Devenir propriétaire est une grande étape dans une vie. Qu'il s'agisse d'acheter pour occuper ou d'investir pour louer, il est intéressant d'anticiper tous les aspects de son achat. Et au-delà du prix de l'immobilier, celui auquel vous payez le bien, d'autres montants viennent s'ajouter dans votre calcul. Les différents frais et taxes doivent être intégrés dans les prévisions de l'accédant à la propriété. Cependant, aujourd'hui plus que jamais, acheter est plus intéressant que louer. La règle d'or est de maîtriser son acquisition et d'être au courant de la totalité des tenants et aboutissants pour ne pas avoir de (mauvaises) surprises. On décline ces frais annexes pour vous et on vous explique pourquoi il est quand même plus intéressant de passer le cap de l'achat.
Le prix de l'immobilier pour devenir propriétaire : ces frais à ne pas oublier
Avant d'entrer dans le détail de chacun d'entre eux, voici un tour d'horizon des différents frais que vous devez intégrer dans votre calcul de futur propriétaire :
• Les frais de notaire que l'achat soit neuf ou ancien.
• Les frais d'agence.
• Les frais de financement.
• Le crédit immobilier.
• Les impôts locaux.
• L'assurance habitation.
• L'entretien annuel.
• Le cas du propriétaire-investisseur.
• Les frais de financement.
• Le crédit immobilier.
• Les impôts locaux.
• L'assurance habitation.
• L'entretien annuel.
• Le cas du propriétaire-investisseur.
Combien coûtent les frais de notaire dans le prix de l'immobilier ?
Que vous vous tourniez vers un programme immobilier neuf ou vers un logement ancien, la règle est la même : le futur propriétaire paye les frais de notaire. Mais il existe une différence considérable entre ces deux segments du marché.
Pour l'immobilier ancien, le montant des frais de notaire s'élève à 7,5% environ du prix d'achat HT. Dans le cas d'un bien immobilier neuf, les frais de notaire sont considérablement réduits puisqu'ils représentent seulement 2,5% du prix du bien HT en moyenne.
Les frais d'agence immobilière en plus du prix de vente
Pour acheter votre logement ancien, vous pouvez recourir aux services d'un professionnel de l'immobilier. Pour dénicher la perle rare et vous accompagner dans votre projet, il en coûtera entre 4 et 10% du prix du bien, généralement assumés par le vendeur. Un montant qui n'existe pas dans le cas de l'acquisition d'un logement neuf. En effet, le promoteur ou le commercialisateur vous épaule dans la recherche du bien, la signature des différents documents légaux, la signature chez le notaire ou encore la remise des clés le plus souvent gracieusement.
Les frais liés au financement à intégrer dans le prix de vente
Pour financer votre nouveau chez vous, vous allez certainement, comme une majorité d'acheteurs, souscrire un emprunt auprès de votre banque. Cette action entraîne le paiement de frais de financement qui sont généralement indolores car intégrés dans le financement global et donc dans le prix immobilier.
Il s'agit de charges à payer une unique fois lors de la souscription du crédit immobilier.
La mensualité du crédit immobilier en remplacement du loyer
Si l'on a tendance à dire que les loyers sont des sommes "jetées par les fenêtres" car elles ne donnent le droit à rien, à l'exception de l'occupation du logement évidemment, payer une mensualité de crédit immobilier ouvre l'accès à la propriété. Chaque mois, vous remboursez auprès de la banque prêteuse un montant, fixe le plus souvent, définit en amont pour correspondre à votre capacité de remboursement. Tout est étudié avec votre banquier pour ne pas vous mettre dans l'embarras. Sachez également que votre mensualité se divise en deux parties : les emprunts du crédit qui servent à "payer" la banque pour le service rendu, à savoir prêter de l'argent et le capital que vous remboursez progressivement jusqu'au solde.
Les impôts locaux en supplément du prix de l'immobilier
Si vous étiez locataire avant d'être propriétaire, vous avez certainement assumé jusqu'à maintenant la taxe d'habitation. Elle est due par tous les occupants, qu'ils soient locataires ou propriétaires. Cependant, la réforme menée par le gouvernement Macron amène sa progressive suppression. Un impôt de moins à payer donc, à terme.
Dans le cas de la propriété, le détenteur du logement doit également assumer la taxe foncière. Il s'agit là encore d'un impôt local à payer tous les ans. Son montant s'élève à quelques centaines d'euros à honorer chaque année au mois d'octobre. Elle est due par un propriétaire occupant à la date du 1er janvier de l'année en cours.
Il faut savoir que le montant de la taxe foncière varie considérablement en fonction des communes, du type de bien habité, de sa date de construction… Un bien immobilier neuf situé dans un écoquartier par exemple appelle une taxe foncière moins élevée en raison des normes de construction respectées. Le montant de la taxe foncière est calculé sur la base de la valeur locative cadastrale du logement.
