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Prix de l'immobilier en Ile-de-France : quel est l'impact du Grand Paris Express

Mis à jour le 0 Prix de l'immobilier
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Voilà quelque temps que le chantier du Grand Paris Express bat son plein. Ce projet qui a fait et fait encore couler beaucoup d’encre fait régulièrement la Une de l’actualité immobilière. Et pour cause, la création de ce nouveau réseau de métros automatiques impacte considérablement le marché immobilier francilien et plus spécifiquement les prix de l’immobilier en Ile-de-France. Réalisation d’envergure, elle suscite encore de nombreuses interrogations relatives à l’évolution de la pierre notamment. Zoom sur le projet et sur ses répercussions.

Qu’est-ce que le projet du Grand Paris Express ?

Le Grand Paris Express est le projet de transport public qui structure le chantier lui-même encore plus vaste du Grand Paris, qui est non moins que le plus grand développement urbain européen. Le Grand Paris Express que vous trouverez également abrégé GPE, devient progressivement l’ancrage du Grand Paris, structurant et unifiant le territoire en permettant de relier les villes entre elles, de les interconnecter sans passer systématiquement par le centre de Paris. Pour y parvenir, quatre grandes lignes de métros automatiques sont mises en place, plusieurs lignes déjà en service sont prolongées comme les lignes 11, 12, 13 et 14 et 68 nouvelles gares sont progressivement créées. Au final, ce nouveau métro totalisera près de 200 kilomètres de lignes automatiques, principalement souterraines.


Vous l’avez compris, la volonté avec le Grand Paris Express et ses rames de métro à la pointe de la technologie est de simplifier considérablement les déplacements des Franciliens qui, pour beaucoup, sont encore aujourd’hui obligés de transiter par le centre parisien pour se rendre d’un point A à un point B. Ce trajet génère un temps supplémentaire considérable ainsi que des transports inutilement surchargés. Il fallait donc y remédier en limitant les trajets passant par Paris intramuros. Plus encore, les habitants des territoires aujourd’hui mal desservis ont pour habitude d’utiliser leur véhicule personnel, générant embouteillages et pollution. Tout ce que la métropole souhaite absolument éviter !


Le Grand Paris Express s’impose comme une solution pour répondre à ces problématiques tout en boostant certaines villes des départements franciliens jusqu’ici boudées pour leur manque d’attractivité et surtout d’accessibilité. L’attractivité économique multipliée et les localités rendues accessibles entraînent logiquement un fort regain d’intérêt de la part des acheteurs et des locataires qui souhaitent s’implanter dans ces territoires valorisés. Conséquence actuellement et plus encore dans les prochaines années, les prix de l’immobilier en Ile-de-France affichent une tendance à la hausse. Avec la fin du Grand Paris Express prévue pour 2030, ce mouvement devrait continuer voire s’accentuer.

Le Grand Paris Express fait grimper les prix de l’immobilier en Ile-de-France

Depuis 2017, les prix de l’immobilier en Ile-de-France ont commencé à suivre une courbe à la hausse sous l’impulsion du Grand Paris Express. Certains professionnels se sont attachés à chiffrer cette hausse. C’est le cas de Guy Hoquet qui relevait alors une progression de 2 à 12% en fonction des villes sur une année. Plus globalement, les tarifs affichent une hausse de 25% dans les trois quarts des secteurs autour des nouvelles gares en 5 ans contre 19% dans les villes complètes. Dans certains secteurs autour de la ligne 15, ce pourcentage d’augmentation est même de 50%. « La variation des tarifs dans 75% des quartiers autour des gares surperforme par rapport à celle enregistrée dans leur commune. Ils y ont en effet augmenté de 25% en moyenne en cinq ans contre 19% dans le reste de leur ville », explique Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques de Meilleurs Agents. Le prix au m² moyen dans ces secteurs atteint 5 023€/m² actuellement.


Et plus les années passent, plus cette hausse se vérifie voire s’accentue. En 2021, les raisons de cette tendance sont simples. Le prolongement très attendu de la ligne 14 a eu lieu et le tramway T9 a lui aussi été inauguré. Deux dessertes qui désenclavent considérablement certains territoires. Et sans grande surprise, les villes qui voient les nouvelles gares livrées sont celles dans lesquelles les tarifs augmentent le plus rapidement. C’est le cas de Saint-Ouen et d’autres localités desservies par le T9 comme Orly, Ivry, Thiais, Vitry, Choisy-le-Roi.


Les cités franciliennes dans lesquelles les futures gares sont en devenir voient également les prix de la pierre progresser. Acheteurs et investisseurs souhaitent en effet se positionner sur ces secteurs d’avenir qui leur assureront quasi systématiquement une belle plus-value dans les prochaines années. Ils visent en effet une revente dans les 10 à 20 ans pour espérer rentabiliser leur acquisition.


