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Investir dans un souplex : bonne ou mauvaise idée ?

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Aménager le sous-sol d'un rez-de-chaussée est une bonne astuce pour augmenter la surface d'un logement. On parle alors de souplex. Si l'aménagement peut être original et recherché, il peut aussi être coûteux en raison de travaux d'aménagement particuliers. Investir dans un souplex, est-ce une bonne idée ?  Les avantages et les inconvénients.

Plus de superficie avec le souplex

 
En ville, le souplex était à l'origine un commerce qui comptait le plus souvent une cave ou un espace de stockage. Sans pouvoir être une pièce de vie à part entière, cet espace supplémentaire se transforme généralement en bureau, en salle de loisirs (sport, cinéma, jeux), en salle de musique. Le sous-sol peut présenter des voûtes ou autre aspect architectural qui permet un aménagement original voire insolite.
 
Ce sont également des m² moins chers qui augmentent la surface sans toutefois être inclus dans la surface habitable. Pour l'investisseur, le prix à l'achat est donc moins élevé. C'est l'une des principales raisons qui fait franchir le pas de l'achat, notamment quand le logement est situé dans un quartier chic avec des prix au m² exorbitants. Il n'est pas facile de trouver des opportunités car ces biens sont assez rares d'autant qu'un accès privatif au sous-sol est exigé. Sur le marché immobilier, les souplex représentent environ 1,5% des biens.

Des précautions à prendre dans l'aménagement du sous-sol

 
Le souplex compte des pièces en sous-sol qui nécessitent de prendre des précautions au niveau de l'aménagement et qui engendrent un surcoût. Comptez 1 800€ le m² en sous-sol contre 1 200€ le m² en surface. Il faut étudier au préalable :
 
• Les risques d'humidité et le problème de température : traiter l'humidité de base puis réaliser une isolation de qualité ; installer un système de ventilation et d'aération efficace pour renouveler l'air.
• Les risques au niveau de la luminosité : l'absence fréquente de fenêtre et une hauteur de plafond plus basse en sous-sol exigent de soigner l'apport en lumière : ramener de la lumière naturelle avec un puits de lumière, choisir des éclairages artificiels doux…
• Les difficultés d'acheminement et d'évacuation de l'eau : l'arrivée de l'eau est difficile à raccorder car dans les immeubles anciens, le réseau de canalisations n'est pas sous terre. Pour une salle d'eau en sous-sol, des travaux plus importants risquent d'être à envisager (pompe de relevage par exemple).

Le souplex « sans statut » nécessite des autorisations préalables

 
D’après l’article L1331-22 du Code de la Santé Publique, les sous-sols ne peuvent pas être loués pour être habités. Des autorisations administratives sont à obtenir à différents niveaux. Le souplex est-il autorisé dans votre commune ? Elle doit vous indiquer la surface et la hauteur sous plafond minimales. Avant de commencer les travaux, une déclaration est nécessaire à partir de 5 m² et un permis de construire pour plus de 20 m².
 
La surface supplémentaire ne peut être la chambre à coucher principale pour un locataire et cette surface devra être déclarée à votre assurance habitation. Les m² gagnés, non inclus dans la surface habitable, n'ont pas la même valeur qu'en surface et ne peuvent être intégrés dans la surface Carrez (un pourcentage de surface peut toutefois être pris en compte).
 
Finalement, le souplex est-il une bonne ou une mauvaise idée ? C'est avant tout une question de rentabilité. Les euros investis doivent rapporter. Des travaux coûteux seront rentables si le souplex est bien localisé et en fonction de la demande du marché immobilier, de l'originalité du logement et de la qualité des travaux réalisés. Il est également indispensable de s'informer sur les conditions de revente. Lorsque le marché immobilier est tendu comme dans beaucoup de grandes villes aujourd'hui, il y a fort à parier qu'un souplex peut être une bonne affaire...
 
Avez-vous déjà ou aimeriez-vous habiter un souplex ?
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