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Investissement locatif : studio VS T2, quelle différence de loyer ?

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Lorsque vous réalisez un investissement locatif ou que vous cherchez à louer un appartement, vous aurez sans doute à comparer plusieurs typologies de biens. Entre un studio ou un T2, le prix final n’est évidemment pas le même, différences de superficie obligent, mais avez-vous comparé les prix au m2 ? Sans trahir de secret, le constat en sans appel, le coût total des studios est peut-être moins élevé mais au m2, les prix grimpent beaucoup plus et les T2 deviennent plus rentables. Et côté location, le résultat est identique. On vous explique.

Louer un studio ou un T2


Dans les grandes villes, l’écart est criant. Le record est attribué à la ville de Bordeaux dans laquelle le locataire d’un studio payera son loyer au m² 39% plus cher celui d'un T2. Lille et Lyon complètent le podium avec respectivement 35% et 32% de différence entre un studio et un T2 en comparant le prix d’un loyer au m2. A noter que souvent plus chère, la ville de Paris est ici plutôt raisonnable puisqu’un locataire ne paiera « que » 16% de plus pour les m2 d’un studio.

Plus la surface augmente, plus ces différences s’amenuisent. Si l’on prend l’exemple de Lyon le loyer médian d’un studio est de 16,4€/m2, pour un T2 comptez 12,4€ puis 11€/m² pour un T3 et enfin 10€/m² pour un T4 et +. 

Le mécanisme est donc simple à comprendre : plus le logement est petit, plus le prix au m² est élevé. Même constat quand il s'agit du prix d'achat.

Les raisons de cette différence de prix au m²


Ces différences qui ne sont pas anodines pour les locataires sont motivées par un certain nombre de raisons. La première est tout simplement liée à la loi de l’offre et de la demande. Beaucoup de ménages cherchent à se loger dans des appartements d’une pièce, provoquant une raréfaction de l’offre et donc une augmentation des prix.

La seconde raison est liée aux durées de location, au temps que passe le locataire dans un logement. En effet, les locataires de studios ont en général tendance à louer pour une plus courte durée, ce qui permet aux loueurs d’adapter plus souvent le prix au marché.

En revanche, dans le cas d’un locataire sur une longue durée, le loyer ne pourra être réévalué qu’à hauteur de l’IRL (Indice de Référence des Loyers) publié par l’INSEE chaque année. Pour le bailleur, le risque de voir son logement inoccupé est aussi plus grand que pour un locataire « fidèle ». On constate par ailleurs que les villes ou la différence de prix au m² studio/T2 est plus grande, sont souvent des villes avec une forte population étudiante qui laisse donc les logements vacants durant l’été.  

Investissement locatif : comment choisir entre un studio et un T2 ?


En conclusion, au moment d’investir dans le locatif, vous aurez le choix entre appliquer des loyers plus faibles mais davantage de stabilité ou alors, un risque de voir le logement vacant plus élevé mais des loyers plus importants.

Changer souvent de locataire implique également un investissement personnel plus chronophage pour renouveler le bail etc. Si vous manquez de temps, vous pouvez faire appel à des professionnels de la gestion locative.

Et si vous êtes locataires à la recherche d’un petit loyer, pensez à regarder aussi les T2 qui peuvent avoir des surfaces équivalentes aux studios et être de fait bien moins chers.
Reste à nuancer que, dans les grandes villes, le marché locatif est très dynamique. Studio comme T2 restent très peu vacants.

Avez-vous déjà constaté ces différences et privilégié un type de bien à un autre ? On attend vos commentaires !
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