Lors de l'achat immobilier, il est conseillé de demander aux vendeurs combien ils ont payé de taxe foncière ces dernières années. Cela donne un bon indicateur quant aux prévisions à intégrer au prix de l'immobilier de vente et au budget. Mais attention, la taxe foncière peut être sujette à des réévaluations d'une année sur l'autre.
L'assurance habitation à prendre en compte tous les mois
Comme quand vous étiez locataire, vous devez souscrire une assurance habitation pour assurer le bâti et les équipements de votre nouveau foyer. Vous pouvez souscrire différents niveaux de garanties et de couvertures mais gardez en tête que plus vous êtes couvert pour les dommages qui peuvent survenir dans votre logement, plus vous serez indemnisé en cas de problème. Comparez les différents contrats proposés par les compagnies d'assurance et faites jouer la concurrence avant d'arrêter votre choix.
L'entretien annuel du logement en supplément du prix de l'immobilier
Ce n'est pas un scoop, au fil du temps, un logement se dégrade. Il appelle donc quelques réfections et travaux ou simplement un entretien régulier pour ne pas perdre de valeur et rester agréable à vivre. Travaux d'entretien et réparation ont évidemment un coût à prendre en compte dans les frais liés à l'achat immobilier.
Si vous achetez un bien ancien, il se peut que vous soyez obligé de changer une chaudière, un système de plomberie, un ballon d'eau chaude ou encore d'effectuer le ravalement de façade. Dans le cas d'un logement neuf, vous profitez d'une construction récente qui intègre les dernières normes de construction. Aujourd'hui, la Réglementation Thermique 2012 est en action avant de céder sa place à la Réglementation Environnementale (RE 2020) l'an prochain. Cela signifie qu'il vous suffit de poser vos valises sans vous soucier de rien. Chauffage, électricité, plomberie… tout est pensé pour être peu énergivore et durer dans le temps et pour longtemps.
Les frais d'entretien, de rénovation ou encore d'amélioration sont donc extrêmement variables d'un logement à un autre.
Astuce : si vous aimez renouveler fréquemment votre décoration et votre ameublement, intégrez un budget déco dans votre budget annuel. Vous pourrez ainsi vous faire plaisir sans surprise.
Les charges liées à un investissement immobilier
Nous avons ici évoqué les charges du propriétaire occupant mais certains montants viennent également s'ajouter pour les investisseurs. Là encore, il ne s'agit pas de freins mais bien d'éléments à prendre en compte pour obtenir un budget et une rentabilité au plus près de la réalité. En immobilier, personne n'aime les surprises. Il est préférable de verrouiller l'acquisition en amont.
Les charges de l'investisseur sont plurielles :
• Les charges non imputables au locataire, que le bien se trouve dans une copropriété ou non. Pour donner une règle générale, les charges de copropriété dues par le propriétaire-bailleur sont de l'ordre de 30% du montant des charges globales.
• Les grosses réparations.
• La taxe foncière est systématiquement à la charge du propriétaire des murs au contraire de la taxe des ordures ménagères assumée par le locataire.
• Certains aménagements dans le cas d'un bail meublé le plus souvent.
• L'assurance habitation pour propriétaire non occupant est vivement conseillé en supplément de l'assurance souscrite par le locataire. Elle permet en effet d'assurer le bâti.
• Les éventuels frais de gestion locative si vous faites appel à un professionnel pour gérer votre bien.
• Sans oublier les impôts liés à votre placement.
Il faut donc être conscient qu'un propriétaire ne paye pas uniquement la mensualité de son crédit immobilier, qu'il occupe le bien ou non. Cependant, il reste encore aujourd'hui beaucoup plus intéressant d'accéder à la propriété que de rester locataire et ce, dans une très grande majorité de cas. On vous explique pourquoi avec des données chiffrées.
Propriétaire ou locataire ? Quel meilleur calcul immobilier ?
Acheter ou louer, c’est une question que se posent de nombreux particuliers. Alors que l’on entend très souvent que les loyers sont de l’argent mal investi car à perte, les prix de l’immobilier permettent-ils vraiment aux propriétaires d’être gagnants ? La réponse ? Un grand oui selon les derniers chiffres publiés par Meilleurtaux.com, courtier en ligne dans son étude "acheter ou louer ?"
Tous propriétaires d’un bien immobilier ? Les données de l’étude
Si le courtier en ligne Meilleurtaux.com publie chaque année son étude, c’est avant tout pour éclairer les Français sur leurs choix immobiliers. Et pour cette dernière édition parue au quatrième trimestre 2019, le professionnel a pris en compte des critères précis :
• Une surface moyenne de 70m² à la vente ou l’achat.
• Des biens dans 36 grandes villes françaises.
• Le prix des loyers pour le type de bien précité.
• Les taux d’intérêt d’un emprunt pour le type de bien précité.
• La taxe foncière payée par les propriétaires.
Et cela donne ? Une durée moyenne d’1 an et 9 mois pour rentabiliser un achat, logiquement variable en fonction des prix de l’immobilier des différentes localités analysées.
