Les normes et labels de l'immobilier neuf décryptés

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L'immobilier neuf compte de nombreux atouts qui feront l'objet d'un prochain article à lire absolument ! Parmi eux, les normes et les labels appliqués aux nouvelles constructions. Derrière des sigles et appellations aussi déroutants pour les non-initiés que BBC, RT 2012, THPE ou encore RE 2020 et Bepos se cachent de sérieux avantages pour la planète et pour votre porte-monnaie ! On vous explique enfin ce que signifient et impliquent vraiment les normes et labels de l'immobilier neuf.

Les normes et labels de l'immobilier neuf en résumé


Avant de rentrer en détails dans chacun et chacune des normes et labels de l'immobilier neuf, vous devez savoir que tous riment avec écologie et économies. Et la démarche ne date pas d'hier : en 1974 la première réglementation thermique faisait déjà son apparition. La consommation énergétique du bâti et la prise en considération du bien-être des habitants sont depuis des années des préoccupations majeures du secteur de l'immobilier et de la construction mais aussi des gouvernements. Une volonté et une ligne de conduite encore plus vérifiées et vérifiables aujourd'hui, alors que les enjeux environnementaux sont mis régulièrement sur le devant de la scène mondiale.

Pour faire simple, les normes et labels de l'immobilier neuf ont deux objectifs majeurs (qui ne sont pas exhaustifs cependant) :

• Réduire la consommation énergétique impliquée par le bâti en eau, en électricité, en climatisation sans oublier en chauffage.
• Diminuer les émissions de gaz à effet de serre produites par la construction, le fonctionnement et la démolition des bâtiments. C'est ainsi la totalité du "cycle de vie" qui est prise en compte.
 
Et plus le temps passe, plus ces normes et labels deviennent performants. Parmi les principaux, on retrouve actuellement :

• Le label BBC.
• La RT 2012.
• Le Bepos.
• La RE 2020.
• Le label HPE.
• Le label THPE.
• Le label HQE.
• Le label THQE.

Le label BBC, un ancien de l'immobilier neuf


Le label BBC ou Bâtiment Basse Consommation est un label acté par l'arrêté du 8 mai 2017. Pour faire simple, il limite les consommations autorisées de chauffage, d'éclairage, de climatisation, d'eau chaude sanitaire et de ventilation dans une construction neuve.

Un bâtiment BBC est donc un bâtiment énergétiquement performant qui abaisse les consommations de 50% en comparaison de la précédente réglementation, la RT 2005, pour les limiter à 50kWep/m² et par année pour les biens immobiliers neufs et à 80kWep/m² pour les logements existants. Pour parvenir à ses fins, le label BBC fait appel à une isolation thermique renforcée, à une étanchéité maîtrisée, à un mode de chauffage peu énergivore et/ou à une conception bio-climatique. Les énergies renouvelables sont évidemment à l'honneur dans ce type de programme immobilier neuf.

Un particulier qui choisit de vivre dans un logement neuf BBC obtient plusieurs avantages : des factures d'énergie abaissées en comparaison d'un logement classique, une isolation thermique et phonique performante, une diminution de la taxe foncière

La RT 2012, une réglementation ambitieuse


La RT 2012 ou Réglementation Thermique 2012 est entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2013 pour tous les programmes immobiliers neufs (habitations comme tertiaires). Elle affichait dès ses débuts des objectifs ambitieux en matière de performances énergétiques. La consommation maximum autorisée est en effet de 50kWep par m² et par année en moyenne. Un niveau divisé par trois en comparaison de la précédente RT 2005.

Si ces exigences ont encore été dépassées avec la RE 2020 (nous y reviendrons après), une telle conception et de telles exigences étaient à l'époque une véritable révolution pour le secteur de la construction. La RT 2012 implique également une conception bioclimatique et un confort d'été optimal.

De la RT 2012 à la RE 2020, un cap bientôt franchi


Dès le 1er janvier 2021, la RE 2020 ou Réglementation Environnementale 2020 fera son apparition. En phase de test depuis quelques mois, elle apportera des changements majeurs en matière de logement neuf et de construction.

La RE 2020 a vu le jour dans le cadre de la loi Elan (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) avec comme objectif de réduire considérablement les émissions de gaz à effet de serre liées au bâti. Au programme, des techniques et des matériaux de construction repensés et une montée en compétences des professionnels de la construction. Des objectifs à long terme puisque la France vise la neutralité carbone à l'horizon 2050.

La Réglementation Environnementale 2020 a un triple objectif :
 
• Diminuer l’impact carbone des bâtiments.
• Réduire les consommations énergétiques des logements neufs.
• Rendre les logements neufs plus confortables en été.

