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Tensions sur le marché locatif : une aubaine pour les investisseurs

Mis à jour le 0 Marché de l'immobilier
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Alors que certaines villes étaient déjà à la peine, le marché de l’immobilier locatif continue à se crisper. Les demandes sont de plus en plus nombreuses, les offres de plus en plus rares. Une tendance qui fait la Une de l’actualité immobilière mais qui reste à nuancer en fonction des localités. Une chose est certaine, les voyants de la location sont au rouge selon les derniers chiffres publiés par le portail d’annonces immobilières Bien’Ici. Plus les semaines passent, plus les possibilités de se loger en location se raréfient, dans les grandes et moyennes villes principalement. Une mauvaise nouvelle pour les locataires qui pourrait bien se transformer en aubaine pour les particuliers investisseurs. Zoom et tendances.

Le marché locatif se tend à vitesse grand V

Il y a deux ans seulement, le marché de la location en France donnait un bien sur trois proposé à louer. Aujourd’hui, Bien’Ici fait état d’un bien sur quatre en location. En un an, soit entre 2021 et 2022, l’offre de logements à louer a diminué de 13% selon l’acteur majeur du secteur. À votre avis, quelle typologie souffre le plus de pénurie ? Sans grande surprise, les petites surfaces sont les plus touchées. Il est de plus en plus difficile de dénicher un T1 à louer avec une offre en baisse de 17,5%. Du côté des T3, ce pourcentage passe à 13,5% alors que sur les grandes surfaces comme les T5, les possibilités sont stables avec +0,5% de biens sur le marché locatif.


Mais pourquoi la tendance s’accélère ? Pourquoi le marché locatif affiche une telle tension ces dernières semaines ? L’un des éléments de réponse se trouve du côté de la nouvelle législation sur les passoires thermiques. Vous avez très certainement entendu parler de cette impossibilité progressive pour les propriétaires de mettre un logement mal classé au DPE en location. Tout savoir sur le nouveau DPE ici.


Bien’Ici révèle que l’an passé, en avril 2021 précisément, les studios et T1 classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique étaient très présents sur le marché locatif avec un ratio de 83,2% pour la location et de 16,8% pour la vente. Mais la tendance a évolué à vitesse grand V. À l’heure où nous écrivons ces quelques lignes, ces pourcentages sont respectivement passés à 61% et 39%. Nombreux sont les propriétaires de passoires énergétiques qui souhaitent se débarrasser de leur bien faute de moyens ou d’envie de les faire évoluer vers une meilleure note au DPE. Les travaux de rénovation énergétique ne font pour le moment pas recette auprès des investisseurs.

Face à l’offre en baisse, des demandes en hausse sur le marché locatif

Le contexte est préoccupant. Pourquoi ? Parce que la France peinait déjà dans de nombreuses zones à répondre à la demande des locataires avec les logements existants mis en location dans le parc privé. Mais aujourd’hui, l’offre baisse encore et la demande est quant à elle en sensible hausse. La plateforme Bien’Ici révèle en effet une progression de +32% des contacts relatifs aux annonces de location au cours du premier semestre 2022. Plus encore, chaque annonce voit en moyenne + 46% de demandes entre le premier semestre 2022 et le dernier semestre 2021.


Il faut dire que la remontée des taux de crédit immobilier pousse certains futurs acquéreurs à revoir leur position, à se tourner vers la location et à adopter une position plus attentiste. «C’est un peu comme les embouteillages sur le périphérique parisien, explique Régis Sébille, data analyst chez Bien’Ici, ceux qui y sont ne parviennent pas à sortir et il y en a de nouveaux qui arrivent, ce qui alimente le blocage.» Une tendance qui pourrait s’installer ?


Bon à savoir : en 2019, 34% des logements présents sur Bien’Ici étaient des biens à louer. Ce pourcentage est aujourd’hui descendu à 26%. Environ trois quarts des produits présents sur le site sont à acheter contre un quart à louer. Dans certaines régions, le déséquilibre est encore plus important. C’est le cas en PACA avec 81% d’annonces destinées à la vente. En Nouvelle-Aquitaine, dans les Pays de Loire et en Bretagne, comptez huit biens en vente pour deux en location.

Quelles évolutions pour les loyers ?

Dans ce contexte général, comment se comportent les loyers ? La demande en progression et l’offre en diminution ont-elles un impact sur les montants de ces derniers ? Si en théorie les loyers pourraient être amenés à exploser, le plafonnement et l’encadrement des loyers sont là pour obliger le marché à rester raisonnable. Une hausse risque donc d’être mécaniquement enregistrée mais pas d’explosion en prévision. Régis Sébille fait état d’une augmentation des loyers de +5,4% entre le premier trimestre 2021 et le premier trimestre 2022, soit un pourcentage moins élevé qu’entre 2020 et 2021, période qui affichait entre 5 et 10% de rattrapage post Covid.


