Il est des questions récurrentes et incontournables lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier : quelle ville ? Quel quartier ? Quel dispositif de défiscalisation ? Quelle cible locative ? Mais aussi et surtout, quel type de bien choisir ? En matière d’investissement immobilier neuf, la balance penche fréquemment en faveur des petites superficies. Studio, T1, T2… pourquoi et dans quels cas ces typologies sont-elles à préférer ? On vous aide à y voir plus clair pour un choix éclairé.
Pourquoi réaliser un investissement immobilier neuf dans un studio ?
Nombreux sont les particuliers souhaitant investir dans la pierre qui se positionnent sur les petites superficies et plus particulièrement sur les studios. Pourquoi ? Pour deux raisons majeures. La première est évidemment le prix d'achat : même dans les villes qui voient leurs prix de l’immobilier s’envoler, il est rare que le ticket d’entrée pour un studio dépasse les 300 000€ (exception faite de Paris). Les studios sont donc idéaux si vous désirez lancer votre projet immobilier avec un budget réduit.
Autre avantage, les studios se louent très facilement et observent une faible vacance locative en raison de la demande. Bien situés, ils sont en effet prisés par les étudiants et par les jeunes actifs en quête d’un tarif de location accessible. Ces deux critères couplés font battre le cœur des investisseurs.
Ces avantages sont contrebalancés par le turn-over de locataires plus fréquent dans le cas d’un studio que dans celui d’un appartement familial. Les étudiants ou les travailleurs sont logiquement plus sujets aux déménagements fréquents que les familles avec enfants. La gestion locative d’un studio est donc plus chronophage. Mais la balance avantages/inconvénients de l’investissement dans un studio penche largement en faveur des premiers, d’autant plus lorsque la gestion locative peut être gérée par un professionnel dédié.
Quel est le prix moyen pour acheter un studio ?
Le prix d’un studio neuf dépend principalement de la ville, du quartier, de la date de livraison, mais aussi du niveau de prestations proposé par le promoteur. À l’échelle nationale, un studio neuf se situe souvent en moyenne (et en moyenne seulement) entre 120 000 € et 220 000 € dans les métropoles régionales, et entre 250 000 € et 300 000 € dans les zones très tendues comme le littoral azuréen ou l’Île-de-France (hors Paris intra-muros).
En revanche, dans les grandes capitales économiques comme Lyon, Bordeaux, Nantes ou Lille, les studios oscillent généralement entre 150 000 € et 200 000 € grâce à un marché dynamique et une offre de logements neufs encore accessible dans certains quartiers.
Le prix doit également être analysé au regard de différents éléments :
- Du plafond de loyer et de ressources du locataire si vous utilisez un dispositif fiscal pour investir.
- Du potentiel de plus-value à la revente, souvent plus élevé dans les villes étudiantes ou créatives,
Comment acheter un studio pour le louer ?
Acheter un studio pour le louer nécessite de suivre un processus structuré et d’éviter quelques pièges classiques. La réussite repose d’abord sur l’emplacement : la proximité des transports, des écoles, des universités, des pôles d’emploi tertiaire, des centres médicaux ou des pôles numériques garantit un renouvellement constant des candidats locataires.
L’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est une stratégie particulièrement intéressante pour investir dans un studio neuf. Vous bénéficiez ainsi :
- D’un logement aux normes récentes (RE2020 ou Réglementation Environnementale 2020, performance énergétique, isolation acoustique).
- De frais de notaire réduits (2 à 3 % dans le cas d'un logement neuf contre 7 à 8 % pour un logement ancien).
- D’un calendrier de paiement progressif.
- Et surtout d’une mise en location facilitée grâce à un bien moderne, peu énergivore et très recherché.
Pour optimiser l’investissement, l’étape clé reste celle du plan financier. Un studio est généralement mis en location entre 450 € et 700 € mensuels selon la ville, permettant d’atteindre des rendements attractifs. Un courtier peut affiner le montage et réduire le coût du crédit tout en vous faisant profiter des meilleures conditions disponibles sur le marché de l'immobilier.
