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Vente d'un appartement en loi Pinel : comment faire ?

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En phase de recherche de l’investissement idéal, le revendre n’est pas votre priorité. Et on vous comprend ! Mais en immobilier, l’anticipation est votre meilleure alliée. Dans quelques années, vous serez peut-être amené à concilier loi Pinel et revente, à revendre un bien qui vous a aidé à réduire vos impôts mais qui sera ensuite un formidable tremplin pour d’autres projets. Mais attention, comme tout dispositif de défiscalisation, le mécanisme Pinel vous engage pendant quelques années à respecter les conditions de détention. Vous êtes ensuite libre de faire ce que vous souhaitez de votre bien Pinel. Une revente en loi Pinel avant la période d’engagement ? Au terme de cette dernière ? Une revente par anticipation est-elle risquée ? On vous dit tout !

Comment profiter de la loi Pinel pour votre achat immobilier ?

La loi Pinel a fait son entrée sur la scène immobilière française en 2014. Depuis, les évolutions ont été nombreuses jusqu’à la loi Pinel Plus (+) 2023 aujourd’hui. Mais les grandes lignes restent identiques : permettre aux propriétaires investisseurs de miser sur l’immobilier, de réduire leurs impôts, de créer un patrimoine pérenne tout en boostant les secteurs de l’immobilier neuf et du bâtiment. À la clé, un marché locatif étoffé, davantage de logements mis en location pour répondre aux besoins et demandes d’un marché sous tension, sans oublier un parc qui déploie des programmes immobiliers neufs dernière génération, comprendre respectueux de l’environnement. Les avantages sont nombreux !

Comment fonctionne la loi Pinel + ?

C’est très simple ! Un particulier futur propriétaire investisseur qui souhaite investir en loi Pinel Plus (+) 2023 choisit un logement neuf éligible au dispositif pour le louer ensuite. Il a ainsi le choix entre une location initiale de 6, 9 ou 12 ans pour profiter d’une réduction d’impôts proportionnelle de 12, 18 ou 21%. En fonction de la localisation du bien et de son prix hors frais de notaire, la défiscalisation peut grimper jusqu’à 63 000€ sur 12 ans ! Un bon moyen de réduire considérablement le coût global du placement.

En échange, le propriétaire bailleur s’engage à :

  • Acheter un logement éligible au dispositif Pinel, au sein d’un programme immobilier neuf le plus souvent.
  • Louer le bien à des locataires sous condition de ressources. Savez-vous comment trouver le locataire idéal ?
  • Louer le bien au titre de résidence principale en location vide.
  • Louer le bien en respectant les plafonds de loyers fixés.
  • Louer le logement Pinel pendant 6, 9 ou 12 ans.

 

Les conditions pour bénéficier de la pleine réduction d’impôts Pinel se sont durcies en 2023 pour encourager le déploiement d’un parc immobilier locatif toujours plus vertueux. Le choix du logement Pinel est ainsi soumis à des critères écologiques (performances énergétiques) et de confort principalement. On vous dit tout sur la loi Pinel Plus (+) 2023.

Quelle est la durée d’engagement locatif obligatoire pour un programme en loi Pinel + ?

Comme précédemment évoqué, investir en loi Pinel + nécessite de choisir une période de location obligatoire de 6, 9 ou 12 ans. Mais le dispositif reste souple. Vous pouvez initialement décider de louer pendant 6 ans puis prolonger de deux fois 3 ans pour plus de flexibilité.

Quand peut-on (re)vendre un logement Pinel + ?

Comment se désengager d’un investissement en loi Pinel + ? Revendre un appartement Pinel + avant 6 ans ? Après 12 ans ? Une revente au bout de 9 ans ?

Vous avez réalisé votre placement au moment le plus opportun pour vous. Mais la vie réserve des surprises appelant parfois des changements d’orientations et de projets. Votre investissement Pinel + peut en faire partie, nécessitant de vous désengager du dispositif avant la fin de la durée de location obligatoire initialement choisie. Mode d'emploi.

Vous vous interrogez : est-il possible de vous désengager d’un placement Pinel + sans observer le respect de la durée initiale ? Quelles sont vos possibilités ? Théoriquement, vous pouvez revendre le bien quand bon vous semble. Vous n’avez pas obligation de conserver votre bien pendant 12 ans si vous souhaitez le revendre au bout de 5 ans, que le bien soit occupé ou non. Ainsi, un locataire en place ne gêne pas une vente mais vous pouvez également patienter jusqu’à la fin du bail si vous voulez lui donner congé.

Théorie donnée : attention ! Loi Pinel Plus (+) 2023 et revente sont conciliables mais ne font pas toujours bon ménage. Revendre le logement Pinel + en cours d’engagement peut appeler des frais, à commencer par la perte des avantages fiscaux dont vous avez bénéficié. Comprenez que si vous n’honorez pas votre engagement de location jusqu’à la fin (6, 9 ou 12 ans), l’administration vous demandera de rembourser les avantages fiscaux dont vous avez bénéficié.

Qui peut vendre du Pinel + ? Quid de la revente d'un logement Pinel + en cas de divorce

Comme dans la langue française, l’immobilier n’échappe pas à la règle et connaît ses exceptions.

Il est possible de revendre le bien avant la fin de cet engagement Pinel, sous certaines conditions. La loi Pinel prévoit en effet deux cas particuliers dans lesquels la revente anticipée est autorisée :

  • En cas de décès de l'investisseur : si l'investisseur décède avant la fin de l'engagement de location Pinel, ses héritiers peuvent revendre le bien sans avoir à respecter cet engagement.

  • En cas de situation de force majeure : si l'investisseur se retrouve dans une situation de force majeure, telle qu'une perte d'emploi, une invalidité suite à un accident ou non, un divorce, une mutation professionnelle à l'étranger, ou encore un décès du conjoint, il peut demander une dérogation à l'engagement de location et revendre le bien.

