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Pourquoi l’encadrement des loyers à Paris est partiellement annulé ?

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La nouvelle fait la Une de l’actualité immobilière. L’encadrement des loyers à Paris a été partiellement annulé par le tribunal administratif de la capitale. L’entité a estimé que les éléments pris en compte dans le calcul des plafonds de loyer sont erronés pour tous les baux signés entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020. Une année pendant laquelle la mesure n’aurait pas dû s’appliquer en l’état selon le tribunal. Explications et retours sur cette décision du 8 juillet 2022 qui soulève des questionnements.

Pourquoi l’encadrement des loyers à Paris est sujet à débat ?

La décision du tribunal fait suite à un recours de l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), à savoir une association qui représente les droits et intérêts des propriétaires bailleurs. C’est donc sur l’arrêté du 18 mai 2019 décidé par le préfet de Paris que l’association a demandé de s’attarder. Ce dernier est celui qui fixe le niveau de loyers de référence en fonction du secteur géographique dans la capitale mais aussi de la date de sortie de terre du logement, de sa superficie et de sa typologie.


Ce même loyer de référence est primordial dans le calcul puisqu’il sert à déterminer les plafonds autorisés. Il fixe donc le montant du loyer qu’un propriétaire bailleur peut demander à son locataire. Pour rappel, il ne peut être inférieur ou supérieur de 20% aux montants légaux dictés par l’encadrement des loyers à Paris.


Contexte posé, quelles étaient les revendications de l’UNPI ? Pourquoi avoir remis en cause l’arrêté ? Selon l’association, des données trop anciennes ont été utilisées pour déterminer les catégories de logement et les secteurs géographiques impactés par l’arrêté. Pour information, le préfet prend ses sources dans les chiffres de l’Observatoire des loyers de la région parisienne ou OLAP pour fixer le loyer de référence. Cet indicateur réputé fiable met en avant les loyers parisiens quartier par quartier. Mais pour l’encadrement des loyers à Paris, l’OLAP a fourni des données de 2017. Le tribunal administratif de Paris a donc estimé, tout comme l’UNPI, que les chiffres ne reflétaient pas les réalités du marché de l’immobilier locatif dans la capitale, impactant négativement les bailleurs. Entre 2017 et 2019, les tendances ont en effet évolué.


L’objectif de l’encadrement des loyers à Paris (ou ailleurs) étant de limiter abus et spéculation, il est important de coller au plus près de la réalité pour déterminer les loyers à appliquer. « Cette décision est une bonne nouvelle. Elle appuie le combat que nous menons depuis plusieurs années et révèle au grand jour les dérives juridiques mises en place », se félicite Christophe Demerson, son président.


Bon à savoir : l’annulation de l’encadrement des loyers porte uniquement sur les baux signés entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020. L’expérimentation en cours n’est pas annulée.

Quelles sont les conséquences de l’annulation partielle de l’encadrement des loyers ?

Au-delà d’une confusion totale dans l’esprit des locataires et des propriétaires-bailleurs, la récente information immobilière a une conséquence directe à savoir une annulation de la condamnation des propriétaires attaqués après avoir été dénoncés par leurs locataires pour non-respect de l’encadrement des loyers au cours de cette période. En même temps, l’indemnité dont ils étaient possiblement redevables est elle aussi logiquement annulée.

Les autres villes sont-elles concernées par cette révision de l’encadrement des loyers ?

Plusieurs villes ont adopté l’encadrement des loyers ces dernières années. Mais aucune n’est pour l’heure concernée par cette annulation partielle de la mesure à l’exception de la capitale. Plus encore, à Paris comme ailleurs, les arrêtés relatifs à 2021 et 2022 ne sont pas impactés par la décision du tribunal.


L’encadrement des loyers à Lyon, à Lille, dans l’agglomération de Plaine Commune, dans l’agglomération d’Est Ensemble tout comme à Villeurbanne, Montpellier et très prochainement (15 juillet) à Bordeaux reste inchangé.


Mais il n’est pas certain que la situation demeure en l’état. L’association de défense des propriétaires bailleurs est en effet à l’œuvre. Pour son président, Christophe Demerson, « Nous continuerons à attaquer les arrêtés partout où c’est possible car nous estimons que l’encadrement est contre-productif : il décourage les propriétaires bailleurs de louer leur logement avec des difficultés croissantes pour se loger dans le parc privé locatif. »


L’on peut donc s’attendre à des rebondissements dans la série de l’encadrement des loyers, dispositif qui a fait polémique dès sa première application à Paris. Entre détracteurs et défenseurs, le feuilleton n’en est pas à son coup d’essai. En 2017, l’UNPI gagnait sa première bataille contre la version initiale de l’encadrement des loyers à Paris. La mesure avait donc été totalement annulée avant d’être reconduite dans le cadre de la loi Elan en 2018, à titre expérimental seulement et pour une durée de cinq ans. Une reconduction à Paris qui avait alors ouvert la voie à d’autres villes volontaires telles que Lyon, Bordeaux ou encore Montpellier.


Mais pour cette décision juridique de 2022, seule une partie du dispositif est annulée, il n’est pas remis en cause dans sa totalité ce dont se réjouit l’association Consommation Logement Cadre de Vie ou CLCV. Son juriste David Rodrigues l’affirme « l’annulation de l’encadrement à Paris ne repose que sur des éléments de procédure et le dispositif reste en place contrairement à ce qui avait été le cas en 2017. »


L’association CLCV avait d’ailleurs mis en avant une amélioration dans le respect de l’encadrement des loyers à Paris comme sur le territoire Plaine Commune. Dans la capitale, 66% des annonces locatives étaient conformes à la mesure en 2021 contre 60% en 2020 avec un dépassement de 119€ par mois l’an dernier et de 121€ en 2021. De bons résultats à nuancer cependant car la CLCV elle-même le reconnaît, la crise sanitaire a poussé certains propriétaires-bailleurs à diminuer le montant du loyer demandé. Une tendance qui pourrait évoluer dans le sens contraire avec un marché locatif aujourd’hui sous tension.


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