Savez-vous que les différents stades de dégradation d'un logement sont définis par la loi ? Trois termes les qualifient : le mauvais entretien, la non-décence et l'insalubrité. A quoi correspondent-ils ? Qui est concerné et responsable ? Quelles sont les procédures pour lutter contre un habitat dégradé ? Un rappel des définitions et des responsabilités selon la gravité de la dégradation permet d'être au clair que l’on soit locataire ou propriétaire, garant de la sécurité des individus ou représentant de l’État.
Habitat dégradé : les différents cas de figure
Le mauvais entretien
Le premier stade d'un habitat dégradé est le mauvais entretien. Un locataire est tenu d'assurer l'entretien courant. Toutes les petites réparations d'entretien courant relèvent de sa responsabilité selon le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Ces réparations sont des « réparations locatives ». Pour les parties extérieures par exemple : entretien des piscines, désengorgement des descentes d'eaux pluviales, remplacement de vitres détériorées... Pour les parties intérieures : entretien des siphons et des ouvertures d'aération, remplacement des interrupteurs et fusibles, ramonage des conduits d'évacuation des fumées... A contrario, les grosses réparations et ce qui relève de la vétusté, d'un vice de construction ou d'un cas de force majeure, incombe aux propriétaires.
L'habitat indécent dit indigne
Le stade suivant est l'habitat indécent ou l'habitat dit indigne. « La notion de décence s'apprécie par rapport à la conformité du logement, à des caractéristiques minimales de confort et d'équipement mais aussi de salubrité et de sécurité » déclare l'Adil, l'Agence Départementale d'Information sur le Logement : l'absence d'évier par exemple, l'absence de séparation entre WC et cuisine, une surface de moins de 9 m² et une hauteur sous le plafond de 2,2 mètres, des fils électriques dénudés sont des critères d'indécence. La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 définit l'habitat indigne ainsi : « Constituent un habitat indigne les locaux utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ». La non-décence ou l'indignité serait le défaut de confort minimum pour que sécurité et santé soient préservées dans les logements.
Le péril et l'habitat insalubre
Le dernier stade de l'habitat dégradé est le péril et le logement insalubre. « La procédure de péril concerne tout élément bâti (murs, immeuble occupé ou non, partie d'immeuble) et les désordres constatés doivent porter atteinte à la solidité de l'édifice, ou de certains de ses éléments, intérieurs ou extérieurs, et créer un risque pour la sécurité des occupants et/ou du public » précise l'Adil. La menace d'effondrement des murs, des planchers, des escaliers, des balcons par exemple constitue un danger non immédiat pour les occupants, les voisins, les passants mais caractérise le péril d'un immeuble. L'origine du péril se trouve dans l'immeuble lui-même, dans sa construction et les éléments de voirie ou de réseaux mais non dans les éléments naturels. Sur son site, l'Adil déclare : « Tout logement insalubre est indécent mais tout logement indécent n'est pas insalubre ». L'insalubrité est bien le stade le plus grave de dégradation de l'habitat.
Pour lutter contre l'habitat dégradé, à chaque stade, un responsable et une procédure
Le récent effondrement de logements à Marseille a marqué les esprits tout en démontrant la difficulté pour maintenir les copropriétés en bon état. Selon la loi, un bailleur n'a pas le droit de louer un habitat détérioré mettant en danger ses occupants. L'obligation est de proposer un logement décent sans risque pour la sécurité, la santé et l'intégrité physique des occupants. Malheureusement l'actualité démontre le contraire. L’Association nationale d’information sur le logement (ANIL) indique qu’à chaque stade de dégradation correspond une procédure pour agir.
L’indécence relève d’une procédure devant les tribunaux judiciaires. L’insalubrité relève d’une procédure administrative auprès du Préfet. La non-conformité au RSD (Règlement Sanitaire Départemental) et le péril dépendent du pouvoir de police du Maire.
Pour les litiges concernant la décence, le locataire peut recourir au tribunal d'instance en apportant des preuves de la non-décence. Le juge d'instance évalue et indique les travaux à réaliser et leur délai de réalisation. Le loyer reste dû et n'est pas diminué. Le juge seul autorisera le non-paiement du loyer par exemple en cas de non-exécution des travaux. En cas de manquement à l'hygiène, à la salubrité de l'habitat, le Maire doit intervenir pour veiller au respect du RSD (Règlement Sanitaire Départemental) qui définit les normes des locaux d'habitation, d'hygiène, de sécurité et d'entretien des bâtiments (pouvoir de police générale, art. L.2212-2 du code général des collectivités territoriales). De même, la ruine et le péril relèvent de la police du Maire (art. L.511-1 et suivants du CCH). La lutte contre l'habitat insalubre relève de la compétence du Préfet comme la dégradation des structures du bâtiment. Une enquête sera effectuée par un agent assermenté de l'ARS ou du service communal d'hygiène et de santé (SCHS). Un arrêté d'insalubrité prononcé par le Préfet oblige le bailleur à reloger les occupants d'un logement insalubre comme pour le logement en péril.
L'habitat dégradé commence par un mauvais entretien. Le logement non-décent ne permet pas de vivre normalement sans risques pour la sécurité physique et la santé. L’insalubrité se définit par la notion de danger ou de péril, réel et constant, pour l'occupant. Pour éviter d'arriver à un stade irrémédiable de dégradation, propriétaires et locataires doivent prendre leurs responsabilités et entretenir les habitats. C'est aussi un moyen de maintenir la valeur du bien. Maire et Préfet ont l’obligation d'agir en cas d'habitats fortement dégradés pour éviter les catastrophes encore trop nombreuses.
Vous vivez en copropriété, votre immeuble est-il entretenu ? Avez-vous déjà eu recours à des procédures auprès du tribunal d'instance ou de votre syndic pour signaler la dégradation de votre immeuble ?