 

Autant de conditions qui rendent le remboursement du crédit immobilier difficile. Des cas de force majeure qui permettent donc de sortir du dispositif Pinel + pour ne pas se retrouver dans une situation encore plus compliquée.

Dans tous les cas, la revente anticipée doit être autorisée par l'administration fiscale et les avantages fiscaux obtenus dans le cadre de la loi Pinel peuvent être remis en cause en cas de non-respect des conditions fixées par la loi. Il est donc important de se renseigner auprès d'un expert en gestion de patrimoine pour connaître les implications d'une revente anticipée en loi Pinel.

Bon à savoir : il est interdit de revendre un logement Pinel + si un déficit foncier a été déclaré il y a moins de trois ans.

Pour aller plus loin avant d'acheter en loi Pinel : comment sont imposés les revenus locatifs Pinel ? Zoom sur la fiscalité de votre appartement

Au-delà de la réduction d'impôts accordée lors de l'acquisition d'un appartement, la loi Pinel impacte également la manière dont sont imposés les revenus locatifs. Les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers et doivent être déclarés en tant que tels. 

Selon le montant de ces revenus, deux régimes d'imposition peuvent s'appliquer :

  • Le régime micro-foncier, automatiquement appliqué si les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an. Il offre un abattement forfaitaire de 30% pour frais et charges.

 

  • Le régime réel, obligatoire si les revenus dépassent 15 000 € par an, mais qui peut être choisi volontairement si les charges déductibles sont importantes. Il permet de déduire l'intégralité des frais et charges engagés pour le bien immobilier mis en location.

 

Il est donc essentiel d'estimer au mieux les revenus locatifs et les charges associées pour choisir le régime le plus avantageux.

Comment vendre un bien Pinel + avec un locataire en place ? 

Il est possible de revendre un logement Pinel + occupé par un locataire. Mais quelques précautions s'imposent pour rester dans la légalité. Consultez sommaire et mode d'emploi pour une revente dans les règles de l'art : investissement locatif : est-il possible de vendre un logement loué ?

Quelles sont les alternatives à la revente d’un appartement en loi Pinel + ? - Votre projet

Quid de la plus-value à la vente d’un appartement en loi Pinel +

Comme pour tout investissement locatif, la revente d’un appartement en loi Pinel + est soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière. Cela signifie que la différence entre le prix de d'acquisition du bien Pinel et celui affiché à la revente du logement est imposable. Vous serez taxé sur le montant de la plus-value.

Après 6 ans de détention, la taxation diminue pour être totalement exonérée au bout de 30 ans.

Le saviez-vous ? La seule opération qui n’est pas soumise à cette taxation de la plus-value pour une vendeur est la revente d’une résidence principale.

Fort de ce constat, vous aimeriez étudier les solutions qui s’offrent à vous en lieu et place de la revente d’un appartement en loi Pinel + ? Bonne nouvelle, nous avons plusieurs options pour vous. Vous pouvez également faire appel à un professionnel pour vous guider. Les experts Médicis Immobilier Neuf sont à l'écoute de votre projet.

À la place de la revente de votre appartement neuf en loi Pinel +, vous pouvez…

Très concrètement, au terme des 6, 9 ou 12 ans de durée d’engagement choisie, plusieurs choix s’offrent à vous pour donner une orientation à votre investissement immobilier :

1. Décider de prolonger le dispositif pour continuer à profiter de la réduction d’impôts. Pour un engagement initial de 6 ans, vous pouvez prolonger de deux fois 3 ans. Pour un engagement initial de 9 ans, vous pouvez prolonger d’une fois 3 ans.

2. Louer votre logement sous le sceau du statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel. Tout savoir sur les avantages du dispositif LMNP pour votre investissement locatif.

3. Laisser la jouissance du bien Pinel à un membre de votre entourage (un enfant en étude par exemple).

4. Habiter le logement en loi Pinel au titre de résidence principale. Il y a 6, 9 ou 12 ans, vous avez peut-être acheté le bien en prévision du futur pour l’occuper vous-même ? C’est le moment !

Pourquoi investir en loi Pinel + ? Quelles sont les règles et les avantages ?

Après lecture de cet article vous le constatez : votre investissement Pinel est accompagné de nombreuses possibilités. Mais aujourd'hui, pourquoi ce type de placement mérite toute votre attention ? Pour différentes raisons :

1. Créer un patrimoine pérenne et sécurisé sur un segment prisé du marché de l'immobilier.

2. Anticiper la retraite en investissant dans l'immobilier. Dans quelques années, une fois le crédit remboursé, vous profiterez d'une rente appréciable.

3. Choisir un logement neuf convoité par les locataires en quête de confort, d'économies d'énergie et de praticité. Les programmes immobiliers neufs en France intègrent le plus souvent des stationnements, des espaces verts, des espaces extérieurs privatifs...

4. Avoir l'assurance d'un logement qui se valorise facilement avec une plus-value quasiment assurée à la clé.

5. Bénéficier d'un placement en partie financé par le ou les locataires en place.

6. Léguer un patrimoine intéressant à vos enfants.

7. Voir loin en achetant un bien que vous habiterez dans quelques années.

8. Sans oublier la réduction d'impôts qui peut atteindre 63 000€ en 12 ans !

Une liste non exhaustive : quelles sont VOS raisons de miser sur un investissement en loi Pinel ?

Vous souhaitez en savoir plus sur la loi Pinel + ? Étudier vos possibilités avec un tel investissement à court, moyen et long termes ? Contactez votre expert Médicis Immobilier Neuf dédié pour un choix éclairé et assuré. Investissez l’esprit léger !

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