauf consentement exprès de l'autre conjoint dans les conditions prévues par le texte.[6]
Bon à savoir : un crédit sans signature du conjoint nécessite donc une analyse du contrat de prêt et du régime matrimonial plutôt qu'une simple lecture de l'acte de propriété.
Comment se passe la désolidarisation d'un prêt immobilier en cas de séparation ?
La désolidarisation consiste à demander à la banque de libérer l'un des co-emprunteurs. Le prêt continue alors avec l'autre emprunteur. Mais cette opération ne constitue pas un droit automatique lié au divorce ou à la rupture : la banque doit donner son accord.
Elle étudie la capacité de remboursement du futur emprunteur unique et notamment ses revenus, ses charges, ses autres crédits, sa stabilité financière, ses garanties et son capital restant à rembourser. Si elle considère que le risque devient trop important avec un seul débiteur, elle peut refuser.
Une autre garantie peut parfois permettre de sécuriser le montage. Service-Public précise ainsi qu'il est possible de proposer le remplacement de l'un des co-emprunteurs par un nouveau garant ou par une garantie supplémentaire, sous réserve, là encore, de l'accord de la banque.[1]
Acte de désolidarisation et notaire : qui fait quoi ?
La recherche d'un acte de désolidarisation chez le notaire entretient une confusion fréquente. Le notaire intervient sur la propriété immobilière. Il peut établir l'acte permettant à l'un des ex-conjoints de reprendre la part de l'autre, de calculer les droits de chacun et de formaliser une éventuelle soulte. Dans un divorce impliquant un bien immobilier, l'état liquidatif du régime matrimonial est également établi par un notaire.[7] La banque reste toutefois seule décisionnaire pour libérer un emprunteur du crédit.
Bon à savoir : un acte notarié indiquant que la maison revient à un seul ex-conjoint ne suffit donc pas si le prêt immobilier demeure juridiquement aux deux noms.
Mon ex refuse la désolidarisation : quelles solutions ?
Lorsque votre ex refuse la désolidarisation, aucune simple lettre adressée à la banque ne permet de modifier unilatéralement le contrat. Il faut alors distinguer deux éventuels blocages :
- Le désaccord entre les ex sur le devenir du logement,
- Le refus de la banque de laisser un seul emprunteur reprendre le crédit.
Dans le premier cas, une sortie d'indivision peut être recherchée. L'article 815 du Code civil permet en principe à chaque indivisaire de demander le partage.[3] En cas de divorce ou de situation conflictuelle, l'intervention du notaire, de l'avocat et éventuellement du juge peut devenir nécessaire. Dans le second cas, différentes pistes peuvent être étudiées :
- Un nouveau financement au seul nom de celui qui conserve le logement,
- Un renforcement des garanties,
- Ou une vente du bien.
Désolidarisation d'un prêt immobilier en concubinage : les règles sont-elles différentes ?
La désolidarisation d'un prêt immobilier en concubinage répond, du point de vue de la banque, au même principe essentiel : la fin du couple ne modifie pas le contrat. Mariage, Pacs et concubinage entraînent des règles patrimoniales différentes, mais la banque raisonne avant tout à partir de l'engagement signé par les emprunteurs.
Je paye seul le crédit immobilier en indivision : puis-je récupérer les sommes versées ?
Après une rupture, une situation revient souvent : les deux ex restent propriétaires et emprunteurs, mais un seul paie le crédit immobilier de l'indivision. Le paiement intégral des mensualités évite les incidents auprès de la banque, mais il convient de garder une trace précise de chaque versement.
L'article 815-13 du Code civil prévoit qu'un indivisaire ayant financé avec ses deniers personnels certaines dépenses nécessaires à la conservation du bien doit en être tenu compte lors des comptes de l'indivision.[8] La Cour de cassation a confirmé que le règlement d'échéances d'un emprunt ayant permis l'acquisition d'un immeuble indivis, effectué avec les deniers personnels d'un indivisaire, constitue une dépense nécessaire pouvant donner lieu à indemnité.[9]
En pratique, le calcul définitif ne consiste toutefois pas toujours à reprendre mécaniquement la moitié de chaque mensualité : la période concernée, le statut du couple, les droits de propriété, les accords existants et les autres comptes à liquider peuvent intervenir dans la décision.
Je paye seul le crédit immobilier pendant le divorce : dois-je conserver des justificatifs ?
Oui ! Lorsqu'un époux paye seul le crédit immobilier pendant le divorce, les relevés bancaires, les échéanciers, les tableaux d'amortissement et les échanges écrits peuvent devenir essentiels au moment de liquider les comptes.
