Zoom sur la garantie des vices cachés

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Une fois votre logement acheté, vous vous rendez compte d’une anomalie que vous n’aviez pas vue. Paniqué, vous ne savez pas comment procéder ! Ne vous inquiétez pas, vous pouvez faire jouer la garantie des vices cachés. Explications.

Garantie des vices cachés : définition


Une fissure dans le mur, une canalisation qui fuit, une habitation polluée, autant de mauvaises surprises dont les récents acheteurs préfèreraient se passer. Mais si une anomalie se présente, mieux vaut connaître ses recours. La garantie des vices cachés est une notion incluse dans l’article 1641 du code civil : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connu ». Elle protège l’acheteur, et dans certains cas le vendeur, en cas de défauts importants une fois la transaction scellée.

Le strict encadrement de la garantie des vices cachés


Tout acquéreur peut bénéficier gratuitement de cette garantie. Mais son cadre est très réglementé. Pour en profiter, l’acheteur devra réussir à prouver les trois points suivants :


L’anomalie doit être vraiment cachée : la justice explique que le vice doit être décelable uniquement par un expert. L’acheteur ne devait pas pouvoir le voir ou en avoir connaissance avant de signer l’acte de vente. Un exemple ? Si vous achetez une maison sachant qu’il y a des termites, vous ne pouvez pas ensuite vous retourner contre le vendeur une fois la vente conclue.


Le vice doit avoir pris naissance avant la vente : un acheteur ne peut faire appel à la garantie des vices cachés si l’anomalie est postérieure à la vente. Les juges considèrent cependant que le vice peut exister « à l’état de germe » avant la vente mais que ses effets surviennent après (un dégât des eaux provoqué par des termites par exemple).


Le bien doit être rendu « impropre à l’usage » ou voir son usage « très fortement diminué » pour faire appel à la garantie des vices cachés.


Le vice dit caché est le plus souvent étudié au cas par cas par le juge.

Cas concrets de vices cachés


Certaines anomalies permettent, presque, systématiquement de faire jouer la garantie des vices cachés. On pense notamment à la présence d’amiante, à la pollution sur un terrain, à un terrain vendu comme constructible mais qui ne l’est pas, à l’absence d’eau courante, à une fissure masquée…


Mais attention, cette garantie ne s’applique pas dans les immeubles achetés sur plan (VEFA) pour lesquels le constructeur assume la responsabilité des anomalies. Les acheteurs bénéficient alors des garanties du neuf (achèvement, biennale, décennale…).

Prouver le vice caché


Si l’acheteur soupçonne un vice caché, il va falloir le prouver ! Il a à sa disposition plusieurs moyens, dont le premier est de faire appel à un expert pour constater l’anomalie et de faire chiffrer, devis à l’appui, le montant des nécessaires travaux de remise aux normes. Le nouveau propriétaire a deux ans pour entamer les démarches à compter de la découverte de l’anomalie (et non pas de la date de vente). Ce délai peut être allongé en fonction de la durée nécessaire à l’expertise (cinq ans maximum).


Le dossier est ensuite à déposer au tribunal de grande instance le plus proche du domicile.


Si le vice caché est avéré


Si le juge a reconnu l’existence de l’anomalie, plusieurs solutions s’offrent aux deux parties : 


L’acheteur peut garder le bien mais demander une réduction du prix de la valeur estimée de la remise aux normes ou imposer le remboursement du bien et le quitter.


Le vendeur peut proposer la remise en état du bien à ses frais ; démontrer que l’acheteur était au courant de l’anomalie ; faire appel à la « force majeure » à savoir un élément « imprévisible », « irrésistible » et « extérieur » selon l’acception de la jurisprudence.

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