En quête de la meilleure opportunité, les investisseurs font un tour intéressé de l’hexagone. En ce début d’année, les regards se portent sur la région francilienne, forte du projet du Grand Paris en plein chantier et de l’organisation des Jeux Olympiques 2024 qui bat son plein. Avec le nouveau réseau de transports en commun du Grand Paris Express, la promesse d’investir en Ile-de-France en 2023 de manière pérenne et rentable. Miser sur le Grand Paris est une excellente option pour une belle valorisation patrimoniale dans les années à venir. Généralité faite, il est évidemment indispensable de cibler les zones les plus porteuses du territoire. Dans quelles villes investir en Ile-de-France en 2023 ? Suivez le guide !
Quels sont les projets du Grand Paris et les objectifs du Grand Paris Express ?
Projet qui vient profondément remodeler le territoire francilien, le Grand Paris affiche une triple ambition : urbaine, économique et sociale. Le chantier le plus impactant est très certainement celui du Grand Paris Express, réseau de transports en commun et véritable levier de transformation et d’opportunités pour investir en Ile-de-France. Pour rappel, il s’agit d’un métro automatique créant 4 nouvelles lignes ou prolongeant les existantes pour un total de 200 kilomètres et de 68 nouvelles gares.
Avec lui, un lien entre les pôles économiques de la région et un élément fort de développement économique et social. Les grands pôles d’activités sont également intégrés dans la boucle du Grand Paris Express, à savoir les centres d’affaires, les centres universitaires, les aéroports ou encore les territoires métropolitains qui présentent encore aujourd’hui des difficultés d’accès.
Enjeux économiques, enjeux urbains mais également enjeux sociaux. Le Grand Paris et plus particulièrement le Grand Paris Express affichent la volonté de rendre la vie des Franciliens plus agréable. Une meilleure desserte contribue logiquement à une plus grande qualité de vie, facilitant la mobilité des habitants à travers le territoire. Atout également, les voies, gares et rames existantes actuellement bondées et trop fréquentées seront allégées.
Des leviers de dynamisme à scruter pour investir en Ile-de-France en 2023. Entrons plus en détail sur le marché de l’immobilier francilien et ses évolutions.
Où investir en Ile-de-France dans l’immobilier ? Comprendre la petite couronne et la grande couronne
Les données sont là. Dans 10 ans, l’Ile-de-France devrait accueillir environ 50 000 foyers supplémentaires tous les ans. Avec des prix dans Paris qui sont encore et devraient restés très hauts, les villes limitrophes de la capitale font recette auprès des acquéreurs, propriétaires comme locataires. Plus de m² pour un loyer moins élevé, l’occasion est belle pour les investisseurs de se positionner. Les localités de la petite et de la grande couronne amènent ainsi une rentabilité locative en Ile-de-France à étudier.
Quelles sont les villes qui composent la petite couronne ?
La petite couronne est constituée par les trois départements voisins de Paris, à savoir les Hauts-de-Seine (92), la Seine-Saint-Denis (93) et le Val-de-Marne (94). Elle réunit 37% de la population francilienne.
Quelles sont les villes qui composent la grande couronne ?
La grande couronne est constituée par quatre départements périphériques, à savoir la Seine-et-Marne (77), les Yvelines (78), l’Essonne (91) et le Val-d’Oise (95). Elle réunit 43% de la population d’Ile-de-France.
En petite comme en grande couronne, les prix ont bondi en quelques années. Dans les Hauts-de-Seine par exemple, ils ont progressé de 204% en 20 ans. Quand à Enghien et Garges-lès-Gonesse, les tarifs ont triplé.
Pourquoi un investissement locatif en Ile-de-France en 2023 ? Les meilleure villes du Grand Paris affichent une belle rentabilité locative
De leviers sociaux en leviers économiques, de dessertes multipliées en cadre de vie amélioré, le marché immobilier neuf en Ile-de-France a profité, profite et profitera de cette nouvelle dynamique territoriale. Le Grand Paris Express est intimement lié à la construction de programmes immobiliers neufs en Ile-de-France ces dernières années. Aux côtés de ces nouveaux bâtiments, une rénovation des existants et une restructuration des communes franciliennes.