Les mouvements haussiers sont présents en France entière mais sont plus importants dans certains territoires et pour des typologies précises. Les petits logements sont ceux qui voient leurs loyers rester le plus stables avec une hausse de +3% en moyenne contre +6% pour les autres types de biens. Gardons cependant en tête que les studios et T1 sont ceux qui affichent le loyer au m² le plus élevé.


Si l’on s’attarde sur les secteurs, l’Ouest voit les tarifs locatifs faire un bond de 7 à 8% sur la période précitée alors que dans le même temps, ils sont en recul dans le Grand Est. Le cas particulier de la capitale est intéressant puisque les prix des loyers y diminuent alors qu’ils sont en progression modérée dans la région Ile-de-France.

Des loyers aux enchères ? La grande nouveauté du marché locatif

On connaissait déjà les sites d’annonces immobilières à la vente aux enchères mais la start-up Wizi propose aujourd’hui le même principe pour les loyers. Étonnant et novateur ! La société part du principe que le marché locatif peut observer des variations et avoir besoin d’être (ré)-évalué.


Depuis le 20 juin dernier, les candidats à la location sont donc invités à faire grimper les enchères en proposant un loyer 20% moins cher ou 20% plus cher que celui affiché dans l’annonce immobilière, dans le respect de l’encadrement des loyers évidemment. « Depuis la crise sanitaire, le marché locatif s’est grippé dans certaines villes avec une demande qui s’est tarie et des propriétaires qui n’ont pas su faire évoluer leur loyer. Certains bailleurs ont du mal, psychologiquement, à faire baisser leur loyer alors qu’il suffit parfois d’une petite ristourne qui vaudra bien mieux qu’une longue vacance locative. » explique Julien Lozano, co-fondateur de Wizi.


Sur la plateforme d’enchères, les propriétaires peuvent ainsi mettre leur bien en location avec des enchères à la hausse ou à la baisse. Mais rassurez-vous, ils sont libres d’accepter les offres ou non et de sélectionner le candidat qui leur semble le plus en adéquation avec leurs réalités. « Certains propriétaires refusent tout changement de loyer car ils l’ont calé au plus juste sur leur mensualité à rembourser. Mais d’autres se montrent plus ouverts et sont prêts à laisser faire le marché. » affirme Julien Lozano. Pour lui, Wizi est aujourd’hui au plus près des spécificités du marché locatif, plus encore que les différents Observatoires de loyers qui se bornent à un historique et non aux évolutions plus récentes.


À voir cependant si dans le contexte actuel un site d’enchères des loyers n’aura pas tendance à les faire encore progresser. Pour se loger en location, il y a fort à parier que les locataires seront prêts à débourser davantage. Le début d’une spéculation limitée par l’encadrement des loyers ?

Le marché locatif en alerte : une bonne nouvelle pour les investisseurs ?

La pénurie de biens mis en location est telle que les locataires sont à la peine. Mais cela crée mécaniquement un effet d’aubaine pour les investisseurs. En choisissant d’investir dans la pierre, ils viennent en effet se positionner sur un marché ultra tendu qui a besoin d’être (un peu) soulagé.


En sélectionnant soigneusement les villes dans lesquelles investir, le secteur ou encore le type de bien, ils sont ainsi assurés d’éloigner la vacance locative durablement et de rentabiliser leur placement. Un contexte négatif pour les uns et très positif pour les autres d’autant plus en ayant encore cette année la possibilité de bénéficier de la loi Pinel avec ses pleins avantages. Pour rappel, le dispositif de défiscalisation préféré des Français permet de profiter d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% en fonction de la durée de location obligatoire choisie de 6, 9 ou 12 ans. Le montant déduit est calculé sur un maximum de 300 000€ et dans la limite de deux investissements par année.


D’autres dispositifs existent à commencer par la loi Censi-Bouvard et le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). À la clé, 11% de réduction d’impôts, une TVA récupérée sous condition et un investissement destiné à des cibles locatives précises et très demandeuses comme les seniors ou les étudiants. Consultez les résidences de services éligibles à la loi Censi-Bouvard pour vous faire une idée.


Profitez-en pour vous renseigner sur les dispositifs existants pour investir dans l’immobilier ! Les experts Médicis Immobilier Neuf peuvent vous aider en étudiant votre profil investisseur. Contactez votre interlocuteur dédié.

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