Prix de l'immobilier : quelles tendances sur 25 ans ?

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L’évolution du prix de la pierre est scrutée année par année, trimestre par trimestre, mois par mois même. Véritable valeur refuge, chacun aime à se rassurer en constatant que les prix de l’immobilier augmentent régulièrement et constamment, permettant aux investissements et autres placements dans une maison ou un appartement de se valoriser. Et en France, la performance est belle. La tendance moyenne générale montre que le coût a triplé en seulement 25 ans. Evidemment, cette multiplication est à prendre avec des pincettes en fonction de la localisation mais tout de même : si vous êtes aujourd’hui propriétaire, vous comprenez rapidement que vous avez pris la bonne décision ! Retour sur un quart de siècle haut en couleurs pour les prix de l’immobilier.

Les Français analysent les prix de l’immobilier et ils adorent la pierre !

Si l’on prend la seule donnée affirmant que les prix de l’immobilier ont triplé en 25 ans, l’on se dit que ces dernières années ont vu une progression lente et constante, limpide. Et pourtant il n’en est rien. Le quart de siècle écoulé a notamment vu se jouer la crise des subprimes. Avec elle, un marché immobilier qui s’est écroulé de 10% très rapidement. Aparté : ce n’était pas le moment de vendre !


Mais dès 2009, les prix de l’immobilier repartent à la hausse. Le secteur conserve ainsi sa réputation de valeur refuge. Après la pluie le beau temps. Il aura tout de même fallu attendre 2011 pour que le coût de la pierre rattrape le retard. Cette année-là, il dépasse toutes les attentes et excède le niveau observé avant la crise de 2008.


Malgré les baisses de régime, les Français font confiance à l’immobilier. Cet engouement a commencé dans les années 1980 et ne s’est quasi jamais démenti, certaines années étant évidemment plus porteuses que d’autres. Mais depuis 40 ans environ, le nombre de ventes annuelles ne cesse de progresser, que l’on s’attache à observer le marché de l’immobilier neuf ou de l’immobilier ancien : les Français veulent être propriétaires. C’est un graal à atteindre pour se sentir en sécurité.


En 2019, plus d’un million de transactions s’est joué en France. Imaginez le volume de ventes ! Qu’importe le contexte, les Français sont attentifs au marché immobilier et rien ne semble mettre à mal leurs projets. La récente Covid en est la preuve. La crise sanitaire a en effet renforcé la volonté des particuliers d’accéder à la propriété, qu’il s’agisse d’acheter pour occuper ou pour louer. Dès la fin du premier confinement, ils étaient de retour, plus nombreux, plus déterminés.


Valeur refuge nous disions, les Français adorent l’immobilier et cela ne va pas changer.

Les tendances des prix de l’immobilier en France

Et les particuliers ont logiquement raison de vouloir devenir propriétaires. Que vous ayez acheté il y a 25 ans ou il y a quelques mois, le potentiel de valorisation est impressionnant. Avec des prix de l’immobilier qui ont triplé en un quart de siècle dans l’hexagone, les propos sont aisés à illustrer.


Et d’année en année, les villes de France se sont passé le relais, se positionnant un temps en haut du podium des localités les plus chères de France puis cédant leur place. De rebondissement en rebondissement, Lyon et Bordeaux se positionnaient respectivement sur la 13ème et 11ème marche du podium en 1997. Aujourd’hui, elles occupent la 2ème et la 3ème place du classement.
Digne d’une success story, des villes qui ont longtemps souffert d’une mauvaise presse et d’un marché immobilier sous-évalué ont vue leurs prix augmenter ces derniers mois. C’est notamment le cas de l’immobilier à Orléans, à Toulon ou encore à Saint-Etienne.

Le cas particulier des prix de l’immobilier à Paris

Paris est certainement la ville qui a fait couler le plus d’encre en matière d’immobilier. Alors qu’en 1995, le prix moyen de l’immobilier à Paris était affiché à 16 998 francs par m², soit 2 478€, bond dans le temps, nous sommes 25 ans plus tard et les tarifs de la pierre parisienne ont été multipliés par 5 pour atteindre les 10 552€ par m². Une attractivité considérable légèrement mise à mal par les envies de se mettre au vert des Français.


Si les acheteurs et investisseurs parisiens sont un peu moins nombreux sur le marché, le marché était (et est toujours) tellement tendu, que l’on pourrait voir les prix légèrement baisser, sans, semble-t-il, observer un effondrement pour autant.

Les taux de crédit immobilier compensent la hausse des prix de l’immobilier

Mais rassurez-vous, si les prix de l’immobilier ont considérablement progressé, le marché s’est également ouvert à de plus en plus de ménages solvables. La première raison de cette ouverture est les taux d’emprunt au plancher. Affichés à 7% en moyenne en 1995 sur 25 ans, ils sont aujourd’hui proposés à 1,55%. Imaginez la différence sur le coût global du financement. Considérable !


La hausse des prix de l’immobilier a donc été compensée par la baisse des taux de crédit, permettant au pouvoir d’achat immobilier des Français de se maintenir, voire de s’améliorer ces dernières années.

Toujours plus de propriétaires en France

Aujourd’hui, 58% des Français sont propriétaires de leur résidence principale, d’un investissement locatif ou encore d’une résidence secondaire. Une belle progression puisqu’ils étaient 42% en 1995. Les particuliers en sont convaincus : miser sur la pierre assure la stabilité et la sécurité tout au long de la vie mais également par anticipation d’une perte de revenus à la retraite ou d’une dépendance future.


Dans cette lignée, près de 80% des locataires ne sont pas satisfaits de leur condition et souhaitent acheter leur résidence principale. Une part qui atteint 84% dans la tranche des milléniaux.


Le raisonnement est le suivant : il est préférable de rembourser des mensualités de crédit immobilier pour être chez soi qu’un loyer « dans le vide ».

L’évolution chiffrée des prix de l’immobilier en France en 25 ans

Et comme aucune démonstration n’est plus parlante que les chiffres, voici l’évolution des prix de l’immobilier en France ces 25 dernières années selon les dernières données publiées par la FNAIM :

  • 1 056€ par m² en 1995.
  • 1 064€ par m² en 1996.
  • 1 063€ par m² en 1997.
  • 1 129€ par m² en 1998.
  • 1 191€ par m² en 1999.
  • 1 306€ par m² en 2000.
  • 1 403€ par m² en 2001.
  • 1 540€ par m² en 2002.
  • 1 742€ par m² en 2003.
  • 1 197€ par m² en 2004.
  • 2 265€ par m² en 2005.
  • 2 463€ par m² en 2006.
  • 2 556€ par m² en 2007.
  • 2 462€ par m² en 2008.
  • 2 334€ par m² en 2009.
  • 2 380€ par m² en 2010.
  • 2 553€ par m² en 2011.
  • 2 574€ par m² en 2012.
  • 2 499€ par m² en 2013.
  • 2 457€ par m² en 2014.
  • 2 411€ par m² en 2015.
  • 2 447€ par m² en 2016.
  • 2 550€ par m² en 2017.
  • 2 620€ par m² en 2018.
  • 2 700€ par m² en 2019.
  • 2 807€ par m² en 2020.

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