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Investissement locatif : guide pratique pour investir dans une ville étudiante

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Un investissement locatif se mûrit en amont. Parmi les opérations réputées rentables, les placements dans une ville étudiante. Idée chiffrée, l’année dernière, 350 000 demandes de logements étudiants en cité universitaire ont été faites selon l’Arpej (Association de résidences pour étudiants et jeunes) pour 173 000 places disponibles. C’est donc vers le parc privé que se dirigent les étudiants qui n’ont pas obtenu le graal. Un bon point pour les investisseurs ! À condition évidemment de viser la bonne localité en fonction des locataires présents sur le marché. Type de bien, secteur et spécificités du public sont les principaux garants de votre réussite. Suivez le guide à quelques mois de la prochaine rentrée !

 

Les petits logements pour votre investissement locatif étudiant

Vous êtes tenté par le placement dans la pierre et plus encore par les villes étudiantes ? Dans une très grande majorité de cas, il est conseillé d’opter pour une petite superficie. Pourquoi ? Parce que le prix du loyer au m² applicable est plus élevé que pour les grandes surfaces. Alors oui, le prix au m² à l’achat aussi, mais pas suffisamment pour rendre inintéressant le placement. La balance penche considérablement en faveur des studios, des 1 pièce voire des 2 pièces.

Selon le site LocService, plateforme de location entre particuliers, 55% des étudiants déposent des dossiers pour un studio en priorité. Un type de bien qui leur permet de se loger à moindre coût. À titre de comparaison, les 2 pièces représentent 19% des demandes étudiantes, des étudiants ayant plus de moyens ou louant en couple.

Les investisseurs qui préfèrent les grandes surfaces peuvent se tourner vers un 3 pièces, un 4 pièces ou même un 5 pièces pour le mettre ensuite en colocation. Le loyer possiblement demandé est en effet légèrement plus élevé que lors de la mise en location pour une famille par exemple, à condition d’opter pour un bail séparé pour chaque locataire. Selon le site LocService toujours, les étudiants en France sont 20% à rechercher une colocation. Une part non négligeable des requêtes.

 

Commune et quartier, les incontournables de la rentabilité de votre investissement locatif dans une ville étudiante

Qui dit investissement locatif étudiant dit choix de LA ville étudiante : c’est logique ! Ce type de placement doit impérativement être réalisé dans une cité qui compte de nombreuses grandes écoles et universités réputées. Et contrairement à ce que l’on peut penser, les villes étudiantes très importantes comme Paris ne sont pas nécessairement les plus rentables. La FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) a mené l’enquête. Parmi les 30 villes à la population étudiante la plus marquée, c’est à Saint-Étienne que la meilleure rentabilité est observée avec un rendement brut de 8,9%. Le prix au m² à l’achat aide considérablement dans le calcul avec 1 444€ pour un studio et un loyer proposé à 10,70€ par m² en moyenne. Les loyers sont eux donnés par le pratique et révélateur observatoire Clameur pensé et mis en place par les acteurs de l’immobilier.

Avec 7,6% de rentabilité brute, Limoges se place derrière Saint-Étienne. La ville est suivie par Valenciennes et ses 6,9%, par Nancy et ses 6,3%... Marseille qui compte environ 60 000 étudiants est également une ville à étudier avec une honorable rentabilité brute moyenne de 5,7%. Parce que la capitale fait souvent figure d’exemple, sachez que la rentabilité brute moyenne à Paris est de 3,98% pour un studio. Le prix au m² à l’achat est en effet très élevé, impactant négativement le calcul.

Bon à savoir : quel est le calcul de la rentabilité brute ? Divisez simplement le loyer annuel par le prix du logement sans oublier les éventuels travaux réalisés avant mise en location.

Mais attention, tous les secteurs d’une ville étudiante ne se valent pas pour investir. Même les plus grandes villes étudiantes comme Paris, Lyon, Nantes, Bordeaux ou encore Toulouse ne doivent pas vous faire oublier votre objectif final : la rentabilité. Le quartier choisi est nécessairement idéalement desservi par les transports en commun dans l’hypercentre et/ou à deux pas des écoles et universités. Les étudiants apprécient également la proximité des commerces, des services et des lieux de vie et de divertissement. Certains recherchent les quartiers les plus animés, d’autres leur simple proximité sans en subir le mouvement permanent et les nuisances sonores qui en découlent souvent. La clé ? Analyser l’offre et la demande dans un secteur avant de signer définitivement pour un investissement locatif dans une ville étudiante.

 

Restez réaliste pour votre investissement locatif étudiant

En matière d’immobilier, qu’il s’agisse d’un placement dans une ville étudiante ou non, la règle est de rester réaliste. Le rendement locatif ne peut jamais être surestimé sous peine de tomber de haut, de très haut même. La vision doit être envisagée à court, moyen et long termes en conservant toujours un coup d’avance.

Gardez également en tête que la rentabilité brute n’équivaut en aucun cas à la rentabilité nette. TOUS les frais doivent être intégrés dans vos calculs et notamment les charges de copropriété, la taxe foncière, les travaux… Pour vous donner un ordre d’idée, la FNAIM calcule à 6,7% le rendement net de charges d’un placement qui affiche une rentabilité brute de 8%, à 4% une rentabilité brute de 6% et à 3% une rentabilité brute de 5%.

 

Un investissement locatif placé sous le sceau du bail étudiant

Lorsque l’on pense investissement locatif étudiant, l’on pense le plus souvent au bail classique vide ou au bail meublé. Pour augmenter la rentabilité du placement, il est possible de faire appel au bail étudiant. C’est-à-dire ? Un contrat de location signé pour neuf mois correspondant à une année universitaire. Les logements meublés sont en effet placés sous le sceau d’un bail de douze mois.

Dans le cas du bail étudiant, il n’y a pas de reconduction tacite. Il est tout à fait possible pour le propriétaire de mettre le logement en location pendant l’été puis de le relouer à un étudiant à compter de septembre, mois de la rentrée le plus souvent. Nombreux sont les étudiants qui sont ravis de ne pas avoir à assumer les mois de loyers estivaux contractuellement. Mais rassurez-vous, le bail peut également courir pendant douze mois si vous préférez cette option.

Autre possibilité : investir dans une petite superficie via la loi Pinel 2022. Encore cette année, le dispositif vous permet de réaliser un placement dans un programme immobilier neuf en France situé dans une ville étudiante éligible à la loi Pinel. Le bien est ensuite mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans tout en offrant au propriétaire bailleur une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% calculée sur un montant maximum de 300 000€ dans la limite de 5 500€ par m² et de deux investissements par année. La loi Pinel est une bonne idée si vous désirez constituer un patrimoine fiable et pérenne, vous créer une rente, léguer facilement à vos enfants ou encore habiter le bien dans quelques années (une fois la retraite venue ?). L’investissement locatif peut ainsi être destiné à des étudiants dans un premier temps et vous laisser libre ensuite d’en changer l’orientation.

Enfin, qui dit investissement étudiant dit résidence de services. Les résidences étudiantes sont plébiscitées par les jeunes en études pour différentes raisons : le logement est meublé et équipé, l’ensemble dispose de pratiques services (laverie, salle de sports, restauration, accueil, salle de travail…), les étudiants ont la possibilité de se retrouver ensemble et de s’entraider dans ce genre de d'ensemble.

Pour les investisseurs, ce type de placement a également de nombreux atouts à commencer par la possibilité de profiter de la loi Censi-Bouvard et du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). À la clé, des économies d’impôts, une TVA récupérée, des amortissements et une gestion locative déléguée pour plus de sérénité.


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