Se décider pour l'achat d’un bien immobilier est un projet majeur pour un ménage, un projet qui s’inscrit dans la durée. Si le prêt immobilier est souvent un passage obligé pour financer le bien, son remboursement est une phase parfois source de stress ou d'incertitudes. Comment se passe concrètement le remboursement d'un emprunt bancaire ? Peut-on gagner du temps ou économiser de l'argent ? Quelles options en cas de difficultés ? Guide pratique pour emprunter sereinement et mener à bien votre projet immobilier dans les meilleures conditions.
Comment se passe le remboursement d'un prêt immobilier ?
Le remboursement d’un prêt immobilier suit un plan précis fixé dès la signature du contrat avec la banque : c’est ce qu’on appelle le tableau d’amortissement. Ce document est une feuille de route qui détaille pour chaque échéance :
- Le montant total de la mensualité.
- La part dédiée au remboursement du capital.
- La part correspondant aux intérêts.
- Le capital restant dû.
Les premières mensualités servent à rembourser une proportion plus importante d’intérêts du prêt. Avec le temps, la part du remboursement du capital augmente, signifiant que vous remboursez plus efficacement votre dette réelle à mesure que vous avancez dans le prêt.
Il existe plusieurs types de remboursements :
- Par le biais de mensualités constantes (le plus courant).
- Par le biais de mensualités progressives (elles augmentent avec le temps).
- Par le biais d'un remboursement in fine (le capital est remboursé en une seule fois à la fin, un montage parfois utilisé pour des investissements locatifs).
- Un différé partiel ou total (qui est intéressant pour un achat sur plan en VEFA, Vente en l'État d'Achèvement ou pour une construction).
Comment rembourser un crédit immobilier plus rapidement ?
Vous pouvez tout à fait décider d’accélérer le remboursement de votre crédit immobilier, avec pour objectif de réduire les intérêts à payer ou d'améliorer votre capacité d’endettement plus rapidement par exemple.
Voici quelques options à étudier :
Option n°1 - Effectuer un remboursement anticipé partiel : vous injectez une somme ponctuelle pour diminuer le capital restant dû. Cette option peut s’envisager après une rentrée d’argent exceptionnelle (telle qu'une prime, une vente, un héritage...) Deux choix s’offrent alors :
- Réduire la durée du crédit.
- Réduire le montant des mensualités.
Option n°2 - Augmenter vos mensualités, si votre contrat le permet : en versant un peu plus d'argent chaque mois, vous diminuez plus rapidement le capital restant dû, et, par positives répercussions, le montant total des intérêts payés.
Option n°3 - Faire racheter votre crédit : si les taux ont fortement baissé depuis que vous avez signé votre contrat de financement initial, une autre banque peut proposer de racheter votre prêt à un meilleur taux. Si cette action peut entraîner des frais, elle peut également générer des économies (très) importantes sur la durée.
Astuce : certains contrats incluent des options de modulation des échéances, vous permettant d’augmenter temporairement ou durablement vos mensualités sans formalités complexes. Renseignez-vous !
Peut-on et faut-il rembourser par anticipation avant la fin programmée du tableau d'amortissement ?
La loi vous autorise à rembourser votre crédit immobilier à tout moment, partiellement ou en totalité. Mais est-ce toujours intéressant ? Cela dépend des situations !
Il peut être judicieux de rembourser par anticipation si :
- Vous disposez d’une épargne non utilisée.
- Vous souhaitez réduire vos charges mensuelles.
- Votre prêt a été souscrit à un taux élevé.
- Vous envisagez un autre projet et vous voulez libérer votre capacité d’endettement.
À l’inverse, mieux vaut éviter le remboursement anticipé si :
- Il vous oblige à puiser dans votre épargne de sécurité.
- Votre prêt est à un taux très bas.
- Vous êtes proche de la fin du prêt (vous remboursez déjà essentiellement du capital).
- Vous avez un projet locatif avec un objectif de défiscalisation.
Bon à savoir : chaque situation est unique. Une simulation auprès de votre conseiller bancaire ou de votre courtier peut vous aider à y voir plus clair.
Doit-on payer des frais ou indemnités de remboursement anticipé (IRA) à la banque ?
Dans la majorité des cas, la banque demande une indemnité de remboursement anticipé (IRA). Cette indemnité est plafonnée par la loi à :
- 6 mois d’intérêts sur le montant remboursé.
- Et au maximum 3 % du capital restant dû.
Certaines banques acceptent de les négocier ou de les supprimer dès la signature du prêt. Pensez à vérifier votre contrat : certaines clauses prévoient des exonérations en cas de revente du bien pour cause de mobilité, de divorce ou de décès.
