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Loi Pinel : rentabilité, sécurité, un investissement immobilier qui a tout bon

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Pour votre investissement immobilier, vous voulez avoir la certitude de ne pas vous tromper. Ce projet de vie est en effet destiné à vous assurer sécurité et tranquillité sur le long terme. L'équation finale de votre placement doit donc impérativement être rentable. Qu'à cela ne tienne, nous vous proposons de (re)découvrir aujourd'hui la loi Pinel, ce dispositif de défiscalisation qui permet d'investir dans l'immobilier neuf et qui fait battre le cœur des particuliers-investisseurs depuis 2014. Zoom sur cette loi qui a tout bon pour créer votre patrimoine immobilier.

Pourquoi investir avec la loi Pinel ?

Avant de détailler la mesure, il est intéressant de comprendre les raisons qui peuvent vous pousser vers la loi Pinel. Il n'y en a pas une mais plusieurs, à déterminer selon votre situation, vos besoins et envies à court, moyen et long termes. L'investissement immobilier neuf en loi Pinel est une bonne idée pour :

  • Se constituer un patrimoine sécurisé.
  • Préparer sa retraite.
  • Créer un patrimoine facilement transmissible à sa descendance.
  • Anticiper le futur et se projeter dans quelques années dans le logement acquis avec la loi Pinel et en grande partie financé par les locations et les réductions d'impôts (nous y reviendrons).
  • Louer un logement neuf à un membre de sa famille sous conditions.

Toutes les raisons sont bonnes et vous pouvez même en retenir plusieurs pour déterminer si l'investissement Pinel est fait pour vous, comme pour des milliers de particuliers qui franchissent le pas chaque année.

Quelques mots sur la loi Pinel

Le dispositif Pinel est apparu sur la scène immobilière en 2014. Initialement instauré pour quatre années, il a finalement été prolongé jusqu'en 2018 puis encore et encore reconduit. Six ans plus tard, vous pouvez toujours en bénéficier, 2021 compris. La loi Pinel est donc venue remplacer sa prédécesseuse, la loi Duflot en corrigeant certains de ses défauts. Les principales modifications apportées lors des débuts de la mesure concernent le zonage de la loi Pinel.


Les zones d'application ont ainsi été redéfinies pour coller au plus près des réalités du marché. Car précision qui a son importance, le dispositif de défiscalisation a pour objectif de pallier le manque de logements en location dans les villes et agglomérations tendues, à savoir celles dans lesquelles l'offre de biens en location est inférieure à la demande. Vous ne serez donc pas étonné d'entendre parler de zonage Pinel, et plus particulièrement de zone A (comme Lyon), zone A bis (comme Paris), Zone B1 (comme Montpellier), zone B2 et zone C, les premières étant les plus tendues.

Comment investir avec la loi Pinel ?

En pratique, le particulier choisit un programme immobilier neuf en France éligible à la loi Pinel. Les ensembles situés dans les villes tendues le sont tous ou presque. Il convient ainsi de se renseigner auprès de son commercialisateur de logements neufs. Les contribuables français, payant donc leurs impôts en France, sont autorisés à se diriger vers ces programmes le plus souvent proposés en VEFA ou Vente en l'État Futur d'Achèvement. En achetant un logement sur plan, l'investisseur est assuré de miser sur un bien respectant les dernières normes de construction (RT 2012 actuellement) et donc de mettre en location un appartement ou une maison peu énergivore, solide, parfaitement isolé(e), sans travaux…
Les locataires sont particulièrement friands des logements neufs loués sous le sceau de la loi Pinel pour plusieurs raisons :

  • Des charges énergétiques peu élevées.
  • Un confort de vie inégalable.
  • Des espaces parfaitement agencés et optimisés.
  • D'agréables surfaces annexes comme un balcon, une terrasse ou un jardin privatif, même en cœur de ville.
  • Un stationnement type parking ou garage fermé pour plus de praticité.
  • Les programmes immobiliers neufs dernière génération ont également tendance à intégrer des espaces de vie communs comme un potager, des terrasses partagées, des salles communes, des chambres d'hôtes… particulièrement sollicités par les résidents, locataires compris.

Comment ça marche la loi Pinel ?

La question que vous vous posez, au-delà des raisons qui peuvent vous pousser vers la loi Pinel pour votre investissement immobilier, concerne certainement les avantages, financiers ou non, du dispositif. Pour les appréhender, il faut comprendre le principe générale de la loi Pinel. En choisissant un programme immobilier neuf en loi Pinel, le particulier s'engage à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans. Vous êtes en droit de choisir une durée initiale et de la prolonger par la suite.


En fonction de cette durée de location obligatoire, l'investisseur profite d'une réduction d'impôts de 12, 18 ou 21% calculée sur un maximum de 300 000€ et de deux logements par année. Pour déterminer le montant de la défiscalisation, réalisez une simulation loi Pinel en quelques clics.