D’autres villes tirent encore davantage leur épingle du jeu dans la course à l’attractivité. Citons par exemple Saint-Denis, Gennevilliers ou encore Pantin et Villejuif qui sont situées proche de Paris et qui voient, en plus du Grand Paris Express, de vastes projets d’aménagements urbains se mettre en place. Des projets qui sont évidemment porteurs d’une économie dynamique et d’un développement encore plus grand des territoires.


Ces facteurs en tête, vous comprenez aisément que les prix de l’immobilier en Ile-de-France devraient continuer à progresser dans les mois et les années à venir, à mesure que le Grand Paris Express se déploie. Rendez-vous en 2030 pour un chiffrage complet !

Quid de l’immobilier neuf en Ile-de-France et du Grand Paris Express

Devant cet engouement massif pour l’immobilier en Ile-de-France, l’on pourrait facilement penser que la pénurie guette. S’il est vrai que la demande est largement supérieure à l’offre, il est également possible de profiter des programmes immobiliers neufs en Ile-de-France qui sortent de terre pour concrétiser un projet d’achat d’une résidence principale mais également d’investissement locatif. Les villes aux portes de Paris s’étendent et permettent de diminuer le budget comparativement à un achat immobilier neuf à Paris intramuros. L’offre tend donc à se diversifier par le biais d’ensembles neufs indépendants mais également via la création de quartiers neufs, le plus souvent des écoquartiers, véritables villes dans les villes qui regroupent des habitations mais également des commerces, des bureaux, des espaces verts, des infrastructures culturelles et sportives… autant de points d’intérêt appréciés des nouveaux arrivants.


L’on peut donc aisément affirmer que si vous êtes en quête des meilleures opportunités pour profiter de ce formidable levier qu’est le Grand Paris Express, vous pouvez miser sur un programme immobilier neuf en Ile-de-France à proximité des nouvelles gares. C’est le cas par exemple de l’immobilier neuf à Vitry-sur-Seine, à Rosny-sous-Bois, à Bagneux ou encore à Aubervilliers et à Champigny-sur-Marne. Ces villes assurent à la fois une qualité de vie rare renforcée par une excellente desserte des transports en commun, une plus-value dans quelques années ainsi qu’un marché locatif dynamique pour les investisseurs qui souhaiteraient se tourner vers la loi Pinel en Ile-de-France. Les localités sont en effet classées en zone A ou en zone Abis. Il est donc pertinent et intéressant de les étudier pour investir dans l’immobilier neuf et louer ensuite le bien tout en profitant d’une belle réduction d’impôts.

Où investir autour du Grand Paris Express ?

Vous vous demandez certainement dans quelle localité ou dans quelle partie d’Ile-de-France vous devez investir pour bénéficier, vous aussi, de ce coup de fouet rentabilité sur le marché immobilier francilien. D’une manière très générale, les abords des nouvelles gares sont une valeur sûre, plus encore dans les villes périphériques à l’ouest de Paris. Les prix de l’immobilier en Ile-de-France y sont toutefois relativement élevés et peu sujets à diminuer au regard de l’attractivité de ces localités.


Pour alléger votre budget, direction les communes du nord de la capitale qui opèrent une profonde métamorphose depuis plusieurs années. De grandes entreprises ont d’ailleurs misé sur les territoires qui deviennent de plus en plus attractifs, même au-delà de la première couronne.


Autre possibilité, l’est de Paris qui propose une densité urbaine moins importante ponctuée de réelles opportunités de programmes immobiliers neufs en Ile-de-France.


Pour vous rendre compte des tarifs pratiqués dans les localités franciliennes que vous visez, vous pouvez consulter l’observatoire des prix immobiliers du Grand Paris mis en place par Meilleurs Agents. Cette carte interactive donne le prix au m² des acquisitions comme des locations autour de 63 des 68 nouvelles gares du Grand Express prévues dans le projet. Il est ainsi possible de suivre l’évolution des prix de l’immobilier en Ile-de-France mois après mois et des variations trimestre après trimestre.


Cet outil majeur et pratique repose sur les données collectées depuis 2014 dans la base publique DVF dans les secteurs situés à moins de 800 mètres des 63 gares (10 minutes à pied maximum). Les informations mises en avant par le baromètre révèlent plus précisément des localités sur lesquelles il est intéressant de se positionner sans attendre, à savoir Saint-Denis, Gennevilliers, Villejuif, Bagneux et Bobigny. Ce top 5 a été défini selon plusieurs critères tels que le pouvoir d’achat immobilier dans ces villes, la potentielle plus-value des logements, les avantages de connectivité liés au projet du Grand Paris Express et les chantiers d’urbanisme et de développement menés.


Vous souhaitez investir dans l’immobilier en Ile-de-France ? Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf qui vous épauleront de A à Z dans votre projet. Investissement locatif ou résidence principale, toutes les opportunités portées par le Grand Paris Express s’ouvrent à vous. Profitez-en !

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