Le dépôt de garantie est fréquemment à l'origine de conflits entre locataires et propriétaires. Il arrive que les propriétaires ne le restituent pas complètement et que les locataires ne payent pas le dernier mois de loyer pour l'anticiper. Une relation de méfiance. Le gouvernement a chargé le député Mickaël Nogal de proposer des solutions. C'est l'objet du rapport « Louer en confiance » dévoilé courant juin. Parmi les 37 propositions, l'une concerne la gestion du dépôt de garantie par un organisme agréé, une mesure contre laquelle s'insurge l'union des propriétaires...
Le dépôt de garantie est prévu en cas de dégradations du locataire
C'est au moment de la signature du bail que le propriétaire demande au locataire le versement du « dépôt de garantie ». Versé par le locataire lui-même, par Action Logement ou par le Fonds de Solidarité pour le Logement, il est prévu pour compenser les dépenses liées aux dégradations causées par le locataire et constatées au moment du départ. Il peut également servir en cas de retard de paiement de loyers ou pour la régularisation des charges.
Le dépôt de garantie est conservé par le propriétaire pendant toute la durée de location. Représentant en général un mois de loyer, le dépôt de garantie doit être restitué dans le mois qui suit l'état des lieux de sortie. Le délai sera de deux mois s'il est fait état de détériorations. La restitution peut être totale ou partielle selon l'état du logement. Le dépôt de garantie peut aussi être conservé par le propriétaire si les dégâts sont importants.
La parade des locataires au non-remboursement du dépôt de garantie
Si la règle paraît simple, les locataires doivent souvent attendre le remboursement du dépôt de garantie par les propriétaires voire ne sont pas remboursés même si le locataire laisse le logement en bon état. Après tentative de conciliation infructueuse, les litiges sont portés devant le juge de proximité jusqu'à 4 000 € et au tribunal d'instance au-delà. Cela représenterait 65% des 9 000 actions en justice en 2017 d'après le ministère de la Justice.
Un pourcentage important mais des recours toutefois en baisse. Les locataires ont trouvé une parade. Ils ont tendance à ne pas payer le dernier mois de loyer pour anticiper le non-remboursement du dépôt de garantie par le propriétaire. Un comportement de plus en plus fréquent des locataires qui provoque de nombreuses procédures engagées par les propriétaires pour non-paiement de loyer : 88 727 en 2017.
Le dépôt de garantie désormais géré par un organisme agréé ?
Le dépôt de garantie est la première source de conflits entre propriétaires et locataires. Chargé de mission par le gouvernement, Michaël Nogal, député LREM de Haute-Garonne, a remis un rapport dans lequel il propose parmi un ensemble de solutions que les propriétaires déposent le dépôt de garantie « auprès d'un organisme agréé, une structure à but non lucratif qui le conservera jusqu'à la fin de la location ». En fin de location, le dépôt de garantie serait reversé par cet organisme au locataire ou au propriétaire.
L'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) proteste contre cette proposition. Les propriétaires estiment être dépossédés et s'inquiètent du flou autour de l'organisme qui gérerait les dépôts de garantie. Cet organisme intermédiaire ne va-t-il pas mettre du temps pour rembourser les propriétaires en cas de retenue de dépôt de garantie pour travaux à effectuer ? Et s'il doit être créé, ce sont des intermédiaires à payer.
Les propositions du rapport « Louer en confiance » censées rétablir la confiance entre propriétaires et locataires ne paraissent pour l'heure pas encore probantes. Les désaccords ne seront pas réglés par l'organisme et c'est là que se situe le principal problème. Une piste à améliorer.
Propriétaire, locataire, avez-vous eu des difficultés avec un dépôt de garantie ?
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