Pour aller plus loin : 4 bonnes raisons de faire appel à un courtier en immobilier neuf
Un achat locatif à Lyon, Paris, Marseille, Rennes, Nantes, Lille, Toulouse, Bordeaux... Où acheter un studio neuf pour le louer ?
Investir dans un studio neuf ne se résume pas à choisir une ville "tendance" : c’est avant tout comprendre les dynamiques territoriales françaises, qui ne cessent d’évoluer. Certaines métropoles concentrent la majeure partie de la demande étudiante ou tertiaire, tandis que d’autres misent sur la qualité de vie, l’innovation ou les mobilités pour attirer de nouveaux habitants. Résultat : les petites surfaces s’y louent plus vite et se revendent mieux.
En Auvergne–Rhône-Alpes, Lyon reste depuis des années une valeur refuge grâce à sa population jeune, son tissu universitaire dense et son rôle économique majeur. Mais la région a aussi vu émerger des marchés secondaires comme Grenoble, Saint-Étienne ou Annecy. Des villes où la demande pour les studios neufs et autres petites superficies explose grâce à des prix de l'immobilier plus accessibles et à un fort besoin en logements.
En Île-de-France, Paris intra-muros reste un marché hors normes et très plébiscité, mais la petite couronne devient la nouvelle terre d’accueil des investisseurs. Les villes bien connectées au Grand Paris Express voient leurs loyers progresser, alors que les programmes immobiliers neufs y restent plus abordables. C’est l’une des zones où le risque de vacance locative est aujourd’hui le plus faible.
Sur le littoral méditerranéen, la dynamique est tout autre : Marseille, Montpellier ou Nice bénéficient d’un double moteur, étudiant et touristique. Les studios y sont recherchés pour des locations à l’année, mais aussi pour des locations longue durée meublées, particulièrement rentables avec le statut LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel. L’attractivité économique du Sud, portée par la santé, le numérique ou l’aéronautique, renforce encore la demande.
Dans l’Ouest, un véritable arc atlantique se dessine : Rennes, Nantes, La Rochelle, Bordeaux. Ces villes combinent cadre de vie, emplois qualifiés et vie étudiante intense. Les studios neufs y trouvent preneur en quelques jours seulement, avec des perspectives de valorisation très solides, notamment dans les quartiers réhabilités et les futures zones de transport.
Enfin, dans les Hauts-de-France et le Nord-Ouest, Lille tire le marché vers le haut grâce à sa position transfrontalière et à sa population jeune. C’est l’un des territoires où le rendement locatif des petites surfaces reste le plus stable dans le temps. D’autres villes comme Rouen, Caen ou Amiens se distinguent également par un excellent rapport prix/demande, idéal pour un premier achat locatif.
Au-delà des grandes métropoles, on observe aussi une montée en puissance de villes moyennes dynamiques telles que Angers, Dijon, Tours, Clermont-Ferrand, Pau… Des localités dans lesquels les studios neufs s’affichent à des prix d’entrée plus raisonnables mais loués tout aussi rapidement grâce au retour des étudiants et à des bassins d’emploi en mutation.
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Zoom sur les autres petites superficies pour investir
Pourquoi acheter un T1, 1 pièce pour investir dans l'immobilier neuf ?
Acheter un T1 (1 pièce) dans l’immobilier neuf est souvent un compromis recherché entre le studio et le T2. Cette typologie offre un espace mieux organisé, parfois avec une alcôve nuit ou offre la possibilité d’un aménagement optimisé sans cloison.
Les T1 séduisent particulièrement :
- Les étudiants souhaitant davantage de confort.
- Les jeunes actifs ou les personnes seules.
- Et même les seniors en recherche d’un logement fonctionnel et accessible.
Les loyers d’un T1 sont logiquement plus élevés que ceux d’un studio, mais le turn-over est souvent plus faible. C’est typiquement la typologie qui permet d’obtenir un excellent ratio coût d’acquisition / stabilité locative.
