Baby-boom, papy-boom : quel impact sur l'immobilier ?

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En évoquant et analysant les variations des prix de l'immobilier, il est un critère que l'on évoque moins : la démographie. Naissances, décès, âges des actifs et leurs tendances influencent considérablement les tarifs de la pierre. Ce paramètre pris en compte amène à s'interroger sur les mouvements observés ces prochaines années suite au baby-boom de l'après-guerre. Où en sont les papy-boomers ? Explications éclairées par les études du professeur Arnaud Simon, professeur à Paris-Dauphine qui a récemment livré une belle tribune au journal Le Monde.

Comment la démographie influence les prix de l'immobilier ?


C'est mathématique : plus il y a de naissances et de jeunes actifs dynamiques, plus les besoins en logements sont importants. En location comme à l'achat, la demande d'hébergement est constante. On observe notamment cette tendance dans les villes. Dans les grandes aires urbaines, la population est chaque année plus nombreuse. Conséquences : les localités sont dites "tendues", l'offre de logements est tout simplement inférieure à la demande des locataires et des propriétaires.

A contrario, plus le taux de mortalité est haut, plus l'offre de logements augmente. Appartements et maisons des seniors qui partent en maison de retraite ou qui décèdent sont en effet très souvent mis sur le marché de la vente voire de la location par la descendance.

L'influence du papy-boom sur les prix de l'immobilier


Vous n'êtes pas sans savoir qu'un baby-boom a eu lieu entre 1945 et 1970. Cette période d'après-guerre a vu naître 100 000 bébés par année pour arriver à 160 000 en 1963. Un nombre qui a ensuite diminué pour passer à 120 000 à partir de 1965.

Les bébés ont grandi et sont aujourd'hui devenus papis et mamies. Les papy-boomers sont des seniors qui, inéluctablement, décèdent chaque année davantage. Après les 530 000 décès observés en 2007, ce nombre est passé à 610 000 en 2019. En 2030, les chercheurs estiment à 640 000 le nombre de décès.

Ainsi, les personnes âgées lèguent leur patrimoine immobilier et les successions augmentent à vitesse grand V. Alors que la période était faste pour les finances des baby-boomers, ils en ont profité pour acheter un voire plusieurs logements. Logements aujourd'hui très souvent mis en vente par les héritiers.

Les recherches du professeur Arnaud Simon mettent en avant les répercussions de cette situation démographique historique sur le marché de l'immobilier. En fonction des territoires, le papy-boom n'a pas le même impact. Prenons par exemple le cas des grandes aires urbaines comme le territoire francilien ou le Grand Lyon. Malgré la hausse de l'offre de logements due aux décès des seniors, l'afflux massif d'actifs compense plus que largement cette tendance. L'offre reste donc insuffisante et les prix de l'immobilier continuent à grimper.

Au contraire, dans les zones plus désertées, l'offre de logements à la vente et à la location augmente et devient même pléthorique. Les prix de l'immobilier ont donc tendance à baisser voire à dégringoler. Ces territoires sont minoritaires en France mais ils existent. C'est le cas de certaines localités du département de la Nièvre dans lequel "des maisons de 120m² ne trouvent pas preneurs pour 40 000 euros !" (Source : Le Monde)

Le papy-boom mobile fait grimper les prix de l'immobilier


Les papy-boomers sont aujourd'hui mobiles. Ce sont des générations entières de retraités qui s'installent sur le littoral et dans le sud de la France pour profiter d'un agréable climat. Fait marquant également, si les actifs privilégient les grandes villes, les retraités les affectionnent également.

Il faut dire que l'économie dynamique dans ces zones, les politiques d'aménagement développées et l'offre de transports maximisée (desserte par le TGV notamment) donnent de sérieux atouts à certaines villes. C'est le cas de Lyon, de Nantes, de Bordeaux ou encore de Lille et de Rennes sans être toutefois une liste exhaustive. Actifs, papy-boomers mais également investisseurs misent sur ces territoires qui, logiquement, voient leurs prix de l'immobilier augmenter en même temps que leur attractivité.

Au journal Le Monde de conclure "Le papy-boom constitue une période de forte réorganisation spatiale des richesses. Mais aujourd’hui, les quatorze départements les plus favorisés sur le plan immobilier représentent 50 % du total de la richesse en logements, tandis que les trente-sept les moins valorisés, à peine 10 %.".

Une fois l'actuelle crise sanitaire terminée, il semble incontournable que le gouvernement s'attaque à cette problématique de répartition des richesses inégale en fonction des territoires.

Ressentez-vous les effets sur les prix de l'immobilier de cette génération de papy-boomers ?
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