Encadrement des loyers à Paris : un dispositif vraiment efficace ?

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Depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers à Paris est de retour. Après une première période de test avortée entre 2015 et 2017, le dispositif peine encore à convaincre, questionnant son efficacité.

L’encadrement des loyers à Paris en 2019


Ce nouveau dispositif est sensiblement identique à celui appliqué en 2015. Il est régi par la loi Elan adoptée fin 2018 et restera en place pendant cinq ans à titre expérimental. Il prévoit que chaque bail signé depuis le 1er juillet 2019 respecte ses contours. Tous les logements sont concernés :


• Les logements loués meublés
• Les logements loués vides
• Les premières locations
• Les relocations


Les baux en cours et les reconductions ne sont pas inclus dans le dispositif. Un locataire ayant signé son contrat de location avant le 1er juillet 2019 ne bénéficie donc pas de l’encadrement des loyers à Paris.

Révision des prix et encadrement des loyers à Paris


Fin mai 2019, le préfet signait un arrêté destiné à définir les loyers de référence dans la capitale. Ces derniers sont ceux à respecter par tous les propriétaires qui louent leur logement à Paris depuis le 1er juillet 2019. Chaque année, les montants seront réévalués et révisés au besoin via un arrêté spécifique. Il est ainsi possible de suivre trois loyers de référence, définis après analyse des éléments fournis par l’Olap (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) :


• Un loyer de référence classique,
• Un loyer de référence inférieur de 30% au loyer de référence classique,
• Un loyer de référence supérieur de 20% au loyer de référence classique.


En fonction de ses critères, un logement doit donc être loué en fonction de ces trois loyers de référence. Paris est ainsi découpé en 14 secteurs et 80 quartiers. Chacun d’eux a ses propres loyers de référence, localisation différente oblige. 


Bon à savoir : si le bien affiche des caractéristiques spécifiques, des prestations dites haut de gamme, il est possible pour le bailleur d’appliquer un « complément de loyer ». Il peut s’agir d’un espace extérieur exceptionnel, d’équipements de très haut standing…


Qu’importe la situation, le loyer est systématiquement calculé hors charges.

Avant l’encadrement des loyers à Paris


A l’été 2018, alors que le dispositif n’était plus en place dans la capitale, une étude MeilleursAgents a révélé des tarifs de locations très élevés. Sur les 30 000 logements non meublés proposés à la location, 40% affichaient un prix plus important que les loyers de référence dictés par l’encadrement des loyers à Paris, de manière spectaculaire parfois : +74% dans le secteur de Notre-Dame-de-Paris (4ème arrondissement) et +66% dans le secteur du Jardin des Plantes (6ème arrondissement).


L’Etat a donc souhaité venir à bout de ces dérives pour rendre la location à Paris (un peu) plus abordable et limiter les abus. 

Quelles attentes avec l’application de l’encadrement des loyers à Paris ?


Une fois le dispositif annulé en 2017, la Mairie de Paris avait mis en avant une envolée des tarifs des locations. Mais le retour de l’encadrement des loyers est-il une vraie solution pour les faire baisser ? Pour le chargé du Logement à la Mairie de Paris, « ce mécanisme ne fait pas vraiment baisser les loyers » mais il a pour objectif « d’écrêter les abus ». L’élu PC ne table donc pas sur une réelle diminution des loyers mais sur des freins à leur envolée. 


Mais le mécanisme peine à convaincre. Si en 2018 les loyers ont continué à augmenter, la hausse était de 1,4% dans Paris et de 1,2% dans toute l’agglomération parisienne. La Mairie de Paris annonçait une augmentation beaucoup plus importante lorsque la première version de l’encadrement des loyers avait été annulée.


Aujourd’hui, l’UNPI (Union nationale des propriétaires) dénonce l’inefficacité du dispositif et souhaite le faire annuler, comme en 2017. Elle a prévu d’entamer une action devant le Conseil d’Etat. Même son de cloche à la Fnaim (Fédération nationale des agents immobiliers) qui présente le mécanisme comme une « confiscation du revenu de l’épargne placée par les Français dans l’immobilier ». « Ce dispositif est un aveu d’échec de la politique du logement du gouvernement », fustige Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. 


Entre relance du marché et frein à l’investissement, l’encadrement des loyers suscite le débat depuis plusieurs années. Il sera sans doute (enfin) possible de se faire une opinion fiable au terme des cinq années d’expérimentation.

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