Il est également nécessaire de distinguer la décision provisoire de payer le prêt de la charge définitive de cette dette entre les époux. Dans une procédure de divorce, le juge peut notamment désigner provisoirement celui ou ceux qui assureront le règlement de certaines dettes, sans préjuger nécessairement du règlement final des intérêts patrimoniaux.[10]
Mon ex ne paie plus le crédit immobilier : la banque peut-elle me réclamer sa part ?
Lorsque votre ex ne paie plus le crédit immobilier, l'accord conclu entre vous n'est pas nécessairement opposable à l'établissement prêteur. Si les deux anciens partenaires restent engagés comme co-emprunteurs, la banque conserve les droits résultant du contrat. Un partage décidé entre ex-conjoints selon lequel chacun prendrait 50 % des mensualités n'empêche donc pas nécessairement la banque de se retourner contre l'autre emprunteur en cas de défaillance.[1]
Indemnité d'occupation du logement et remboursement du prêt : faut-il faire les comptes ?
Oui ! Et les deux notions ne doivent pas être confondues :
- Le remboursement du prêt correspond au financement et à la conservation du patrimoine immobilier.
- L'indemnité d'occupation vise quant à elle la jouissance privative du bien par un seul indivisaire.
L'article 815-9 du Code civil dispose que l'indivisaire qui jouit privativement d'un bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.[11] Une personne peut donc, selon les circonstances, disposer d'une créance parce qu'elle a assumé seule certaines échéances du prêt tout en étant parallèlement redevable d'une indemnité parce qu'elle occupait seule le logement. La liquidation permet précisément de mettre ces différents comptes en regard.
Indemnité d'occupation pour un couple non marié : est-elle automatique ?
Pour une indemnité d'occupation entre les membres d'un couple non marié, le principe de l'article 815-9 peut s'appliquer lorsque le logement reste indivis et qu'un seul propriétaire en bénéficie de manière privative. Mais aucune somme ne doit être déterminée au hasard. L'existence d'une convention contraire, les conditions réelles d'occupation et la situation juridique du logement doivent être prises en compte.[11]
Divorce : peut-on laisser la maison gratuitement à son conjoint sans soulte ?
La gratuité de l'occupation et l'absence de soulte sont, là encore, deux sujets différents.
Au cours d'une procédure de divorce, le juge peut attribuer la jouissance du logement à l'un des époux et préciser si cette jouissance est gratuite ou non. Il peut également constater leur accord sur le montant d'une éventuelle indemnité d'occupation.[10]
Une soulte intervient en revanche lorsque la répartition définitive du patrimoine nécessite de compenser financièrement la différence entre les droits des deux personnes.
Bon à savoir : il reste donc possible d'organiser temporairement une occupation gratuite sans que l'autre époux abandonne pour autant sa part de propriété.
Divorce et vente de la maison : que faire en cas de refus du conjoint ?
Une vente de maison refusée par le conjoint pendant un divorce peut bloquer une vente amiable, mais pas nécessairement figer définitivement le patrimoine. Avant la fin du mariage, le logement familial bénéficie en outre d'une protection particulière : l'article 215 du Code civil prévoit que les époux ne peuvent pas disposer seuls des droits assurant le logement de la famille.[12]
Lorsque le logement se retrouve en indivision, le principe selon lequel nul ne peut être contraint à y demeurer permet d'envisager un partage, amiable de préférence et judiciaire lorsque le désaccord persiste.[3]
En pratique : le contentieux peut être long et coûteux. Parvenir à un accord sur une vente, un rachat de part ou une période d'indivision organisée reste souvent la solution la plus simple lorsque le dialogue est possible.
Est-il possible de suspendre un crédit immobilier en cas de séparation ?
La suspension d'un crédit immobilier en cas de séparation n'est pas automatique. La première étape consiste à relire l'offre de prêt. Certains contrats autorisent une modulation des mensualités ou un report d'échéances sous certaines conditions. Il est également possible de solliciter directement la banque pour demander un aménagement temporaire de l'emprunt. L'établissement reste libre d'accepter lorsque cette faculté n'est pas prévue contractuellement.
En cas de difficultés plus importantes, l'article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou d'échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux ans en fonction de la situation du débiteur et des besoins du créancier[13]. Le juge des contentieux de la protection est compétent en matière de crédit immobilier et peut être saisi pour demander ce délai de grâce.[14]
Pour aller plus loin : Crédit immobilier et remboursement : mode d'emploi en cas de défaillance
Crédit immobilier impayé : quelles conséquences après une séparation ?
Interrompre les paiements sans accord peut rapidement aggraver la situation. Les retards peuvent entraîner les mécanismes prévus au contrat et, lorsque les conditions sont réunies, une inscription au Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Service-Public indique notamment qu'une absence de paiement de deux mensualités consécutives peut constituer un incident justifiant une inscription, après information de l'emprunteur et délai de régularisation.[15]
Bon à savoir : face à une mensualité devenue trop lourde après la séparation, contacter la banque avant le premier impayé permet donc d'examiner les solutions de réaménagement plutôt que de laisser la situation se dégrader.
