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Investissement locatif : les petites surfaces, un bon plan dans les grandes villes

Mis à jour le 0 Prix de l'immobilier
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Les informations immobilières nous rapportent régulièrement des tendances rentabilité dans les grandes villes. En fonction des évolutions de prix notamment, certains biens sont plus ou moins rentables dans le cadre d’un investissement locatif. Il est une constante qui change peu : les petites surfaces sont souvent les plus intéressantes d’un point de vue chiffré, dans les grandes villes plus encore. D’après les récentes données publiées par MeilleursAgents, petites et grandes superficies sont à égalité dans seulement trois villes majeures de l’hexagone, les appartements familiaux y rivalisent alors avec les T1. Quelles sont ses localités à votre avis ? Zoom.

Les éléments MeilleursAgents qui éclairent l’investissement locatif

L’expert des prix de l’immobilier MeilleursAgents mène annuellement l’enquête. Pour la période écoulée encore, la rentabilité d’un studio reste plus intéressante que celle d’un grand appartement dans les villes majeures de France. Certaines exceptions confirment cependant la règle. Pour tirer ses conclusions, MeilleursAgents a étudié 51 grandes villes dans lesquelles la rentabilité brute moyenne d’un 1 pièce et d’un 4 pièces et plus a été calculée. Dans le premier cas, elle est de 6,2% et dans le second de 5,2%. La différence de rentabilité brute est donc de 1 point.

Quelles sont les exceptions rentabilité pour les investissements locatifs ?

Ce point de différence est une constante connue par les investisseurs. Ils sont nombreux à préférer investir dans une petite surface pour différentes raisons, nous y reviendrons dans la suite de cet article.


Elle s’explique principalement par les loyers plus élevés au m² dans le cas d’un studio et d’un T1 que dans celui d’un logement plus grand. Pour vous donner un ordre d’idée, les tarifs au m² sont en moyenne 86% plus importants pour un T1 que pour un T4 ou plus. Ajoutons à cela que le prix, au m² toujours, est supérieur de seulement 32% pour les types de bien précités.


Pour faire son calcul, MeilleursAgents a calculé la rentabilité locative d’un 1 pièce sur 10 mois, durée d’une location étudiante et d’un 4 pièces sur 12 mois, durée d’un bail plus long. Avantage également, le ticket d’entrée pour un studio ou un T1 est beaucoup plus abordable, dans les petites et moyennes villes plus encore. Veillez toutefois à étudier le marché locatif pour vous assurer qu’il est dynamique et que la cible locative visée est bien représentée.


Pour nous attarder sur certaines localités, prenons Mulhouse, Bourges ou Saint-Étienne, villes dans lesquelles la rentabilité brute d’un studio peut aller au-delà des 2 points en comparaison de celle des grandes superficies. Un investissement locatif dans un studio ou T1 dans ces villes est donc fortement recommandé.


A contrario, certaines localités font figure d’exception. Les marchés immobiliers à Lyon, à Nice et à Villeurbanne donnent la rentabilité brute des petites surfaces à égalité avec celle des grandes. Pourquoi ? Pour une raison principale : le loyer au m² des T1 et des T4 et + dans ces villes est quasiment identique.


D’autres villes affichent un écart relativement faible. Avec 0,3 point de différence en faveur des petites surfaces, c’est le cas de Nantes, Bordeaux, Marseille, Strasbourg et Mérignac.

L’investissement immobilier et le risque locatif : une dimension à prendre en compte

La vacance locative est très certainement l’une des plus grandes hantises des investisseurs. Il existe évidemment des moyens de s’en prémunir, à commencer par une étude du marché locatif détaillée et efficace. MeilleursAgents a d’ailleurs ajouté dans son top des villes rentables deux éléments importants : la demande pour les petites superficies et la part d’étudiants. Après analyse, il apparaît que des villes comme Mulhouse et Saint-Étienne s’illustrent par une part très faible de locataires dans les studios et T1. À Bourges, les étudiants sont très peu nombreux. Ainsi, si la rentabilité brute dans ces villes est importante sur les petites superficies (plus de 10%), les investisseurs doivent intégrer la possibilité de rencontrer quelques difficultés pour trouver des locataires.


Il est donc plus judicieux de miser sur des villes comme Nancy, Limoges ou Clermont-Ferrand, cités dans lesquelles la population est très bien représentée et est demandeuse de petites superficies pour louer. Parlons chiffres, à Clermont-Ferrand, la rentabilité brute d’un studio avoisine les 8% quant elle est de 7% à Nancy et Limoges.

Pourquoi un investissement locatif dans une petite surface ?

Vous l’avez compris, il est une équation en immobilier qui relève que moins de m² = une plus importante rentabilité. Mais quels sont les différents avantages d’une petite superficie mise en location ? Pourquoi vous, investisseur d’aujourd’hui ou de demain, avez tout intérêt à étudier cette possibilité ? Pour différentes raisons :


-La rentabilité : si le prix au m² à l’achat d’un studio ou T1 est plus élevé que celui d’une grande surface, le prix au m² du loyer l’est plus encore. Ajoutons à cela des charges moins importantes dans le premier cas et la rentabilité est logiquement plus intéressante.


-Le ticket d’entrée : réaliser un investissement immobilier dans une petite superficie est plus facilement accessible pour les particuliers. Le prix est évidemment beaucoup moins important et laisse plus d’opportunités pour les petits budgets investissements.


-Une location meublée : studio comme T1 sont les plus souvent destinés à une population étudiante, à de jeunes actifs voire à des couples. Autant de cibles locatives qui apprécient de louer un bien meublé. Un calcul gagnant pour l’investisseur qui peut meubler son bien à moindre coût et profiter de plafonds de loyers à appliquer plus élevés. Il est également possible de bénéficier des dispositifs LMNP et Censi-Bouvard dans le cadre d’une location meublée et d’un bail réduit à un an au lieu des trois imposés pour une location vide.


-Une demande élevée : les petites superficies bien situées ne restent jamais longtemps vacantes. Les studios et T1 sont particulièrement recherchés à proximité des centres-villes, des commerces, des transports en commun, des grandes écoles et universités…


-Une taxe foncière moins chère.


-Un potentiel de revente rapide avec plus-value éventuelle.


Le tableau ne serait pas complet sans quelques nuances. L’investissement locatif dans une petite superficie a également quelques inconvénients à connaître. Le premier est certainement le turn-over. Les cibles locatives visées ont en effet tendance à ne pas rester très longtemps au même endroit. Il y a donc un risque de vacance locative, bien que faible, devant la forte demande pour ce type de bien. Et qui dit locataires changeants dit logements qui se dégradent plus rapidement. Des frais de rafraîchissement sont donc à prévoir plus fréquemment.


La clé d’un investissement immobilier rentable dans une petite superficie ? La localisation et le bon sens. Misez plus particulièrement sur les grandes villes universitaires et/ou touristiques. La demande locative y est sensiblement plus pérenne que dans d’autres localités moins attractives. Nous l’évoquions, la proximité des transports en commun, des services et de l’offre d’enseignement supérieur est un indispensable pour assurer la rentabilité du placement. Ces éléments pris en compte, tous les voyants sont au vert pour profiter d’une belle rentabilité rapidement.


Vous souhaitez réaliser un investissement dans une petite surface ? Consultez notre catalogue de programmes immobiliers neufs en résidences de services. Un expert Médicis Immobilier Neuf peut également vous accompagner dans toutes vos démarches, du simple questionnement à la remise des clés de votre placement. Contactez-le !

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