La période est à l’inflation et la tension sur le pouvoir d’achat des ménages est palpable. Si les prix de l’immobilier affichent des tendances variables en fonction des territoires, ceux des locations sont orientés à la hausse, une hausse bien moins importante que l’inflation cependant. Le marché de l’immobilier locatif est sous pression des logements disponibles qui se réduisent dans le parc privé et un turnover plus restreint. Les locataires en place restent dans leur logement, ignorant de quoi l’avenir sera fait. L’augmentation contenue des tarifs reste cependant une bonne nouvelle dans l’actualité immobilière. Tour d’horizon des informations immobilières à connaître du côté de la location.
Les mouvements des loyers passés à la loupe
Les acteurs du marché de l’immobilier dressent le bilan des tendances des loyers observées jusqu’à fin 2022. L’observatoire Clameur permet d’en savoir plus sur le segment locatif grâce aux données issues des relevées de différents professionnels de l’immobilier tels que la Fédération nationale de l’immobilier, l’Union des Syndicats de l’Immobilier, le Syndicat National des Professionnels de l’Immobilier mais Foncia, Oralia, Orpi, Nexity et autres grands réseaux d’agences nationaux.
La première tendance est sans appel : les loyers affichent une hausse avoisinant les +1,3% chaque année vdepuis cinq ans maintenant. Les tarifs locatifs ont progressé de +1,39% entre fin 2021 et fin 2022. Mais à votre avis, combien faut-il compter d’euros au m² mensuellement pour louer un logement en France en fonction de sa typologie ?
Les moyennes donnent 18,30€ par m² pour les studios (une hausse de +1,52% sur douze mois), 13,52€ par m² pour les 2 pièces (une hausse de +1,65% sur douze mois), 11,44€ par m² pour les 3 pièces et plus (une hausse de +1,01% sur douze mois).
Face à une inflation affichée à +5,2% l’an dernier, les montants des loyers observent quant à eux une hausse plus modérée. Pour le président de Clameur, Jean-Michel Camizon : « les loyers augmentent moins vite que l’inflation. Finalement, les propriétaires s’appauvrissent car leurs coûts d’entretien augmentent plus vite que leurs revenus ».
Comment expliquer la différence entre augmentation des loyers et inflation ?
Alors que tout ce qui touche au porte-monnaie des Français semble considérablement augmenter, l’on est en droit de s’interroger : pourquoi les loyers ne s’affolent pas plus que ça ? Pourquoi est-ce qu’ils ne suivent pas la courbe de l’inflation ?
Le premier élément de réponse réside dans l’IRL ou Indice de Référence des Loyers. Il a été bloqué à 3,5% pour 2022 avec comme objectif de contenir la hausse des loyers : objectif atteint !
Bon à savoir : l’IRL ou Indice de Référence des Loyers est le socle permettant aux propriétaires bailleurs d’augmenter leurs loyers chaque année. Cette hausse ne peut ainsi pas dépasser le pourcentage fixé annuellement, pourcentage qui fait figure d’autorité. Si certains bailleurs suivent scrupuleusement l’IRL, d’autres ne s’y attardent pas. Pour Jean-Michel Camizon toujours « une partie non négligeable des propriétaires n’appliquent pas la révision annuelle et le loyer reste alors le même plusieurs années de suite. ».
Plus étonnant et moins reporté dans l’actualité immobilière, certaines localités voient leurs loyers baisser en fonction des typologies. C’est le cas des loyers à Paris qui ont perdu – 0,54% pour les studios en un an et -4,40% pour les 3 pièces sur douze mois également. Mouvement identique du côté de Lille avec ses -6,03% pour les studios et ses -0,57% pour les 2 pièces sur la même période. Comment expliquer ces tendances immobilières ? Certains diront que l’encadrement des loyers porte ses fruits alors même que l’observatoire Clameur affirme ne pas avoir établi de lien direct entre le mouvement baissier et la mise en place de l’encadrement des loyers à Paris ou de l’encadrement des loyers à Lille.
