Le grand retour de l'encadrement des loyers à Lille

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Après avoir été rétabli à Paris en juillet 2019, l’encadrement des loyers à Lille fait l’actualité immobilière. L’occasion de revenir sur ce dispositif qui suscite les controverses quant à son efficacité mais qui semble pourtant faire ses preuves depuis quelques mois. Fonctionnement, premiers retours sur le marché, réel impact sur les prix de l’immobilier… On vous dit tout.

Quelle définition pour l’encadrement des loyers ?


L’encadrement des loyers est une loi qui se donne pour objectif de plafonner les loyers pour éviter la spéculation immobilière. Certaines grandes villes affichent une offre locative inférieure à la demande. Elles sont alors qualifiées de zones tendues et sujettes à l’envolée des prix de l’immobilier, tant au niveau de l’achat que de la location. On compte 1 149 communes situées en zones tendues, situées dans vingt-huit des plus grandes agglomérations françaises. 

La raison d’être de l’encadrement des loyers est donc de limiter le loyer au m² possiblement appliqué par les bailleurs.

Quels logements sont concernés par l’encadrement des loyers ?


Pour faire une généralité, tous les logements situés dans une zone tendue sont impactés par l’encadrement des loyers à compter du moment où le locataire change et donc, logiquement, qu’un nouveau bail est établi.

Mais à toute règle ses exceptions, certains biens ne sont pas concernés par le dispositif. Il s’agit notamment :

• Les biens mis en location pour la première fois sur le marché immobilier.
• Les biens restés vacants depuis plus de dix-huit mois et qui sont remis en location.
• Les logements qui ont fait l’objet d’importants travaux de rénovation.

Quel montant pour un logement sous le sceau de l’encadrement des loyers ?


Le tarif locatif est réglementé par la loi Elan (et auparavant par la loi ALUR) en zone tendue. Lorsqu’un locataire change, le propriétaire-bailleur ne doit pas augmenter le loyer. Pour définir si oui ou non, le montant du loyer est adapté à la concurrence, le propriétaire peut s’appuyer sur l’indice de référence des loyers. Ce même IRL permet de réévaluer le loyer si l’ancien loyer proposé était trop bas ou si d’importants travaux de rénovation sont réalisés.

Bon à savoir : le bailleur est en droit d’augmenter le loyer à équivalence de la moitié de la différence entre le loyer fixé et le loyer de référence relevé pour un logement identique dans les environs.

Il est ici nécessaire d’apporter une précision, et non des moindres. Nous l’avons dit, l’encadrement des loyers est une mesure qui vise à limiter la hausse des tarifs locatifs tout en évitant la spéculation. Mais il existe une mesure du même nom, qui implique un cadre encore plus strict. Il est donc nécessaire de faire la différence entre la loi "encadrement des loyers" et la mesure "encadrement des loyers" déjà appliquée à Paris depuis quelques mois et bientôt en vigueur à Lille. Voyons ce qu’implique cet encadrement pour ces deux villes.

Le retour de l’encadrement des loyers à Lille annoncé


L’encadrement des loyers à Lille devrait être de retour à compter du mois de juin 2020 selon la récente publication du décret paru au Journal officiel en date du 24 janvier 2020. Grâce à ce décret, le dispositif peut être légalement appliqué dans la capitale des Flandres.

C’est donc le premier ministre, Edouard Philippe, Jacqueline Gourault, ministre de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales et Julien de Normandie, ministre en charge de la Ville et du Logement qui ont donné leur aval pour le retour de l’encadrement à Lille. Tous ont signé le décret n°2020-41 daté du 22 janvier 2020. Ce décret amène la possibilité de tester la mesure à titre expérimental sur le territoire lillois. À cette occasion, les différents ministres sont positifs à l’idée que "la loi ELAN permette le retour de l’encadrement des loyers à Lille. Cette décision traduit la volonté du Gouvernement et celle de la majorité de lutter contre le logement cher. Une mesure concrète en faveur du pouvoir d’achat des Français".

Quelques mois avant l’application de l’encadrement des loyers à Lille…


Plusieurs semaines sont encore nécessaires avant la mise en œuvre officielle du dispositif à Lille. Le temps est désormais à la fixation des loyers de référence mais également des loyers de référence majorés et minorés dans la région des Hauts-de-France. Cette lourde tâche incombe au préfet du Nord, actuellement en action.

Après l'adoption du 24 janvier 2020, la maire PS de Lille, Martine Aubry, a affirmé : "Aujourd’hui, avec la parution du décret, une étape cruciale est franchie. Il revient maintenant au préfet de prendre un arrêté fixant les montants des loyers plafonds. La Ville a ensuite deux mois pour informer les propriétaires et les locataires des modalités du dispositif avant sa mise en œuvre. Le dispositif est déjà prêt."

L'encadrement des loyers à Lille en phase expérimentale


Comme le prévoit la loi Elan, la phase d'expérimentation va durer cinq ans. La loi pour l'Evolution du Logement, de l'aménagement et du Numérique propose en effet par le biais de l'article 140 que l'encadrement des loyers soit testé dans les zones tendues sur la base du volontariat. Paris et maintenant Lille se sont donc portées volontaires pour appliquer le dispositif pendant quelques années et observer son efficacité.