Les textes officiels permettent de comprendre cette évolution de la RT 2012 à la RE 2020 en délimitant ces objectifs qui sont de "diminuer l’impact carbone des bâtiments, poursuivre l’amélioration de leur performance énergétique et en garantir la fraîcheur pendant les étés caniculaires".

Dans son cheminement, la RE 2020 intègre de nombreux acteurs, constructeurs, artisans, professionnels du bâtiment et occupants en tête. Les industriels sont également au cœur du processus, obligés de repenser leurs matériaux, et notamment des matériaux bio-sourcés comme le bois, pour mener à bien le vaste chantier de la Réglementation Environnementale 2020.

Mais que donne la RE 2020 en chiffres ? Alors que la RT 2012 implique une consommation maximale de 50kWh par m² et par année, les constructions RE 2020 suivent la norme du Bepos en étant à énergie positive. La consommation de chauffage doit être inférieure à 12 kWhep par m² et par année.

Enfin, grande évolution, la Réglementation Environnementale 2020 prend en compte la qualité de l'air intérieur, ce qui n'était pas le cas dans le cadre de la RT 2012. La construction de demain sera écologique !

Les différents labels de performances énergétiques


Aux côtés des labels et normes de l'immobilier neuf obligatoire,s il y a les labels de performances énergétiques que les constructeurs peuvent ou non choisir de respecter :

• Le label HPE ou Haute Performance Énergétique pour une construction dont la consommation d'énergie est inférieure de 10% ou plus à la consommation moyenne de référence.
• Le label THPE ou Très Haute Performance Énergétique pour une construction dont la consommation énergétique est inférieure de 20% ou plus à la consommation moyenne de référence.
• Le label HQE ou Haute Qualité Environnementale qui respecte 14 critères très stricts et très précis lors de la construction d'un programme immobilier neuf.
• Le label THQE ou Très Haute Qualité Environnementale qui affiche une consommation énergétique de moins de 50 kWh par année et par m².

Les bâtiments BEPOS, l'action après le constat


Les émissions de gaz à effet de serre sont produites pour 24% par le secteur du bâtiment. Les consommations électriques sont quant à elles en hausse de 83% en "seulement" 60 ans. Des chiffres vertigineux qui poussent à une nécessaire réflexion et dont la loi de transition énergétique s'est saisie. C'est de cette loi que découlent les bâtiments Bepos ou Bâtiments à Énergie Positive. Comme leur nom l'indique, il s'agit de constructions durables et énergétiquement autonomes. Concrètement, les programmes immobiliers neufs Bepos produisent davantage d'énergie qu'ils n'en consomment.

Les bâtiments Bepos ont commencé à sortir de terre dès le 1er septembre 2017. Toutes les constructions neuves de l'État et des collectivités territoriales doivent depuis lors respecter les normes du Bepos à savoir la sobriété énergétique, l'utilisation des énergies renouvelables, l'installation d'équipements performants ainsi qu'une très faible empreinte carbone. 

Ces obligations seront généralisées dès la fin d'année 2020. À compter de cette période, les demandes de permis de construire devront en effet prendre en compte les exigences du Bepos pour la construction à venir. Et le respect du Bepos est un travail commun entre plusieurs acteurs, du bâtiment mais pas seulement. En effet, qu'il s'agisse d'un bâtiment individuel, d'un programme collectif, d'un bâtiment public ou encore d'une école :

• Les architectes conçoivent un bâti et intègrent des équipements permettant de faire diminuer les consommations énergétiques.
• Le pilotage des consommations et des besoins est assuré par des équipements intelligents comme un compteur intelligent.
Les occupants des locaux prennent conscience de leur rôle dans la réduction des consommations énergétiques. Ils sont sensibilisés pour adopter des gestes écoresponsables et optimiser les équipements présents dans le bâti. 

Les normes et labels de l'immobilier neuf pour plus d'accessibilité


850 000 personnes sont dites à mobilité réduite ou inexistante en France. Imaginez évoluer dans un logement non adapté alors même que vous êtes en fauteuil ou que vous vous déplacez avec difficulté. Et pourtant, c'est en 2007 seulement que cette difficulté a été prise en compte par le cadre juridique de l'immobilier neuf. On parle alors de norme PMR ou Personnes à Mobilité Réduite afin de rendre les programmes immobiliers neufs accessibles à tous. Les aménagements et les équipements ont ainsi obligation de respecter de strictes normes dans le cadre d'une résidence collective ou d'un logement individuel. 

Que signifie accessibilité d'une construction ?


