Septembre est une période particulièrement favorable pour lancer un projet d'achat immobilier neuf en France. Les banques réétudient plus activement les dossiers de financement après la trêve estivale et les promoteurs immobiliers actualisent leurs catalogues de programmes neufs avec de nouvelles sorties commerciales. Que vous cherchiez une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif, la rentrée est le bon moment pour poser les bases de votre projet.
Pour vous aider à franchir le pas de la propriété en ce mois de septembre, voici un guide pratique à lire et relire pour entamer vos démarches.
Pourquoi la rentrée scolaire est un bon moment pour se lancer dans un achat immobilier
L'été est passé et les vagues de chaleurs, avec lui. Les agences immobilières pointent à nouveau le bout de leur nez. Les promoteurs immobiliers, quant à eux, reviennent de vacances et en profitent pour, non seulement réactualiser leurs catalogues de programmes neufs, mais également pour annoncer les sorties prochaines.
Dans cette période de reprise d'activité immobilière, les banques sont également plus disponibles pour étudier les dossiers de financement. L'occasion pour vous de faire le point sur vos finances, post plaisirs de vacances, afin d'évaluer concrètement votre capacité d'emprunt.
Ainsi, dans le cadre d'un achat immobilier en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), démarrer son projet à la rentrée permet de gagner en clarté pour l'avenir.
Vous redémarrez sur une base saine, vous planifiez et organisez maintenant, pour l'année suivante, quel que soit le projet final (déménagement, changement de scolarité pour les enfants, mise en location, revente, rachat...).
En tête de votre to-do list : poser les bases du projet d'achat immobilier
Avant même de lancer votre recherche de bien, il est important de définir les contours de votre projet immobilier. Cela passe par se poser 4 bonnes questions.
Quelle est la motivation de votre achat ?
- Acheter pour habiter ? Vous êtes primo-accédant ou déjà propriétaire et souhaitez changer de résidence principale.
- Acheter un pied-à-terre ? Votre projet d'achat se porte plutôt vers l'acquisition d'une résidence secondaire, pour une occupation ponctuelle, avec possibilité de location saisonnière, sous conditions spécifiques.
- Acheter pour investir ? Ici, les objectifs peuvent être multiples. Qu'il s'agisse de réduire ses impôts, de se constituer une rente pérenne, de préparer la retraite ou de bâtir un patrimoine transmissible, l'investissement locatif dans la pierre est toujours une option viable.
Quel type de logement neuf correspond à vos objectifs ?
De la typologie à la superficie, en passant par le nombre de chambres ou les prestations (balcon, terrasse, jardin privatif, loggia, parking, garage, local à vélos, domotique...), ces critères doivent être réfléchis en amont et valider lors de l'élaboration du cahier des charges. Avoir une idée précise de ce que l'on veut permet de mieux dessiner votre feuille de route et aide votre conseiller en immobilier neuf à trouver le bien adapté, en limitant la propositions de biens à ce qui vous convient vraiment.
Quelle localisation géographique pour votre bien neuf ?
Si le choix de la ville de votre futur logement important, celui du quartier l'est tout autant. Entre les écoles, les transports en commun, les commerces, les espaces verts, la présence de bassins d'emploi, le dynamisme local ou la vie associative, chaque petit élément peut faire chavirer votre cœur de futur propriétaire.
Résidence principale, investissement locatif... Quels sont les dispositifs fiscaux auxquels vous avez droit ?
Les dispositifs fiscaux afférent à l'immobilier neuf évoluent constamment. Loi de Finances, remaniement du Gouvernement, solutions novatrices... Voici un état des lieux actuel des possibilités qui s'offrent à vous, en cette rentrée 2026.
Pour une résidence principale :
- Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) : adapté pour l'achat d'une résidence principale, le PTZ a évolué depuis avril 2025, pour s'étendre partout en France, sans conditions de zonages géographiques. Il permet de financer, en complément d'un prêt immobilier classique, son logement neuf.
- La TVA Réduite : véritable économie sur le prix d'achat, la TVA réduite s'applique à différents programmes immobiliers neufs, sous conditions de localisation (Zone ANRU, Quartier QPV...).
Pour un investissement locatif :
- Le dispositif Jeanbrun : fonctionnant sous le principe de l'amortissement, le dispositif Jeanbrun (également connu sous le nom de Statut du Bailleur privé), est en vigueur depuis le vote de la Loi de Finances 2026. Il est l'héritier spirituel de la Loi Pinel (terminée depuis le 31 Décembre 2024) et s'appliques aux logements en immeubles collectifs, en imposant une location nue d'au moins 9 ans.
- Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : idéal pour l'investissement locatif dans un logement meublé, le statut LMNP est le dispositif de référence pour les investisseurs en résidences gérées, en France (étudiants, séniors, de tourisme...).
