Encadrement VS plafonnement des loyers : ce qu'il faut savoir

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Le retour de l’encadrement des loyers à Paris amène à se poser quelques questions sur les mécanismes réels limitant la hausse des loyers. Encadrement des loyers, plafonnement, deux dispositifs très différents et des usages langagiers souvent erronés. Explications des subtilités de chacune de ces notions. 

Zoom sur l’encadrement des loyers


La loi du 6 juillet 1989 (article 17) définissait un cadre pour les loyers : « la fixation du loyer des logements mis en location est libre ». Dans l’article 18 de la même loi on peut lire que les zones tendues ont quant à elles leurs spécificités : « pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logements par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés ». Cet article 18 définit donc le mécanisme d’encadrement des loyers.


Bon à savoir : en France entière, le loyer observé peut augmenter selon l’indice de référence des loyers (IRL), mais pas davantage. L’IRL est fixé en fonction de la « moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ».


En zone tendue, l’encadrement des loyers permet de protéger les locataires. Le montant est encadré lors du renouvellement du bail ou du changement de locataire (relocation). Ce mécanisme est valable pour les logements vides comme pour les logements meublés.

Zoom sur le plafonnement des loyers


Si l’on entend partout dans l’actualité immobilière que l’encadrement des loyers à Paris est de retour, le terme est cependant erroné. La capitale applique depuis juillet 2019 le plafonnement des loyers. Il s’agit concrètement d’un montant maximum de loyer en euros et au m² possiblement appliqué.


Le plafonnement des loyers est apparu dans le cadre de la loi Alur en mars 2014. Il a déjà été appliqué à Lille et à Paris pour être abandonné suite à de nombreux recours en justice. Il a finalement été remis au goût du jour par la loi Elan en date de novembre 2018 (article 140). Nommée « encadrement des loyers », cette mesure obscurcit encore un peu la différenciation entre l’encadrement et le plafonnement des loyers.

La double signification de l'encadrement des loyers


On comprend donc que cette notion d’encadrement des loyers peut définir deux mécanismes. Le premier créé en 1989 qui encadre clairement l’évolution des loyers en France et le second en 2018 par la loi Alur. Dans ce second cas, l’encadrement des loyers à Paris est testé à titre expérimental pendant cinq ans.

Aviez-vous connaissance de la différence entre ces deux notions ?

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