La FAQ, Foire aux Questions du crédit immobilier et de la séparation
Quel modèle de lettre de désolidarisation de prêt immobilier envoyer à la banque ?
Une lettre de désolidarisation de prêt immobilier doit identifier clairement le crédit concerné, les deux co-emprunteurs, le bien financé et la personne qui souhaite reprendre seule le remboursement. Elle peut exposer la nouvelle situation, préciser le projet retenu tel qu'un rachat de part, un divorce, une rupture de Pacs ou une séparation, et demander l'étude d'une reprise du prêt par un seul emprunteur.
Bon à savoir : cette lettre déclenche une demande, mais elle n'oblige pas la banque à accepter la désolidarisation.
Peut-on vendre une maison ou un appartement alors que le remboursement du crédit immobilier n'est pas terminé ?
Oui ! La vente d'un logement avant la dernière échéance du prêt constitue une situation classique. Le crédit est alors généralement remboursé par anticipation grâce au prix de vente. Des frais peuvent éventuellement s'appliquer selon les caractéristiques du prêt et les dispositions contractuelles. Si le prix disponible ne permet pas de solder l'intégralité de la dette, la question du financement du capital restant doit être réglée avec la banque.
Crédit immobilier et divorce amiable : faut-il quand même prévenir la banque ?
Oui ! Un divorce amiable peut parfaitement régler la répartition de la maison entre les époux, mais leur convention ne modifie pas à elle seule le contrat conclu avec l'établissement prêteur. Un accord selon lequel l'un conserve la maison et rembourse désormais seul le crédit immobilier doit donc être accompagné d'une solution bancaire permettant de libérer effectivement l'autre emprunteur.
Prêt en indivision après séparation : combien de temps peut-il continuer ?
Aucune séparation n'impose de sortir immédiatement de l'indivision. Les ex-partenaires peuvent conserver le logement ensemble s'ils y trouvent un intérêt. Une convention d'indivision permet de sécuriser cette période et de préciser notamment les modalités de gestion du bien. Le Code civil autorise les indivisaires à conclure des conventions relatives à l'exercice de leurs droits indivis.[16]
Bon à savoir : une organisation temporaire mérite néanmoins d'être suffisamment précise pour éviter qu'une facture, une réparation ou une échéance de prêt ne ravive le conflit quelques mois plus tard.
Crédit immobilier et séparation : une organisation en amont pour éviter les conflits ensuite !
En conclusion, une séparation immobilière ne se résume jamais à décider qui garde les clés du logement. Vendre permet souvent de solder simultanément le bien et le financement. Conserver la maison suppose davantage de coordination. Entre les deux, l'indivision peut offrir une période de transition utile, à condition d'encadrer clairement l'occupation du logement et les dépenses.
Le bon réflexe consiste donc à traiter très tôt le volet bancaire de la séparation. Une désolidarisation préparée avant les premiers impayés, un rachat de soulte correctement financé ou une vente anticipée valent mieux qu'un ancien crédit immobilier commun qui continue de relier financièrement deux personnes des mois (voire des années) après leur rupture.
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Sources :
[1] Service-Public.fr, "Garantie co-emprunteur : que faire en cas de divorce ou de séparation du couple ?", vérifié le 27 août 2025.
[2] Service-Public.fr, "Séparation des concubins".
[3] Code civil, article 815, principe de sortie de l'indivision.
[4] Service-Public.fr, "Dissoudre un Pacs".
[5] Code civil, article 220, dettes ménagères et emprunts.
[6] Code civil, article 1415, cautionnements et emprunts sous le régime de communauté.
[7] Service-Public.fr, règles relatives à l'état liquidatif comportant un bien immobilier dans le cadre du divorce par consentement mutuel.
[8] Code civil, article 815-13, dépenses réalisées par un indivisaire pour un bien indivis.
[9] Cour de cassation, 1re chambre civile, 26 janvier 2022, n°20-17.898.
[10] Code civil, article 255, mesures provisoires pendant le divorce.
[11] Code civil, article 815-9, jouissance privative et indemnité d'occupation.
[12] Code civil, article 215, protection du logement familial.
[13] Code civil, article 1343-5, délai de grâce pouvant aller jusqu'à deux ans.
[14] Service-Public.fr, compétence du juge des contentieux de la protection en matière de crédit et délai de grâce.
[15] Service-Public.fr, Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP).
[16] Code civil, articles 815 et suivants relatifs au régime légal de l'indivision.
