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Investissement locatif : l'après Pinel en cours de réflexion

Mis à jour le 0 Marché de l'immobilier
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L’actualité immobilière nous apportait il y a quelque temps des nouvelles importantes relativement à l’investissement locatif. La loi Pinel va progressivement prendre fin pour être remplacée à terme par un autre mécanisme de défiscalisation. L’après Pinel est en cours de préparation avec certaines pistes à l’étude qui intéresseront les particuliers investisseurs. En attendant ces changements, il reste possible et avantageux de miser sur le dispositif Pinel ces deux prochaines années. Explications.

Pourquoi un nouveau dispositif après la loi Pinel ?

Pour rappel, le dispositif Pinel est le mécanisme d’investissement locatif préféré des Français. Il est éponyme de l’ex-ministre du Logement Sylvia Pinel et a remplacé son prédécesseur, la loi Duflot en 2014.


Pour faire simple, la loi Pinel permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf (le plus souvent) et de le mettre en location pour une durée minimale choisie de 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% est accordée, calculée sur un maximum de 300 000 € et à raison de deux investissements maximum par année. Il est ainsi possible d’économiser jusqu’à 63 000 € sur la durée de location. Les propriétaires bailleurs s’engagent également à louer le logement et à choisir des locataires en respectant des plafonds de loyers et de ressources fixés en fonction des territoires.


Les avantages fiscaux précités ne changeront pas en 2021 et en 2022. Les premières évolutions sont à prévoir pour 2023 et 2024 avec des taux de défiscalisation revus à la baisse.
Ce laps de temps entre la fin de la loi Pinel et la mise en place de la nouvelle loi de défiscalisation est nécessaire pour réfléchir à un dispositif venant pallier les défauts de la première. C’est ainsi qu’ils sont listés dans l’amendement n°II-3646 qui apporte des modifications à l’article 199 novovicies du Code général des impôts. Ce listing établit à lui seul les raisons pour lesquelles l’actuel gouvernement penche en faveur d’un nouveau dispositif.


L’amendement met notamment en avant un « calibrage insuffisant des plafonds de loyers par rapport aux loyers de marché », « l’effet psychologique de la réduction d’impôt, qui prime sur la rentabilité de l’opération, ou encore « le coût budgétaire élevé et croissant. » On peut lire que « le coût pour l’État du soutien à la construction neuve s’élève à 38 000 € par logement pour le dispositif Pinel, contre 28 000 € pour un soutien aux investisseurs institutionnels, soit 35% de moins dans ce dernier cas, pour une qualité généralement supérieure ».
Bon à savoir : la dépense 2021 relative à la loi Pinel est chiffrée à 1,2 milliard d’euros.

Les pistes à l’étude pour favoriser l’investissement locatif et remplacer la loi Pinel

L’IGF (Inspection générale des finances) et le CGEDD (Conseil général de l’environnement et du développement durable) ont remis la semaine dernière au Parlement un rapport relayé par Les Echos. Les directives de ce document préconisent un remplacement de la loi Pinel par un dispositif impliquant plus largement et plus directement les investisseurs institutionnels pour financer les programmes immobiliers neufs en France intermédiaires. « Les acteurs rencontrés tendent à considérer que le marché pourrait financer 50.000 logements intermédiaires par an sous réserve de capacités de production adéquates », peut-on lire dans le rapport.


Mais l'IGF et le CGEDD mettent en avant des difficultés majeures pour trouver « des emprises foncières constructibles à un prix compatible avec le loyer de sortie, le rendement attendu par les investisseurs et les coûts de production ».


Malheureusement, les logements intermédiaires étant exonérés de taxe foncière pendant 20 ans, les communes font la résistance pour s’y mettre. Mais le rapport a tout prévu !


Il propose en effet de faire muter cette exonération de la taxe foncière en crédit d’impôt assumé par l’Etat. Un mécanisme qui pourrait être en test pendant deux ans pour juger de son efficacité et de sa viabilité, et être pérennisé ou non.


L’on peut également lire dans Les Echos que le logement intermédiaire est actuellement en concurrence avec le logement social. Pour l’un comme pour l’autre, les maires ont des quotas à atteindre dans leurs communes, loi SRU oblige. Le récent rapport propose ainsi de mettre le logement intermédiaire à l’honneur dans les politiques territoriales de l’habitat tout en supprimant « l'obligation de créer 25 % de logements sociaux au sein des programmes de logements intermédiaires dans les communes où le quota SRU est dépassé ».

Des avantages fiscaux plus intéressants que ceux de la loi Pinel ?

Autre point d’attaque listé dans le rapport, la proposition d’« élargir les avantages fiscaux dont bénéficient les investisseurs institutionnels dans le cas de la construction de logements intermédiaires neufs à la rénovation de logements soumis aux mêmes conditions de mise sur le marché. »


Pour terminer, dernière préconisation du rapport, la forte redirection de l’épargne des Français vers le logement intermédiaire. « L'investissement des particuliers pourrait prendre la forme d'une souscription de parts dans des fonds pierre-papier de type OPCI. » Mais pas d’avantage fiscal dédié à la clé.


Il reste cependant une nuance à ces nouveautés, une nuance qui pourrait fortement déranger les particuliers qui souhaitent réaliser un investissement locatif. « Avec le Pinel, si l'épargnant recherchait avant tout le bénéfice fiscal, il était in fine propriétaire de son logement. L'investissement dans un OPCI ne permet pas un tel lien de propriété avec un bien. »


La remplaçante de la loi Pinel mérite donc encore quelques réflexions et ajustements. Des précisions devraient être apportées dans les mois à venir pour permettre aux particuliers de se faire une idée globale des changements à anticiper.


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