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Investissement immobilier neuf : les petites superficies en pratique

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Il est des questions récurrentes et incontournables lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier : quelle ville ? Quel quartier ? Quel dispositif de défiscalisation ? Quelle cible locative ? Mais aussi et surtout, quel type de bien choisir ? En matière d’investissement immobilier neuf, la balance penche fréquemment en faveur des petites superficies. Studio, T1, T2… pourquoi et dans quels cas ces typologies sont-elles à préférer ? On vous aide à y voir plus clair pour un choix éclairé.

Pourquoi réaliser un investissement immobilier neuf dans un studio ?

Nombreux sont les particuliers souhaitant investir dans la pierre qui se positionnent sur les petites superficies et plus particulièrement sur les studios. Pourquoi ? Pour deux raisons majeures. La première est évidemment le prix : même dans les villes qui voient leurs prix de l’immobilier s’envoler, il est rare que le ticket d’entrée pour un studio dépasse les 300 000€ (exception faite de Paris). Les studios sont donc idéaux si vous désirez lancer votre projet immobilier avec un budget réduit.


Autre avantage, les studios se louent très facilement et observent une faible vacance locative en raison de la demande. Bien situés, ils sont en effet prisés par les étudiants et par les jeunes actifs en quête d’un tarif de location accessible. Ces deux critères couplés font battre le cœur des investisseurs.


Ajoutons à cela la possibilité de bénéficier de la loi Pinel pour un investissement immobilier neuf dans un studio et nous avons-là le parfait scénario de l’investisseur.
Ces avantages sont contrebalancés par le turn-over de locataires plus fréquent dans le cas d’un studio que dans celui d’un appartement familial. Les étudiants ou les travailleurs sont logiquement plus sujets aux déménagements fréquents que les familles avec enfants. La gestion locative d’un studio est donc plus chronophage. Mais la balance avantages/inconvénients de l’investissement dans un studio penche largement en faveur des premiers, d’autant plus lorsque la gestion locative peut être gérée par un professionnel dédié.

Pourquoi réaliser un investissement immobilier neuf dans un T2 ?

Investir dans un T2 se rapproche en terme de superficie de l’investissement dans un studio avec quelques m² supplémentaires. Mais il y a de subtiles différences entre les deux. Premier avantage de ce type de bien, les prix au m² sont moins élevés que pour le premier précédemment présenté. Il est ainsi possible, tout en profitant de la loi Pinel, de miser sur une surface plus grande à un tarif plus intéressant. Évidemment, le prix final est plus important que celui d’un studio, le ticket d’entrée n’est donc pas accessible à toutes les bourses.


Second avantage, les T2 affichent généralement un turn-over moins important que les studios. Les locataires sont le plus souvent des jeunes actifs, en couple ou non, en quête d’une relative stabilité sur une longue durée. La gestion locative est donc facilitée.


Mais attention, les loyers des T2 sont automatiquement plus élevés que ceux des studios. L’investisseur réduit donc la cible locative car très peu d’étudiants pourront louer cette typologie de bien.
Enfin, dernier avantage, lors de la revente, la plus-value liée à un T2 est en règle générale plus élevée que celle liée à un studio. Ce type de logement est en effet recherché à la fois par les investisseurs et à la fois par les jeunes actifs qui souhaitent réaliser un premier achat immobilier. Les acheteurs sont donc tout simplement plus nombreux que dans le cas d’un studio.


Studio ou T2, deux petites superficies intéressantes pour les investisseurs. Si la clé de la rentabilité réside avant tout dans l’emplacement et dans la demande locative, le choix est également dicté par le budget disponible pour investir dans l’immobilier.

La loi Pinel, une bonne idée pour un investissement immobilier neuf ?

Si le dispositif Pinel fait battre le cœur des particuliers investisseurs depuis son apparition sur le marché, il y a une raison : une possible réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000€ en 12 ans. Une économie considérable pour maximiser la rentabilité de votre placement.


Le principe est simple : vous choisissez un programme immobilier neuf en France éligible à la loi Pinel, vous sélectionnez le bien qui vous convient, et vous profitez d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% en fonction de la durée de location obligatoire initialement sélectionnée par vos soins de 6, 9 ou 12 ans. Vous pouvez ainsi réaliser deux investissements par année avec une défiscalisation calculée sur un maximum de 300 000€.


Le montant accordé dépend également de la zone dans laquelle est situé votre appartement neuf. Ainsi, la France est découpée en zones allant de la zone A bis à C. Les villes classées en zone A sont celles dans lesquelles le marché est le plus tendu, dans lesquelles la demande locative est largement supérieure à l’offre alors que les zones C ont été sorties du dispositif Pinel sauf exception.

Les avantages des petites superficies en résumé

Pour faire un choix éclairé du type de bien dans lequel investir, gardez en tête les avantages et les inconvénients des petites superficies.

  • Les inconvénients
  • Le turn-over est plus important.
  • Le risque de vacance locative est plus grand en raison de ce dernier.
  • Les frais de remise en état peuvent être plus élevés.
  • Les locataires peuvent parfois manifester quelques difficultés financières (jeunes actifs instables par exemple). Une bonne assurance loyer impayé permet d’éloigner les tracas financiers.

 

Les avantages

  • Le montant de l’investissement immobilier neuf est plus faible au départ.
  • Avec un budget disponible plus important, deux petites superficies valent mieux qu’une pour diversifier son patrimoine.
  • Le prix de location au m² est plus élevé que dans le cas des grandes surfaces.
  • Elles sont plus faciles à louer grâce à des loyers accessibles.
  • La demande locative relative aux petites superficies est très importante.
  • Elles se revendent plus rapidement.
  • La plus-value à la revente est généralement plus importante.
  • La taxe foncière est moins élevée (et souvent diminuée ou annulée pendant deux ans dans le cadre d’un investissement immobilier neuf en loi Pinel).

 

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