Bon à savoir : les prêts aidés comme le PTZ ou le PAS sont quant à eux exonérés d’IRA.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le PTZ, Prêt à Taux Zéro et ses avantages
Je suis en difficulté - Comment faire si vous ne pouvez plus payer vos crédits immobiliers ?
Les aléas de la vie peuvent compromettre le remboursement d'un crédit immobilier souscrit il y a quelques années : une perte d’emploi, une séparation, une maladie, une baisse des revenus... Si vous êtes confronté à quelques difficultés, il est essentiel de réagir vite pour ne pas laisser la situation s’enliser.
Voici les premières démarches à réaliser :
Étape n°1 - Prévenir rapidement votre banque : un conseiller pourra vous proposer un aménagement du prêt (un report temporaire, un allègement des mensualités, un rééchelonnement par exemple).
Étape n°2 - Activer l’assurance emprunteur, si la difficulté est liée à un accident de la vie (un arrêt de travail, une invalidité par exemple).
Étape n°3 - Faire appel à la commission de surendettement, en dernier recours et si vos difficultés sont durables et que toutes les autres solutions échouent.
Étape n°4 - Envisager la vente du bien, avant que la situation ne devienne critique. Une décision qui vous permet de solder le prêt en cours et d’éviter une éventuelle saisie judiciaire.
Comment se prémunir de l’incapacité de rembourser un crédit immobilier ?
Connaissez-vous l'adage "mieux vaut prévenir que guérir" ? Voici quelques précautions à prendre dès la signature du prêt pour vous mettre à l’abri d’un éventuel coup dur.
- Souscrire une assurance emprunteur complète : vérifiez bien les garanties (décès, invalidité, incapacité de travail) et les exclusions prévues au contrat.
- Prévoir une épargne de précaution, représentant dans l'idéal 3 à 6 mois de charges, pour faire face aux imprévus.
- Limiter son taux d’endettement : ne pas nécessairement aller jusqu'au maximum autorisé (à savoir 35 %), plus encore si vos revenus sont variables ou instables.
- Choisir un prêt flexible, avec options de modulation ou de pause de remboursement.
Lexique du crédit immobilier - Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?
La capacité d’emprunt représente le montant maximal qu’une banque acceptera de vous prêter. Elle dépend principalement de vos revenus, de vos charges, de la durée d'emprunt souhaitée et du taux d’intérêt appliqué.
Elle est aussi déterminée en fonction de :
- Vos autres crédits en cours (crédit automobile, crédit à la consommation...)
- Vos charges fixes (pensions, loyers...)
- Votre apport personnel.
- Votre statut et situation professionnelle (CDI, indépendant, fonctionnaire...)
Il s'agit d'un indicateur clé pour définir la faisabilité de votre projet immobilier.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur la capacité d'emprunt immobilier
Votre prêt bancaire - Pourquoi faire appel à un courtier en immobilier pour vous assurer le financement optimal de votre projet d'achat ?
Un courtier en crédit immobilier est un professionnel qui vous aide à trouver le financement le plus avantageux et le plus adapté pour mener à bien votre projet d'achat. Il agit comme un solide intermédiaire entre l'emprunteur et les banques.
Ses missions :
- Comparer les offres de plusieurs établissements bancaires.
- Négocier le taux d’intérêt, les frais de dossier, l’assurance...
- Monter un dossier complet pour augmenter vos chances d’acceptation et de financement.
- Vous faire gagner du temps et de l’argent.
Bon à savoir : le plus souvent, le courtier est rémunéré si et seulement si vous signez un prêt par son intermédiaire. Ses honoraires sont largement compensés par les économies réalisées !
Si tout le monde peut faire appel à un courtier, son concours est plus nécessaire encore si :
- Votre situation est complexe (revenus variables, premier achat, investissement locatif...).
- Vous n’avez pas le temps ou les compétences pour démarcher plusieurs banques.
- Vous souhaitez sécuriser au mieux votre montage financier.
Pour aller plus loin : 4 bonnes raisons de faire appel à un courtier en immobilier neuf
En conclusion, gérer le remboursement de son prêt immobilier est bien plus qu’une simple formalité. Levier stratégique dans le financement de votre projet, il peut évoluer dans le temps en fonction de votre situation personnelle, de vos projets...
Entre remboursement anticipé, modulation, renégociation ou accompagnement face à des difficultés passagères ou plus ancrées, des options existent.
S'entourer de professionnels pour faire les bons choix est souvent "la meilleure option tranquillité et sécurité".
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