Moins de 2 ans pour rentabiliser un achat immobilier
Depuis que Meilleurtaux.com mène l’enquête, c’est la première fois que cette durée est aussi courte. 32 villes sur les 36 étudiées voient la durée de location nécessaire pour rentabiliser l’achat d’un logement baisser en comparaison de l’année précédente. Et les 4 autres villes restent stables. Aucune hausse n’est donc à noter dans cette étude.
Il faut donc 1 an et 9 mois pour rentabiliser l’achat d’un 70m² et 2 ans et 1 mois pour rentabiliser l’achat d’un 30m². "Et si nous éliminons les 3 grandes agglomérations que sont Lyon, Bordeaux et Paris, la durée de détention moyenne nécessaire tombe à 1 an et 3 mois", explique la porte-parole du courtier en ligne.
Cette durée s'est considérablement réduite ces dernières années. Selon les études menées successivement et annuellement par Meilleurtaux.com, il fallait 2 ans et 9 mois en 2017 pour rentabiliser un achat immobilier, plus de 3 ans en 2017 et 5 ans en 2014. 2019 a même dépassé le précédent record observé en 2016 qui était de 2 ans et 6 mois. À celles et ceux qui se demandent encore si l'achat est plus intéressant que la location, les chiffres parlent d'eux-mêmes.
L'achat immobilier intéressant pour tous les profils ?
Cette durée d'1 an et 9 mois dépend évidemment de la localité. Les prix de l'immobilier en France, on le sait, font le grand écart et les villes importantes demandent davantage de patience pour rentabiliser l'achat. Pour autant, les durées restent encore aujourd'hui très raisonnables, nous y reviendrons.
La question qui se pose actuellement est de savoir si l'achat immobilier est vraiment intéressant pour tous, pour toutes les personnes encore locataires, pour tous les propriétaires occupants… Si nous serions tentés de répondre par l'affirmative, il faut tout de même être conscient que, dans certains cas, la location présente moins de contraintes. Un exemple ? Si vous déménagez tous les six mois pour des raisons professionnelles, il semble que devenir propriétaire de votre résidence principale ne soit pas nécessairement une bonne idée. Dans cette configuration, la solution est sûrement d'investir dans la pierre autrement. Comment ? En réalisant un investissement locatif en loi Pinel ou via la loi Censi-Bouvard pour placer votre argent tout en réduisant vos impôts.
La réflexion peut même aller plus loin. Si vous projetez de vous installer dans une ville précise dans quelques années, vous pouvez miser sur un investissement locatif dans celle-ci et occuper le bien plus tard, une fois la durée obligatoire de location terminée. Un montage qui peut être judicieux si vous avez de la visibilité sur le long terme.
A contrario, si vous savez que vous posez vos valises pour plus de deux ans dans une même ville, la question de l'achat immobilier se pose plus que jamais.
Quelles durées pour rentabiliser un achat immobilier dans les grandes villes françaises ?
Comme précédemment expliqué, Meilleurtaux.com s'est focalisé sur 36 grandes villes françaises pour mener son enquête. Vous vous en doutez, en fonction des localités, la durée moyenne annoncée de 1 an et 9 mois est très variable. Petit tour de France pour l'achat d'un 70 m² :
• Mulhouse, Perpignan et Le Havre : l'achat est plus rentable en 0,8 an.
• Reims : l'achat est plus rentable en 0,11 an.
• Orléans, Limoges et Brest : l'achat est plus rentable en 1 an.
• Grenoble, Le Mans et Besançon : l'achat est plus rentable en 1,1 an.
• Toulon, Montpellier, Nîmes, Clermont-Ferrand et Saint-Denis : l'achat est plus rentable en 1,2 an.
• Lille, Aix-en-Provence, Marseille, Dijon : l'achat immobilier est plus rentable en 1,3 an.
• Rouen : l'achat est plus rentable en 1,4 an.
• Angers, Metz, Caen, Villeurbanne : l'achat est plus rentable en 1,5 an.
• Nice : l'achat est plus rentable en 1,6 an.
• Toulouse : l'achat est plus rentable en 2 ans.
• Strasbourg et Nantes : l'achat est plus rentable en 2,1 ans.
• Rennes : l'achat est plus rentable en 2,6 ans.
• Montreuil : l'achat est plus rentable en 3 ans.
• Boulogne-Billancourt : l'achat est plus rentable en 5,1 ans.
• Bordeaux : l'achat est plus rentable en 6,5 ans.
• Lyon : l'achat est plus rentable en 7,6 ans.
• Paris : l'achat est plus rentable en 8,2 ans.
Ces durées varient considérablement en fonction des prix de l'immobilier proposés sur les différents marchés mais également en fonction des taux de crédit immobilier accordés, qui, encore aujourd'hui, sont au plancher. Les acheteurs ont tout intérêt à se positionner pour en bénéficier.
Malgré le contexte particulier, il est temps cette année de profiter des opportunités offertes par le marché immobilier. Comment ? En contactant les experts Médicis Immobilier Neuf qui pourront vous conseiller sur la meilleure opération à réaliser en fonction de votre profil d'acheteur.