- Le LLI - Logement Locatif Intermédiaire : destiné à la mise en location de logements pour les ménages à revenus plus modestes, le LLI négocie des avantages fiscaux pour l'investisseur, à condition d'investir sous le sceau d'une personne morale (souvent SCI - Société Civile Immobilière).
- Les lois Malraux, le Déficit Foncier... : plutôt adaptés à l'investissement ancien rénové ou "assimilé neuf", ces différents dispositifs permettent de faire des économies sur le montant des travaux de rénovation, tout en profitant d'un logement remis à neuf, qui conserve le cachet de l'ancien.
Définir le budget de votre achat immobilier
Le financement est une étape indispensable à tout projet d'achat immobilier. Au delà d'une simple mensualité de crédit, de nombreux facteurs sont en jeu mener à bien votre projet. Par exemple, le "reste à vivre", qui correspond à la somme qu'il vous reste chaque mois, post charges (courses alimentaires, factures, assurance, budget loisir...), doit être étudié en amont. En effet, il pèse beaucoup dans la balance, pour la banque, qui a la décision finale d'accepter ou de rejeter votre dossier de prêt immobilier.
Ici, faire appel à un courtier permet d'optimiser votre dossier et de vous épauler, du montage du financement jusqu'à la décision de la banque, en plus de vous diriger vers les bonnes aides et dispositifs fiscaux, en fonction de votre situation réelle.
N'hésitez pas à contacter un conseiller Médicis Immobilier Neuf, pour en savoir plus !
A noter que Médicis Immobilier Neuf, dans le cadre de son accompagnement client, peut vous mettre en relation (à votre demande) avec son réseau de courtiers partenaires !
Pour aller plus loin sur le rôle du courtier en prêt immobilier, dans un projet d'achat :
- Interview Courtier en crédit immobilier : ses conseils pour acheter dans l'immobilier neuf
- Interview - Courtier en Crédit Immobilier : Jérôme Da Costa (Empruntis) revient sur le PTZ 2024 et sa collaboration avec Médicis Immobilier Neuf
Choisir la bonne typologie pour votre logement neuf
Selon votre projet d'achat et votre profil particulier, plusieurs logiques se posent à vous :
- Pour une résidence principale : la typologie dépendra avant tout du nombre de personnes à loger et de vos besoins spécifiques, liés à votre mode de vie (bureau de télétravail, atelier artistique, chambre d'amis, chambre supplémentaire pour l'arrivée d'un bébé, etc). Sur ce point, les programmes immobiliers neufs offrent souvent une modularité intéressante. Ce sont des espaces encore vierges, que vous pouvez aménager à votre guise !
- Pour un investissement locatif : En fonction de l'emplacement désiré (métropole, campagne, périphérie, bord de mer...), la typologie adaptée sera très différente. Pourtant, les petites surfaces types T1 e T2 sont généralement très prisées pour un investissement locatif dans un secteur à forte tension locative, car généralement plus rentable (demande plus soutenue et loyer au m² plus élevé). Dans un secteur plus résidentiel et familial, les typologies comme les T3 seront tout naturellement plus adaptées à la demande locale.
Le rappel des 9 grandes étapes d'un achat immobilier neuf
- Définir son budget : Évaluez votre capacité de financement en tenant compte de votre apport, de votre emprunt, des aides possibles comme le PTZ et des frais liés à l’achat.
- Définir son projet et ses critères : Typologie, superficie, agencement, localisation, transports, commerces… Identifiez vos critères indispensables et ceux sur lesquels vous pouvez faire des compromis.
- Rechercher le logement neuf idéal : Comparez les logements disponibles selon vos secteurs et vos critères. Médicis Immobilier Neuf vous accompagne dans votre recherche parmi une offre multi-promoteurs.
- Signer le contrat de réservation : Une fois le logement choisi, le contrat de réservation permet de le réserver et fixe les principales conditions de la future vente.
- Finaliser son financement : Après la réservation, construisez votre plan de financement : prêt immobilier, assurance, aides et modalités de remboursement. Un courtier spécialisé en VEFA peut vous accompagner.
- Signer l’acte authentique chez le notaire : Une fois le financement obtenu, la signature chez le notaire officialise la vente. A noter qu'en VEFA, la propriété du logement est acquise progressivement jusqu’à sa livraison. Les délais sont donc à anticiper.
- Personnaliser son logement : Selon le programme et le promoteur immobilier, vous pouvez choisir certaines prestations : revêtements, équipements, finitions...
- Suivre le chantier et réaliser les visites: Plusieurs visites peuvent rythmer la construction, notamment la visite cloisons achevées, la pré-livraison et la visite de livraison.
- Récupérer les clés : Lors de la livraison, vous contrôlez une dernière fois le logement et signez le procès-verbal. Une fois les clés remises, vous pouvez emménager.