En première et en seconde couronne, les opportunités se sont ainsi multipliées pour les investisseurs, aux abords des nouvelles gares principalement. Une rentabilité locative brute est sur ces territoires observée entre 4 et 7% en moyenne avec la promesse d’une belle plus-value dans quelques années.
Aujourd’hui, même si certaines villes et secteurs sont encore éloignés, dans quelques mois ou années ils seront parfaitement reliés via le Grand Paris Express. Une aubaine pour les particuliers investisseurs aujourd’hui qui vont voir, dans peu de temps, une part non négligeable de Parisiens délaisser le centre de la capitale pour se mettre plus au vert. Le lien assuré par les transports en commun est logiquement gage de qualité de vie personnelle et professionnelle.
Si les prix ont déjà commencé à augmenter, les investisseurs peuvent encore, et ont même tout intérêt, à se positionner.
Aubervilliers, Saint-Denis, Romainville, Champigny, Noisy-le-Grand... Où investir dans le Grand Paris en 2023 et acheter en Ile-de-France ?
Les meilleurs placements portent aujourd’hui sur les programmes immobiliers neufs en Ile-de-France aux abords des nouvelles gares du Grand Paris Express. Pourquoi ? Parce qu’ils permettent de coupler emplacement prisé par les locataires et avantages de l’immobilier neuf. La localisation est en tête de liste des recherches des locataires, assurant la rentabilité locative de l’investissement Loi Pinel en Ile-de-France (ou autre dispositif de défiscalisation tel que l'investissement LMNP en Ile-de-France) ou non et les confort et économies d’énergie proposés par l’immobilier sont particulièrement recherchés depuis le confinement.
Plus encore, les opportunités à étudier avec soin sont celles situées dans les villes encore peu attractives mais qui verront leur territoire boosté par l’arrivée d’une gare desservie par le Grand Paris Express. Communes disposant d’une interconnexion de lignes de métro ou communes avec une seule gare, dans quelles villes investir en Ile-de-France en 2023 ?
Si vous recherchez une ville déjà dynamique sans avoir besoin d’attendre, les programmes immobiliers neufs à Saint-Denis, les programmes immobiliers neufs à Saint-Ouen, les programmes immobiliers neufs à Villejuif, les programmes immobiliers neufs à Aubervilliers, les programmes immobiliers neufs à Clichy ou encore les programmes immobiliers neufs à Argenteuil sont particulièrement attractifs.
Avec un peu plus de patience et des prix moins élevés, direction les programmes immobiliers d’Orsay ou les programmes immobiliers neufs du plateau de Saclay. Dans peu de temps, le potentiel locatif va exploser dans ces localités.
Plus en détails et par secteur francilien, voici les communes à étudier pour votre investissement locatif en Ile-de-France.
Aubervilliers, Saint-Denis, dans quelles villes du nord et de l’est investir en Ile-de-France en 2023 ?
Au nord comme à l’est, le territoire francilien est dynamique. Le Grand Paris contribue à développer des infrastructures majeures et à multiplier la desserte en transports en commun. Des facteurs décisifs pour les investisseurs comme pour les locataires qui recherchent leur futur logement à louer.
Parmi les opportunités à étudier, celles des programmes immobiliers neufs à Aubervilliers. Dès 2025, les lignes 12 et 15 seront prolongées et contribueront à rendre le territoire désirable. Certains secteurs sont particulièrement porteurs tels que les environs des stations « Mairie » et « Fort d’Aubervilliers » sans oublier la porte d’Aubervilliers non loin du centre commercial Millénaire, des lignes 7 et 12 du métro et du RER.