Les analyses sont un peu divergentes du côté de l’OLAP ou Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne. Cet organisme public l’affirme, l’encadrement des loyers à Paris a des effets positifs pour limiter la hausse des tarifs locatifs dans la capitale voire pour les faire baisser. Selon les chiffres relevés sur le marché, les montants des loyers ont même diminué de -1,9% en moyenne sur l’année 2021. Un pourcentage donné pour toute l’agglomération parisienne et qui traduit d’une mise en conformité des propriétaires bailleurs avec les règles imposées par le mécanisme d’encadrement des loyers.
Mais le dispositif ne peut expliquer à lui seul cette diminution, les loyers étant également orientés à la baisse dans d’autres villes telles que Rouen, Metz ou Orléans. Clameur met en avant ces baisses dans des villes qui ne sont pas soumises à l’encadrement des loyers.
Quels sont les prix des loyers en France ?
Sans surprise, les loyers font le grand écart avec des tarifs qui peuvent être multipliés par trois en fonction des villes. Les chiffres les plus parlants ? Comptez 30€ par m² et par mois à Neuilly-sur-Seine ou dans Paris et 8€ par m² et par mois dans l’Indre ou les Ardennes. Un tarif qui avoisine les 10€ par m² et par mois sans toutefois les dépasser dans des villes comme Saint-Étienne, Bourg-en-Bresse sans oublier Limoges ou Laval. Autour des 20€ par m² et par mois, vous pouvez vous installer à Divonne-les-Bains ou à Versonnex. La proximité de la Suisse a un prix ! À Grenoble, comptez 12€ par m² et par mois en moyenne contre 13€ par m² et par mois à Lyon. Des données chiffrées qui restent des moyennes et qui sont soumises à une multitude de critères : année de construction, montant des charges de copropriété, équipements, emplacements, bailleurs soumis à un dispositif de défiscalisation tel que la loi Pinel Plus (+) 2023…
Bon à savoir : un trois pièces de 60 m² se loue 1 800€ par mois en moyenne à Paris. À superficie et typologie égales, comptez 540€ mensuels à Bourg-en-Bresse. Le montant du loyer est tout simplement divisé par trois !
Les candidats à la location se bousculent sur le marché de l’immobilier
Autre tendance révélée par l’observatoire Clameur, les logements mis en location ne restent pas longtemps vacants. Les locataires sont rapides et nombreux à se positionner avec un délai moyen légèrement différent en fonction des typologies :
- 15 jours pour les studios.
- 20 jours pour les 3 pièces et plus.
- 10 jours pour les maisons.
Force est de constater que les maisons sont très demandées par les candidats à la location.
D’une manière générale, les locataires s’installent pour une durée plus longue qu’auparavant. Une fois la perle rare dénichée, ils veulent y rester. Les propriétaires bailleurs peuvent ainsi tabler sur une durée moyenne de deux ans et sept mois pour les studios, sur une durée de deux ans et onze mois pour les 2 pièces et sur une durée de deux ans et dix mois pour une maison. Éléments révélateurs, les locataires sont particulièrement demandeurs en Bretagne avec une durée d’occupation de trois ans en moyenne, soit une augmentation de un an et trois mois en cinq ans seulement.
Pourquoi les locataires sont-ils moins sujets au turnover depuis quelque temps ? Le président de l’observatoire Clameur apporte des éléments de réponse limpides « cette plus grande stabilité des locataires s’explique par une offre de logements à louer en baisse. On perd 2% du parc locatif par an, car beaucoup de bailleurs vendent. »
La tendance qui consiste à vendre son logement en lieu et place de continuer à louer se repose sur l’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques qui continuera à s’intensifier ces prochaines années entraînant la nécessité de réaliser de lourds travaux de rénovation énergétique mais aussi par le besoin de liquidités des bailleurs vendeurs face à une rentabilité brute qui a tendance à stagner.
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