L'encadrement des loyers peut être adopté dans toutes les zones tendues sur le territoire des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière d’habitat ou de collectivités. C'est donc le cas de la ville de Lille après une première annulation du dispositif en date du 16 décembre 2016. Les villes de Hellemmes et de Lomme devraient elles aussi suivre le mouvement et entrer dans le cadre de la mesure.

Si chacun des critères listés par la loi Elan est respecté, la ville volontaire peut solliciter la mise en œuvre de l'encadrement des loyers sur son territoire. Elle doit pour cela déterminer le périmètre d'application du dispositif. Ce dernier est établi en fonction des différentes observations, études et analyses menées sur les tendances des loyers mais aussi sur les objectifs et perspectives envisagées en matière de logement.

Bon à savoir : plusieurs observatoires des loyers vont être mis en place en France afin de faciliter l'application de l'encadrement des loyers dans les villes volontaires.

Le nouveau dispositif sera opérationnel dans les prochaines semaines, une fois le niveau des loyers de référence, des loyers de référence majorés et des loyers de référence minorés fixés par arrêté du préfet des Hauts-de-France, préfet du Nord.

À la maire de Lille de conclure : "L’encadrement des loyers permet de rapprocher les loyers des capacités financières réelles des habitants, tout en préservant la rentabilité des investisseurs. Lille, reconnue comme la troisième ville la plus chère de France avec une hausse des loyers privés de 70% entre 2000 et 2012, en a besoin pour garantir des logements abordables pour tous et favoriser mixité sociale et attractivité."

Zoom sur l'encadrement des loyers à Paris


C'est dans la capitale française que tout a commencé. Adopté en 2015 puis annulé sur décision de justice en 2017, l'encadrement des loyers à Paris a finalement fait son grand retour depuis le 1er juillet 2019. Dans une ville qui voit ses prix de l'immobilier exploser, le dispositif a deux objectifs : contenir la hausse des tarifs locatifs et, par répercussion, faire baisser les loyers trop élevés.

Pourquoi une première annulation de l'encadrement des loyers à Paris ?


Après une application entre 2015 et 2017, l'encadrement des loyers avait finalement été annulé par le tribunal administratif de Paris le 28 novembre 2017. Une décision confirmée par la cour administrative en juin 2018, alors que les défenseurs du dispositif étaient en plein combat pour le faire rétablir. La justice a ainsi légitimé l'annulation par le fait que l'encadrement des loyers à Paris aurait dû être appliqué dans toutes les communes de la région Ile-de-France, à savoir 412. Une obligation faite par le décret du 10 juin 2015.

Mais rebondissement dans ce film qui tient les Parisiens en haleine depuis plusieurs années, le 5 juin 2019, le Conseil d'État a fait machine arrière en rendant caduc le jugement du tribunal. Le dispositif précédemment appliqué en 2015 à Paris et en 2017 à Lille était finalement validé.

Pour le cas propre à Paris, la plus haute juridiction administrative a donc affirmé que l'application du mécanisme dans la ville n'avait pas besoin d'être généralisée à l'agglomération pour être légale.

Un décret (13 avril 2019) et un arrêté (28 mai 2019) plus tard, l'encadrement des loyers à Paris a fait son retour depuis le 1er juillet 2019 à titre expérimental et pour une durée de cinq ans

Quels sont les logements concernés par l'encadrement des loyers à Paris ?


Le dispositif concerne les biens en location nue ou meublée, laissés à disposition en qualité de résidence principale. Le logement est situé dans Paris intra-muros uniquement. L'encadrement des loyers à Paris s'applique pour les baux nouvellement signés dans le cadre d'une première location et pour les baux renouvelés dans le cadre d'une relocation.

Pour résumer, un logement est régi par l'encadrement des loyers s'il s'agit de :

• Un bail de location vide de 3 ans.
• Un bail de location meublée d'1 an. 
• Un bail de location meublée de 9 mois pour les étudiants.
• Un bail de mobilité.

D'autres logements sont exempts du respect du dispositif, à savoir :

• Les baux en cours ou reconduits tacitement. *
• Les baux concernant une place de stationnement.
• Les baux concernant les caves.

*C'est ici l'une des limites de l'encadrement des loyers à Paris. Un locataire ayant signé un bail en mai 2019 par exemple n'est pas initialement protégé par le dispositif. Il doit attendre le renouvellement du contrat pour en bénéficier même si le tarif appliqué est supérieur aux plafonds fixés. 

Attention : l'encadrement des loyers prend en compte les spécificités du bail. Les plafonds de loyers fixés pour une location meublée sont donc logiquement plus élevés que ceux d'une location nue.

La fixation des loyers à Paris


Depuis le 1er juillet 2019, l'encadrement des loyers à Paris impose donc le respect de certaines règles pour fixer les tarifs des locations. Annuellement, le préfet d'Ile-de-France établit un loyer de référence aussi appelé loyer médian. Il s'accompagne d'un loyer de référence majoré de 20% et d'un loyer de référence minoré de 30%.