Découvrez tout cela plus en détails en consultant notre page sur les Étapes de l'achat d'un logement neuf
Un projet d'achat immobilier pour la rentrée ? Médicis Immobilier Neuf vous accompagne !
Si les rouages d'un projet d'achat immobilier neuf peuvent sembler dense, de prime abord, son déroulé peut être simplifier, afin de gagner en sérénité.
C'est en cela que les conseillers experts de Médicis Immobilier Neuf vous proposent un accompagnement et un suivi complet, du choix du programme immobilier neuf jusqu'à la signature chez le notaire, la livraison et la remise des clés.
Avec Médicis Immobilier Neuf, vous profitez d'explications concrètes et de réponses directes à vos questions concernant votre achat dans l'immobilier neuf, en plus d'une mise en relation avec des courtiers partenaires, assurant le maximum de chances de valider votre dossier de financement.
N'hésitez plus et contactez nous dès aujourd'hui pour profiter d'un service complet, humain et proche de chez vous !
Profitez-en également pour consulter notre sélection exhaustive de programmes immobiliers neufs à la vente en France
FAQ - Foire aux questions : Acheter dans l'immobilier neuf pour la rentrée
Est-ce encore rentable d’investir dans l’immobilier en 2026 ?
Oui, il est encore rentable d'investir dans l'immobilier en 2026, mais la rentabilité dépend beaucoup de la qualité du bien et de son emplacement. Prix d’achat, niveau de loyer, charges, fiscalité, vacance locative et coût du crédit doivent être étudiés ensemble.
En 2026, le contexte reste favorable à certains projets, avec notamment le dispositif Jeanbrun, qui a pris la place convoitée de la loi Pinel, achevée au 31 Décembre 2024, et fonctionnant sous le principe, de l'amortissement.
De plus, dans le neuf, les performances énergétiques, les frais d’acquisition réduits et les faibles besoins de travaux peuvent aussi contribuer à sécuriser l’investissement sur le long terme.
Est-ce toujours intéressant d’acheter après la rentrée, en décalé ?
Oui, il est toujours intéressant d'acheter en "rentrée décalée". En effet, Septembre n’est pas forcément le seul bon moment pour un projet d'achat immobilier. Une acquisition en octobre, novembre ou en fin d’année peut tout aussi bien permettre de rencontrer moins de concurrence entre acquéreurs et, selon les programmes, de profiter d’opportunités commerciales.
L’essentiel reste cependant de ne pas chercher à anticiper parfaitement le marché. Le moment idéal dépend surtout du prix du logement, de votre capacité de financement et des conditions de crédit disponibles.
Comment se place le marché immobilier à la rentrée 2026 par rapport à 2024 et 2025 ?
La rentrée 2026 intervient dans un marché immobilier français plus stabilisé qu’en 2024, mais dont la reprise reste mesurée.
Début 2026, les hausses des prix se sont globalement stabilisées : au premier trimestre, selon l'INSEE, les prix des logements en France métropolitaine n’augmentaient que de 0,1 % sur un an.
Côté crédit, la Banque de France indique un taux moyen des nouveaux crédits immobiliers de 3,27 % en Juin 2026, contre 3,70 % en Juin 2024. Des conditions nettement plus favorables qu'il y a 2 ans !
Dans le neuf, le SDES (Service des données et études statistiques) a recensé une progression de 5,3 % des réservations de nouvelles constructions par les particuliers, au premier trimestre 2026, signe d’un léger redémarrage de la demande.
Est-ce que le marché immobilier va remonter en 2026 ?
Le marché immobilier, dans le neuf, a progressé, selon les chiffres du premier trimestre 2026 (5,3 % de croissance pour les réservations de programmes immobiliers neufs, chez les particuliers).
Ces chiffres laissent présager une croissance supplémentaire pour le reste de l'année, mais restent à considérer prudemment.
Pourquoi "faut-il attendre 5 ans" avant de vendre son bien ?
Il n’existe aucune obligation légale d’attendre 5 ans avant de revendre un logement. Un propriétaire peut revendre son bien plus tôt et rembourser son crédit par anticipation, sous réserve des conditions prévues dans son contrat de prêt.
La "règle des 5 ans" est surtout un repère économique. Lors d'un achat, il faut absorber les frais d’acquisition, les éventuels frais de crédit et de garantie, puis, à la revente, d’éventuels frais d’agence ou indemnités de remboursement anticipé. Une détention suffisamment longue laisse davantage de temps pour amortir ces dépenses et rembourser une partie du capital.
Les 5 ans ne garantissent toutefois pas une plus-value : selon l’évolution des prix, le financement et les frais engagés, il peut être intéressant de revendre avant ou nécessaire de conserver le logement plus longtemps. Pour une résidence principale, la plus-value réalisée lors de la vente est par ailleurs exonérée d’impôt, sans condition générale de détention de 5 ans.
