Investissement locatif : les charges locatives passées au crible

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Propriétaire, locataire, tout le monde paye des charges. Liées au logement occupé, elles permettent d'assumer les dépenses communes à la copropriété, les entretiens ou encore le fonctionnement de l'ascenseur et les consommations courantes. En votre qualité de propriétaire bailleur, savez-vous qu'il existe des charges locatives dites aussi charges récupérables ? Ces dernières sont strictement encadrées par décret et permettent de rentabiliser encore davantage votre investissement locatif. Explications et mode d'emploi pour ne rien laisser passer.

Qu'est-ce que les charges locatives ?

Chaque mois, le locataire honore un loyer, payé directement au propriétaire ou au professionnel de gestion locative dédié. En supplément de ce montant mensuel, il assume également des charges locatives. Dans les annonces immobilières, il est donc nécessaire de distinguer le loyer hors charges et le loyer charges comprises.


Les montants du loyer ET des charges locatives doivent être précisés dans le contrat de location. Le locataire est en effet informé avant de signer, des montants qu'il devra honorer chaque mois, élément important pour établir un budget avec certitude.


Ces charges locatives sont, comme leur nom l'indique, récupérées par le propriétaire qui les facture au locataire. Mais toutes les charges ne sont pas récupérables. Leur liste est encadrée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Si vous avez un doute sur les charges que vous pouvez récupérer ou non, si vous êtes locataire et que votre propriétaire vous demande d'honorer certaines charges locatives, vous pouvez consulter ce décret pour être au fait de vos droits et devoirs de bailleur ou de locataire.

Quelles charges locatives sont à la charge du locataire ?

Plusieurs postes de charges sont assumés par le locataire en place dans le logement. Ces charges locatives vont du chauffage collectif, à l'eau en passant par l'enlèvement des ordures ménagères. Voici une liste non-exhaustive, à retrouver dans l'arrêté précité :

  • La rémunération du gardien d'immeuble.
  • Les menues réparations dans le logement.
  • Les frais liés à l'ascenseur et au monte-charges.
  • L'eau froide.
  • L'eau chaude.
  • Le chauffage collectif.
  • Les charges liées aux parties communes comme les aires de jeux, les espaces verts, les jardins, les pelouses, les chemins piétonniers…
  • L'enlèvement des ordures ménagères.

Concrètement, le locataire paye les charges tous les mois ou tous les trimestres à son propriétaire. On parle de provision sur charges ou de prévision pour charges.


En plus des charges locatives, le locataire a également le devoir légal d'entretenir son bien et de (faire) réaliser certains travaux courants. L'entretien quotidien du bien qu'il occupe lui revient et il doit l'intégrer dans son budget de location pour ne pas être pris au dépourvu.


Plus encore, si le propriétaire constate des dégradations dans le logement, il peut, après avoir fait établir des devis, utiliser le dépôt de garantie pour réaliser la remise en état du bien.

Quelles sont les charges assumées par le propriétaire ?

Le propriétaire a le devoir légal de fournir un logement décent à son locataire. Il réalise donc les travaux nécessaires à la parfaite installation de l'occupant avant la signature du contrat de location mais également tout au long de la durée du bail. Un bailleur doit par exemple remplacer à ses frais un chauffe-eau défaillant, le changement des fenêtres…


Les gros travaux des parties communes de l'immeuble sont également à sa charge, à commencer par le ravalement de la façade.


Enfin, le particulier bailleur doit intégrer dans ses calculs le paiement de la taxe foncière annuellement, la taxe d'habitation étant elle honorée par le locataire.

Tout savoir sur le calcul des charges locatives

Le montant des charges locatives est à calculer attentivement par le propriétaire bailleur. Il s'agit ni plus ni moins que d'estimations appuyées sur les montants payés précédemment. L'investisseur calcule donc la consommation approximative d'eau chaude et d'eau froide, de chauffage ou encore les dépenses liées aux frais d'entretien. Il intègre également dans son calcul le montant des différentes taxes et redevances.


Bon à savoir : un locataire est en droit de demander les relevés de charges antérieurs afin de s'assurer que le montant demandé n'est pas trop élevé. Le bailleur a obligation de les lui fournir.


Enfin, le locataire a tout intérêt à vérifier attentivement les dépenses comprises dans les charges locatives mensuelles. Le montant payé inclut-il le chauffage ? L'eau chaude et/ou l'eau froide ? Être au clair avec ces éléments tout en faisant attention à ses consommations permet de maîtriser ses factures mais également de ne pas voir chaque année une régularisation trop forte arriver.

Comment fonctionne la régularisation des charges locatives ?

Annuellement, à la clôture de l'exercice de la copropriété, le propriétaire bailleur (ou la régie locative) envoie au locataire un décompte des charges courantes, charges courantes liées au logement occupé. C'est à ce moment que l'on constate si les charges payées tous les mois ont été suffisantes pour assumer les consommations réelles.


Dans le cas où les consommations ont dépassé les prévisions, le propriétaire applique une régularisation de charges locatives. Le locataire doit donc payer la différence entre la prévision et la réalité.
Mais il se peut aussi que les montants appelés soient supérieurs à la réalité. Dans ce cas précis, le propriétaire bailleur rembourse le trop perçu au locataire. Dans les deux cas de figure, le locataire peut demander les justificatifs à son propriétaire pendant six mois sans que celui-ci ne puisse refuser.


Bon à savoir : votre locataire est parti avant la clôture de l'année de charges ? Vous pouvez retenir 20% du dépôt de garantie pour les assumer en cas de régularisation. Logiquement, si ce montant est supérieur à celui à payer au réel, il est à rembourser au locataire dès l'arrêté des charges fourni.

Le cas des charges locatives dans l'immobilier neuf

Aujourd'hui, les locataires recherchent très souvent un bien immobilier neuf pour louer. Pourquoi ? Parce que les charges mensuelles représentent des sommes conséquentes à débourser, des montants inférieurs dans le cas d'un logement neuf. En effet, grâce à un conception respectueuse des dernières normes énergétiques, RT 2012 ou Réglementation Thermique 2012 actuellement, les programmes immobiliers neufs intègrent des systèmes ingénieux sur fond d'énergies renouvelables pour alléger les factures d'eau chaude, d'eau froide ou encore de chauffage toute l'année. L'isolation thermique optimale permet également de ne pas surconsommer.


Enfin, réaliser un investissement locatif dans le neuf a ses avantages puisque le bailleur n'aura aucun gros travaux à assumer pendant plusieurs années, la construction étant neuve.


Vous avez réalisé un investissement locatif et vous le gérez seul ? Parvenez-vous à établir avec précision le montant des charges locatives ?

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