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Immobilier dans le Grand Paris : quel impact pour la ligne 15 ?

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Le chantier du Grand Paris bat son plein. Avec lui, de nouvelles opportunités professionnelles, personnelles, économiques, immobilières… accompagnées de leviers facilitateurs. Au premier plan, le Grand Paris Express, ce vaste projet de transports en commun pensé pour faciliter considérablement la mobilité en Ile-de-France. Et qui dit mobilité multipliée dit également prix de l’immobilier qui tendent à s’envoler. Sans grande surprise, les tarifs de la pierre ont tendance depuis quelques années à progresser rapidement aux abords des nouvelles gares de métro et notamment de la convoitée ligne 15 qui, dans un futur proche, cheminera autour de la capitale. Une ligne importante pour désengorger le trafic francilien et les transports en commun quotidiennement bondés. Zoom sur le marché immobilier dans le Grand Paris et sur l’impact du projet sur la ligne 15.

Où en sont les travaux de la ligne 15 dans le Grand Paris ?

La future ligne 15 du Grand Paris Express est en route. Les travaux ont débuté en 2017 et devraient s’achever en 2025 relativement à la partie sud qui s’étend de Noisy-le-Grand à Boulogne-Billancourt et en 2030 au plus tôt pour la globalité de la desserte. Au total, la ligne parcourra 22 communes franciliennes présentes dans 4 départements différents pour toucher environ 22 millions de potentiels usagers. Toutes et tous pourront ainsi se déplacer beaucoup plus facilement et beaucoup plus rapidement aux quatre coins de l’Ile-de-France.


Oui mais voilà, le développement de l’offre mobilité entraîne, sans surprise, une flambée des prix sur le marché de l’immobilier francilien. Aujourd’hui dans Paris, comptez environ 11 000€ du m², logiquement variable en fonction des secteurs. Ne se loge pas dans la capitale intramuros qui veut. Plus encore, les confinements successifs ont soufflé des envies nouvelles aux Franciliens et plus particulièrement aux Parisiens qui se tournent vers les communes plus lointaines, des localités capables de leur offrir un logement plus grand, un logement avec extérieur, un appartement neuf avec loggia, terrasse ou balcon ou encore une maison avec jardin. Ainsi, les villes de la petite couronne sont devenues désirables et désirées, boostées par cette offre prometteuse de transports en commun très prochainement.


Il semble donc évident que le Grand Paris Express, ligne 15 en tête, amène une considérable progression des prix de l’immobilier depuis quelques années. Explications détaillées appuyées par les données publiées par la néo-agence immobilière Hosman. Cet acteur de l’immobilier a en effet dressé un intéressant comparatif des tarifs de vente observés en 2017 puis ceux pratiqués au premier semestre 2021.

Quelles tendances pour les prix de l’immobilier dans le Grand Paris aux abords de la ligne 15 ?

Sans attendre, l’augmentation globale dans les communes ouest et sud qui seront prochainement desservies par la ligne 15 (en 2025) est relevée à +20% en moyenne entre 2017 et 2021.


Gardez en effet en tête que tous les parcours de la ligne 15 ne seront pas disponibles au même moment. Il est donc logique que les villes qui bénéficieront de la desserte en 2025 voient leurs tarifs augmenter plus rapidement que celles qui en profiteront en 2030. Pour rappel :


- En 2025 : l’axe Sud sera mis en service entre Boulogne-Billancourt et la gare Pont de Sèvres et Noisy le Grand et la gare Noisy-Champs.


- En 2030 : l’axe Ouest sera mis en service entre Seine-Saint-Denis et les gares de Pleyel et Stade-de-France et Puteaux et la gare de la Défense.


- En 2030 au plus tôt : l’axe Est sera mis en service entre Seine-Saint-Denis et les gares de Pleyel et Stade-de-France et Champigny-sur-Marne et les gares de Champigny Centre, Bry-Villers-Champigny).


Ainsi, les prix de l’immobilier pour les villes du tronçon Ouest ont progressé de +22% entre 2017 et 2021 et les prix de l’immobilier du tronçon Sud ont progressé de +21% sur la même période. À titre de comparaison, les localités du tronçon Est ont vu leurs tarifs augmenter de +16% en moyenne.

Les augmentations les plus spectaculaires pour les villes du Grand Paris desservies par la ligne 15

Certaines communes affichent des pourcentages d’augmentation record. C’est le cas par exemple de Saint-Maur-des-Fossés qui a vu ses prix de l’immobilier progresser de +42,29% en moyenne entre 2017 et 2021, de Montrouge qui a vu ses prix de l’immobilier progresser de +40,80% en moyenne et de Cachan qui a vu ses prix de l’immobilier progresser de +35,18% en moyenne. Il s’agit de localités dans lesquelles l’offre de transports en commun est déjà bien implantée et qui étaient déjà demandées avant 2017. Elles sont encore davantage boostées par le projet du Grand Paris et notamment par la ligne 15 du Grand Paris Express. Ainsi, comptez 6 616€ par m² en moyenne à Saint-Maur-des-Fossés, 5 435€ par m² en moyenne à Cachan et 8 357€ par m² en moyenne à Montrouge. Montrouge est d’ailleurs l’une des communes les plus coûteuses pour devenir propriétaire le long de la ligne 15, derrière les 10 007€ par m² de Boulogne-Billancourt et les 8 602€ par m² de Issy-les-Moulineaux.


Du côté des communes de Seine-Saint-Denis, les tarifs sont également orientés à la hausse, mais de manière plus raisonnable. Le département est depuis plusieurs années plus abordable pour les acheteurs que ces deux voisins avec un prix au m² de 4 323€ en moyenne. Pour comparaison, comptez 7 227€ par m² en moyenne pour devenir propriétaire dans les Hauts-de-Seine et 5 431€ par m² en moyenne pour devenir propriétaire dans le Val-de-Marne. Au global, entre 2017 et 2021, les localités de Seine-Saint-Denis traversées par la future ligne 15 du Grand Paris Express ont subi une hausse de +13,63% avec de fortes disparités. Aubervilliers est celle qui affiche la plus forte évolution avec +31% en 4 ans aux abords des gares Mairie d’Aubervilliers et Fort d’Aubervilliers.


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Sources : données chiffrées le baromètre des prix en temps réel Hosman, novembre 2021et MeilleursAgents.com

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