Autres possibilités, les programmes immobiliers neufs de Saint-Ouen-sur-Seine. Avec la ligne 14 du métro d’ores et déjà prolongée, la côte de la ville a grimpé en flèche. Le quartier de la ZAC des Docks est à étudier, boosté par sa proximité avec les commerces, les écoles, les services, les bureaux et les transports en commun. La ville du quart d’heure prend ici tout son sens.
Avec la promesse des Jeux Olympiques de 2024, les programmes immobiliers neufs de Saint-Denis connaissent un véritable engouement. Le Grand Paris Express permettra à terme la connexion des lignes de métro 14, 15, 16 et 17 et du RER D. La gare de Saint Denis Pleyel est un fort levier de dynamisme pour le secteur et pour la ville dans son ensemble. Les JO 2024 semblent être un bon moment pour investir.
À scruter également, les programmes immobiliers neufs de Champigny-sur-Marne aux environs des deux nouvelles gares, mais aussi du Cluster Descartes, pôle d’excellence axé sur la recherche de la ville durable qui amène la création de centaines de logements neufs à Champigny et de la gare du Plant dans le centre-ouest de la commune.
Dans quelles villes de l’ouest investir en Ile-de-France en 2023 ?
Entre ville et forêt, entre les bords de Seine et le cœur de ville, les programmes immobiliers neufs à Saint-Germain-en-Laye méritent l’attention des investisseurs. À seulement 10 minutes des grands axes autoroutiers A86 et A13, la commune bénéficie de la desserte du RER A qui place la station Charles-de-Gaulle-Étoile à 20 minutes. Proximité de la capitale et cadre de vie convivial font de la localité une zone recherchée par les locataires présentant de belles opportunités pour les investisseurs malgré un coût au m² relativement élevé.
Limitrophes de Paris, les programmes immobiliers neufs à Boulogne-Billancourt ont vu leur attractivité s’envoler ces dernières années, fort d’un territoire agréable à vivre boosté par son dynamisme économique, culturel et associatif. Le rapport prix/emplacement est ici raisonnable proposant une rentabilité locative honorable.
À Versailles, la demande locative est élevée. Ville prisée des familles et des Parisiens en recherche de confort à un loyer abordable. À seulement 17 kilomètres de la capitale, les programmes immobiliers neufs à Versailles trouvent rapidement preneurs, achat d’une résidence principale ou investissement locatif. Le territoire dispose de six gares et d’une station de RER couplées à des établissements scolaires réputés. Deux facteurs recherchés par les familles aisées.
Enfin, les programmes immobiliers neufs à Nanterre permettent de toucher une cible de jeunes actifs et d’étudiants. Les investisseurs ont donc intérêt à miser sur de petites superficies pour assurer le succès de leur placement. L’université Paris-Ouest accueille 33 000 étudiants chaque année, idéalement desservie par les transports en commun. Les jeunes actifs visent quant à eux les sièges sociaux implantés à Nanterre mais aussi le centre d’affaires de la Défense présent sur une partie de son territoire.
Bon à savoir : le prolongement de la ligne de RER E devrait soulager le trafic du RER A avec une fin de travaux prévue en 2024, dernière gare de Mantes-la-Jolie.
Dans quelles villes du sud acheter en Ile-de-France en 2023 ?
Plus grande ville du Val-de-Marne, Vitry-sur-Seine s’illustre pour sa vie dynamique et agréable et pour ses 25% d’espaces verts. Entre quartiers pavillonnaires, programmes immobiliers neufs à Vitry-sur-Seine et bâtiments plus anciens, il y en a pour tous les goûts. L’an prochain, les gares des Ardoines et de Vitry-centre seront mises en service, boostant l’attractivité de la commune. Si la tendance commence à changer, le marché de l’immobilier n’y est pas encore très développé, amenant un prix au m² qui reste raisonnable. Avec la multiplication des transports en commun, il est certain que cette tendance va changer et faire progresser la valeur de l’immobilier à Vitry-sur-Seine. C’est le moment pour les investisseurs de se positionner avant la franche envolée des prix de l'immobilier en Ile-de-France.