Pour se rapprocher au plus près des réalités du marché immobilier parisien, la capitale a été divisée en 14 secteurs et 80 quartiers. Un loyer médian a ainsi été défini pour chaque quartier, pour chaque type de bien et pour chaque année de construction. De nombreuses contraintes qui cartographient Paris intégralement.

Le loyer hors charges appliqué par le propriétaire ne peut donc excéder le loyer de référence majoré.

Logiquement, si le loyer dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut en demander la diminution. Si le tarif trop élevé est avéré, le propriétaire n'a d'autres choix que de le diminuer. A contrario, si le tarif est inférieur de plus de 30% au loyer de référence médian, le bailleur peur appliquer une forte hausse.

Bon à savoir : le préfet d'Ile-de-France revalorise le montant des trois loyers de référence. Ces montants sont publiés chaque année. Les loyers de référence sont accessibles en ligne, via une carte interactive accessible sur le site de la DRIHL (Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement d'Ile-de-France). L'utilisation de l'outil est très simple : différents champs sont à remplir dont l'adresse du logement, son année de construction, ses spécificités… Les informations sont immédiatement communiquées.

Première location et encadrement des loyers à Paris


Le cas d'une première mise en location est particulier. En effet, le propriétaire peut décider du montant appliqué si, et seulement si, le tarif n'excède par le loyer de référence majoré.

Le bail doit alors mentionner plusieurs éléments :

• Le montant du loyer médian.
• Le montant du loyer de référence majoré.
• Si un complément de loyer est appliqué, le bail doit contenir son montant et les spécificités du logement qui le légitiment.

Si ces deux éléments sont absents, le locataire peut mettre en demeure son propriétaire sous trois mois à compter de la remise des clés. Cette mise en demeure doit aboutir à la réédition du contrat de location. 

Le propriétaire peut également mettre librement son logement en location s'il est vide depuis plus de dix-huit mois.

Relocation et encadrement des loyers à Paris


Lorsqu'il s'agit d'une relocation, l'encadrement des loyers s'applique pleinement depuis le 1er juillet 2019. Quatre mécanismes se mettent en œuvre :

• Le loyer du nouveau locataire ne peut excéder le loyer de l'ancien. Cela signifie que si le loyer appliqué est inférieur au loyer de référence majoré, le bailleur a obligation d'appliquer ce même niveau de loyer.
• Le loyer du nouveau locataire ne peut dépasser le loyer de référence majoré.
• Si le loyer du locataire sortant dépasse le loyer de référence majoré, le propriétaire doit impérativement baisser le niveau du loyer pour respecter les plafonds.
• Le bailleur peut réviser le loyer sous couvert de l'IRL si le tarif ne l'a pas été depuis douze mois ou plus.
 
Il existe cependant un cas particulier : une relocation avec travaux. Si le propriétaire a réalisé d'importants travaux de rénovation depuis le 1er juillet 2019, il est possible d'augmenter le tarif entre deux locataires d'un maximum de 15% du coût réel des travaux TTC sur une année. À savoir cependant que les menus travaux ne suffisent pas. Refaire la peinture ou changer un parquet ne permet pas de faire grimper le loyer. 

Quels risques en cas de non-respect de l'encadrement des loyers à Paris ?

 
Certains propriétaires, volontairement ou par manque d'informations, ne respectent pas les règles imposées par l'encadrement des loyers à Paris. Beaucoup d'annonces sont encore illégales. Les sanctions encourues sont listées dans le décret du 13 mai 2019, publié au Jo du 14 mai 2019.

Un propriétaire illégal a deux mois pour rééditer son bail, le rendre conforme et restituer les montants trop-perçus au locataire. Si le bailleur ne joue pas le jeu, il devient amendable. Il est alors redevable de 5 000€ dans le cas d'un propriétaire physique et de 15 000€ dans le cas d'une personne morale. "L’amende est prononcée après que l’intéressé a été mis à même de présenter ses observations dans un délai d’un mois", peut-on lire dans le décret du 14 mai 2019. "Au terme de ce délai, le préfet peut émettre un titre de perception dans un délai de deux ans à compter de la mise en demeure". Un risque à ne pas prendre donc…

Les premiers retours sur l'encadrement des loyers à Paris


Quelques mois après l'application du dispositif, il est encore difficile d'en mesurer les réels effets. Cependant, une première enquête publiée par l'Olap (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) a mis en évidence une hausse des tarifs de location plus importante en 2018 (+1,7%) qu'en 2016 (+0,4%) et 2017 (+0,5%), années au cours desquelles l'encadrement des loyers était appliqué. Les plafonds imposés par le dispositif semblent donc d'ores et déjà porter leurs fruits.

Vous souhaitez obtenir des informations sur l'encadrement des loyers à Paris ? L'ADIL 75 (Agence Départementale d'Information sur le Logement) est à votre disposition. Elle répond à toutes vos questions.

Que pensez-vous de ce dispositif ? Est-il, selon vous, réellement efficace pour limiter la hausse des loyers à Paris ?
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