L'accessibilité est une notion, une obligation même, qui implique que toute personne, qu'elle soit handicapée ou non, qu'elle soit en fauteuil ou à mobilité limitée puisse accéder à un lieu de vie, à savoir rentrer par la porte, entrer dans la pièce principale et circuler librement.

On pense notamment aux personnes à mobilité réduite mais aussi aux personnes malentendantes, malvoyantes et aux personnes âgées. Les personnes atteintes d'un handicap non permanent sont également intégrées dans ce vaste principe d'accessibilité.

Juridiquement, le Code de la Construction et de l’Habitation donne une définition de l’accessibilité dans l’article R 111-19-2 : "Rendre accessible aux personnes handicapées tout bâtiment ou aménagement permettant, dans des conditions normales de fonctionnement, à des personnes handicapées, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d’accéder aux locaux et équipements, d’utiliser les équipements, de se repérer, de communiquer et de bénéficier des prestations en vue desquelles cet établissement ou cette installation a été conçu. Les conditions d’accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des personnes valides ou, à défaut, présenter une qualité d’usage équivalente."

Un logement neuf dit accessible est donc adapté aux besoins spécifiques des publics précités et respecte en tout point le Code de la Construction et de l'Habitation.

Quels sont les biens concernés par les normes d'accessibilité de l'immobilier neuf ?


Plusieurs catégories de biens sont impactées par les normes d'accessibilité :

• Les programmes immobiliers neufs d'habitation collective doivent être accessibles dans les parties communes comme dans les parties privatives. 

• Les résidences de services doivent être logiquement accessibles aux personnes à mobilité réduite. Dans les résidences étudiantes, 5% des logements ont obligation de respecter ces contraintes contre 10% dans les résidences de tourisme.
• Les maisons individuelles doivent respecter la réglementation si et seulement si elles sont destinées à la location ou à la vente une fois les travaux terminés.

Immobilier neuf et accessibilité


Lors d'un achat sur plan ou achat en VEFA, un acquéreur peut faire la demande de TMA ou Travaux Modificatifs Acquéreur. Certains demanderont ainsi de déplacer une cloison, une canalisation ou encore un branchement électrique. Ces travaux seront acceptés par le promoteur si et seulement si :

• La demande est faite par l'acheteur.
• Le devis est signé par le promoteur et l'acquéreur.
• Les demandes de modifications ne vont pas à l'encontre des normes d'accessibilité.
• Les travaux demandés permettent de revenir facilement et rapidement au plan initial PMR.

Dans un programme immobilier neuf, différentes parties doivent respecter les normes d'accessibilité dans les parties communes :

• Le stationnement.
• Le passage qui chemine de l'extérieur jusqu'à l'intérieur du bâtiment.
• Le chemin intérieur.
• Les portes.
• Les halls.
• Les caves.
• Le local poubelle.  
• Les éclairages.
• Les équipements de sécurité.
• Les boîtes aux lettres
• …

Mais également à l'intérieur des logements :

• Les portes.
• Les passages.
• Les escaliers s'ils sont présents.
• Les espaces de retournement.
• Les salles d'eau.
• Les annexes comme la terrasse, le balcon ou encore la loggia.

Enfin, les programmes immobiliers neufs de plus de trois étages doivent impérativement disposer d'un ascenseur.

Immobilier neuf et accessibilité : des changements à l'horizon


La loi Elan amène quelques évolutions pour la norme PMR à compter du 1er juin 2020. Son article 215 a été adopté en parallèle du texte daté du 23 novembre 2018. Il porte un objectif majeur, celui de moderniser le modèle "copropriété" actuellement entériné. Le but ? Mieux gérer les immeubles, diminuer le nombre de contentieux et faciliter les travaux d'accessibilité dans l'immobilier neuf à destination des personnes à mobilité réduite.

Ces changements sont annoncés pour début juin 2020 et devrait simplifier le quotidien des copropriétaires à mobilité réduite.

Les normes et les labels de l'immobilier neuf proposent donc de grands avantages d'un point de vue individuel, collectif et écologique. À chacun de répercuter les grands enjeux environnementaux au sein de son foyer en adoptant, notamment, des gestes écoresponsables au quotidien. De manière rationnelle, miser sur l'immobilier neuf permet de profiter d'un logement respectueux des dernières normes de la construction, confortable à vivre et peu énergivore. Un geste pour la planète et pour votre porte-monnaie !

Vous avez choisi l'immobilier neuf pour vivre et/ou investir ? Pour quelles raisons ? Les normes et les labels de l'immobilier neuf ont-ils été un moteur dans votre choix ?
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