Ville étudiante, Créteil accueille chaque année 30 000 jeunes sur les bancs de ses écoles et universités et notamment au sein de la faculté de médecine, de la faculté de droit et de l’université Paris-Est Val-de-Marne. Le CNRS et l’INSERM sont également implantés sur le territoire. Comme à Nanterre, les programmes immobiliers neufs de Créteil présentent de belles opportunités pour les investisseurs, des placements qui pourront notamment se tourner vers les studios, les 1 pièce et les 2 pièces.
Ajoutons à cette liste les programmes immobiliers neufs de Villejuif avec des infrastructures et des espaces verts recherchés, la ligne 7 de métro et le tramway déjà en service et reliant Paris et l’arrivée du Grand Paris Express qui reliera Orly, la gare de Lyon et la gare de Saint-Lazare.
Dernière localité qui mérite l’attention des investisseurs, Gennevilliers. Ses habitants profiteront de la ligne de métro 15 et d’une correspondance directe avec la gare de RER C. Les programmes immobiliers neufs à Gennevilliers aux abords des stations voient et verront donc la demande exploser.
Où investir à côté de Paris ? Où acheter en région parisienne pour un investissement locatif en Ile-de-France rentable ?
Quelles villes vont prendre la valeur ces prochaines années ?
C'est une question récurrente pour les investisseurs. Le marché de l'immobilier neuf en Ile-de-France étant scruté faisant valeur d'exemple et de référentiel, il est intéressant de déterminer les communes qui ont et vont prendre encore de la valeur dans les années à venir.
Logiquement, les villes les plus rentables pour investir en Ile-de-France dépendent de plusieurs facteurs tels que le marché immobilier actuel, la demande locative, la croissance économique, l'accessibilité aux transports en commun, la qualité de vie, etc. Cela étant dit, voici quelques villes qui peuvent être considérées comme attractives pour les investisseurs immobiliers :
- Saint-Denis : cette ville située dans le nord de Paris est en train de devenir de plus en plus populaire auprès des investisseurs immobiliers grâce à son potentiel de développement, à ses projets d'aménagement et à son accès facile à la ville de Paris. Elle dispose également d'une vie culturelle animée, de nombreux commerces, d'écoles et de centres de formation.
- Nanterre : cette ville située à l'ouest de Paris a connu une forte croissance économique ces dernières années, notamment grâce à la présence de nombreuses entreprises et à ses aménagements publics multipliés. Elle dispose également d'une bonne accessibilité aux transports en commun et d'un cadre de vie agréable conférant au marché immobilier à Nanterre une belle attractivité.
- Créteil : cette ville située dans le département du Val-de-Marne est en train de devenir de plus en plus populaire auprès des investisseurs immobiliers grâce à son accessibilité aux transports en commun, à ses universités et à son cadre de vie agréable. Son centre-ville dynamique et pourvu en commodités est un atout majeur.
- Boulogne-Billancourt : cette ville située à l'ouest de Paris est l'une des villes les plus riches de France. Elle dispose d'un marché immobilier dynamique et d'un accès facile à la ville de Paris. Son centre-ville a vu s'implanter de nombreux commerces ces dernières années. Les projets d'aménagement urbains y sont nombreux, amenant les investisseurs à se positionner sur les secteurs en devenir et notamment sur les programmes immobiliers neufs à Boulogne-Billancourt.
Cette liste de ville de région parisienne pour un investissement rentable n'est pas exhaustive. On pourrait lui ajouter Bry Villiers, Clamart, Romainville, Asnières-sur-Seine, Noisy-le-Grand, Saint-Ouen... Sans oublier toutes les communes placées sur le tracé du RER A, des zones des futures gares du Grand Paris Express, à proximité des quartiers d'affaires ou non loin des bassins d'emploi dans lesquels la création d'entreprises et l'implantation des existantes est pérenne..
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