Son prix d’achat reste maîtrisé : à savoir 10 à 20 % en moyenne plus élevé qu’un studio dans la même résidence. Une parfaite porte d’entrée pour un premier investissement immobilier neuf !
Pourquoi réaliser un investissement immobilier neuf dans un T2 ?
Investir dans un T2 se rapproche en termes de superficie de l’investissement dans un studio avec quelques m² supplémentaires. Mais il y a de subtiles différences entre les deux. Premier avantage de ce type de bien, les prix au m² sont moins élevés que pour le premier précédemment présenté. Il est ainsi possible de miser sur une surface plus grande à un tarif plus intéressant. Évidemment, le prix final est plus important que celui d’un studio, le ticket d’entrée n’est donc pas accessible à toutes les bourses.
Second avantage, les T2 affichent généralement un turn-over moins important que les studios. Les locataires sont le plus souvent des jeunes actifs, en couple ou non, en quête d’une relative stabilité sur une longue durée. La gestion locative est donc facilitée.
Mais attention, les loyers des T2 sont automatiquement plus élevés que ceux des studios. L’investisseur réduit donc la cible locative car très peu d’étudiants pourront louer cette typologie de bien.
Enfin, dernier avantage, lors de la revente, la plus-value liée à un T2 est en règle générale plus élevée que celle liée à un studio. Ce type de logement est en effet recherché à la fois par les investisseurs et à la fois par les jeunes actifs qui souhaitent réaliser un premier achat immobilier. Les acheteurs sont donc tout simplement plus nombreux que dans le cas d’un studio.
Studio ou T2, deux petites superficies intéressantes pour les investisseurs. Si la clé de la rentabilité réside avant tout dans l’emplacement et dans la demande locative, le choix est également dicté par le budget disponible pour investir dans l’immobilier.
Le dispositif LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel, une bonne idée pour un investissement immobilier neuf ?
Le statut LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel peut être particulièrement avantageux lorsqu’il s’applique à une petite superficie. En location meublée, un studio ou un T1 est perçu comme un actif clé en main, idéal pour les étudiants ou les jeunes actifs qui souhaitent un logement prêt à vivre.
Le dispositif LMNP permet notamment :
- De déduire l’intégralité des charges réelles.
- D’amortir le bien et le mobilier.
- Et dans la majorité des cas, de neutraliser totalement l’imposition sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.
Dans le cas de l'immobilier neuf, il peut être utilisé hors résidence de services, avec une simple mise en location meublée classique, ou dans une résidence dédiée (étudiante, senior, coliving), avec bail commercial. Dans ce cas, la rentabilité est lisible et le propriétaire bénéficie d’un loyer versé même en cas de vacance, selon les termes du bail.
Le LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel constitue ainsi un complément idéal au T1, au studio ou au T2 lorsque l’investisseur recherche une optimisation fiscale durable et une gestion simplifiée.
Les avantages des petites superficies en résumé
Pour faire un choix éclairé du type de bien dans lequel investir, gardez en tête les avantages et les inconvénients des petites superficies.
- Les inconvénients
- Le turn-over est plus important.
- Le risque de vacance locative est plus grand en raison de ce dernier.
- Les frais de remise en état peuvent être plus élevés.
- Les locataires peuvent parfois manifester quelques difficultés financières (jeunes actifs instables par exemple). Une bonne assurance loyer impayé permet d’éloigner les tracas financiers.
Les avantages
- Le montant de l’investissement immobilier neuf est plus faible au départ.
- Avec un budget disponible plus important, deux petites superficies valent mieux qu’une pour diversifier son patrimoine.
- Le prix de location au m² est plus élevé que dans le cas des grandes surfaces.
- Elles sont plus faciles à louer grâce à des loyers accessibles.
- La demande locative relative aux petites superficies est très importante.
- Elles se revendent plus rapidement.
- La plus-value à la revente est généralement plus importante.
- La taxe foncière est moins élevée pour une petite superficie.
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