Logement insalubre : comment le reconnaître ? Quels recours ?

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Les dernières estimations de la Fondation Abbé Pierre recensent 600 000 logements indignes en France. Le mal-logement est un fléau qui touche chaque année de plus en plus de Français. Face à cette détresse, il est important de savoir reconnaître un logement insalubre, de dénoncer le propriétaire et d’entamer les bonnes démarches.

Logement insalubre : ce que dit la loi


Le logement insalubre ou indigne est défini par la loi de 1850. Il est écrit noir sur blanc que le bien doit se trouver « dans des conditions de nature à porter atteinte à la vie ou à la santé de leurs habitants ».


Un locataire qui émettrait quelques doutes quant à savoir si son logement est insalubre ou non, peut se référer vers le SCHS (service communal d’hygiène et de santé) ou vers les agents de l’ARS. Une ou plusieurs personnes sera alors mandatée pour visiter le bien et déterminer s’il y a logement insalubre ou non.

Les critères qui déterminent l’insalubrité d’un bien


Pour établir leur rapport, les agents prennent plusieurs critères en compte :


•    La présence d’un éclairage naturel
•    La taille des pièces
•    L’isolation phonique et thermique
•    L’agencement du logement
•    L’état des surfaces
•    Les facteurs de risque comme le plomb, l’amiante ou encore le risque pour les habitants (chute)
•    Les équipements comme l’évacuation des eaux usées, l’installation du gaz, de l’électricité, des sanitaires…
•    La ventilation des pièces
•    L’aération des pièces
•    L’humidité
•    La propreté du logement
•    L’occupation du logement (sur-occupation ?)


Après observation, l’agent transmet son rapport au préfet sous deux mois. Le propriétaire-bailleur est alors averti. Seul le haut fonctionnaire a le pouvoir de décréter un arrête d’insalubrité. Celui-ci peut être remédiable par des travaux et aménagements ou irrémédiable.

Les conséquences pour le propriétaire d’un logement insalubre


Lorsque l’arrêté est prononcé, le propriétaire peut donc, dans certains cas, remettre le bien loué aux normes. S’il ne le souhaite pas, il a obligation de payer une amende.


Si ces moyens ne lui permettent pas de réaliser les travaux nécessaires, les aides de l’Anah (Agence nationale pour l’habitat) peuvent lui être accordées.


Sans accord positif et en cas de mauvaise foi, le propriétaire se verra interdit de toucher ses loyers et/ou APL par les pouvoirs publics.


Certaines fois, la municipalité peut s’octroyer le droit de faire réaliser elle-même les travaux. Elle envoie ensuite la facture au propriétaire-bailleur.  

Logement insalubre VS logement indécent


Il est important de distinguer logement insalubre (ou indigne) et logement indécent. L’indécence a trait aux relations locatives. Les critères de décence définis par la loi SRU sont les suivants :


•    Surface habitable d’au moins 9m²
•    Hauteur sous plafond d’au moins 2,20m² ou volume habitable d’au moins 20m3
•    Absence de danger grâce à des dispositifs de retenue (garde-corps aux fenêtres par exemple)
•    Équipements conformes aux normes de sécurité en vigueur (électricité, gaz, chauffage, eau chaude…)
•    Ventilation suffisante présente dans le logement
•    Absence de danger pour la santé de l’occupant
•    Éclairage naturel suffisant


Bon à savoir : un logement indigne est systématiquement indécent. Le contraire n’est pas vrai.

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