En contrepartie, le particulier accepte également de louer le logement neuf en respectant les plafonds de loyer de la loi Pinel ainsi que de choisir ses locataires en fonction de leurs ressources. Le dispositif a en effet pour volonté de favoriser la mise en location à des ménages aux revenus modérés.


En plus d'une réduction d'impôts qui peut grimper jusqu'à 63 000€, l'investisseur profite également de frais de notaire réduits inhérents à l'immobilier neuf (2 à 3% pour l'achat d'un logement neuf contre 7 à 8% pour l'achat d'un bien ancien) et d'une possible exonération totale ou partielle de la taxe foncière en fonction des communes.


Enfin, autre avantage non financier mais très apprécié, acquérir un bien immobilier neuf avec la loi Pinel permet de le louer ensuite à un membre de sa famille, ascendant ou descendant, à condition qu'il n'appartienne pas au même foyer fiscal que le bailleur.

Où investir avec la loi Pinel ?

Comme tout investissement immobilier, la rentabilité du placement Pinel est soumise à la localisation du logement. Il est des constantes à respecter impérativement pour s'assurer d'un investissement judicieux. Avant de vous lancer, étudiez le dynamisme locatif de la ville et plus particulièrement du quartier visé : beaucoup de biens sont-ils en location ? Le turn-over est-il fréquent ? Quelle est la cible locative ? Sur quel type de bien se positionner pour viser juste et limiter la vacance locative ?


Un exemple : vous souhaitez investir avec la loi Pinel à Lyon non loin des universités Lyon 2 et Lyon 3. Il est évident que vous ciblez les étudiants qui recherchent de petites superficies type studio, T1 voire T2. Vous avez donc tout intérêt à leur donner ce qu'ils veulent et à préférer un logement neuf de cette typologie. A contrario, si vous investissez dans un quartier résidentiel, les T3 et T4 sont plus appropriés, plébiscités par les familles. Tout est question de bon sens !
D'autres critères sont également à observer et à respecter :

  • La présence des commodités à proximité (commerces, services…)
  • La présence des transports en commun et/ou des axes routiers non loin.
  • La présence des universités pour une cible étudiante ou des écoles pour scolariser les enfants pour une cible familiale.
  • La présence des espaces verts, pour une cible familiale surtout.
  • Le dynamisme du secteur en excluant les nuisances. Il est par exemple (et logiquement) fortement déconseillé d'investir à proximité d'une discothèque ou d'un chemin de fer passant.

Quelles villes choisir pour votre investissement immobilier en loi Pinel ?

Les critères précités s'appliquent à tous les investissements immobiliers neufs comme anciens. Mais il est certaines villes plus spécifiques qui vous permettent de réaliser un placement en loi Pinel encore plus rentable. Une liste non exhaustive qui ouvre le chemin vers la rentabilité :

  • Un investissement Pinel à Toulouse : Toulouse est une ville étudiante, dynamique à l'économie florissante. Elle présente une rare attractivité pour les investisseurs avec de nombreux quartiers à étudier. Certains sont en complète restructuration ou sortent de terre offrant de belles opportunités. Découvrez nos programmes immobiliers neufs à Toulouse.
  • Un investissement Pinel à Paris : il est vrai que la capitale affiche des prix élevés, très élevés même. Cependant, il reste tout de même intéressant pour les investisseurs de s'y positionner, sur les petites superficies surtout. La demande locative est extrêmement forte sur ce type de biens, plus encore s'il s'agit d'un logement neuf. Découvrez nos programmes immobiliers neufs à Paris.
  • Un investissement Pinel à Bordeaux : voilà une ville pleine de charme qui fait battre le cœur des investisseurs depuis plusieurs années. Avec des quartiers toujours plus innovants et une demande locative qui explose, la Perle d'Aquitaine est une option de choix pour qui veut investir dans la pierre. À deux heures de Paris grâce au TGV depuis peu de temps, Bordeaux attire et fait rêver. Les investisseurs ont donc tout intérêt à surfer sur cette vague d'engouement. Découvrez nos programmes immobiliers neufs à Bordeaux.
  • Un investissement Pinel à Lyon : la capitale des Gaules est la troisième ville de France en termes de nombres d'habitants. Elle est également depuis longtemps une ville dans laquelle il faut investir dans l'immobilier pour se constituer un patrimoine rentable et pérenne. L'immobilier neuf à Lyon offre des opportunités renouvelées avec des quartiers en complète transformation. On pense notamment au secteur de Gerland qui s'est métamorphosé en quelques années. Ville au bassin d'emploi dynamique, ville étudiante, ville qui attire même les familles et retraités pour son agréable cadre de vie… tous les éléments sont réunis pour séduire locataires et investisseurs. Découvrez nos programmes immobiliers neufs à Lyon.
  • Un investissement Pinel à Lille : la capitale des Flandres est une localité étudiante par excellence. La jeunesse y établit ses quartiers et les familles veulent profiter d'un environnement de vie remarquable. Le marché locatif dynamique est destiné aux investisseurs désireux d'une belle rentabilité. Découvrez nos programmes immobiliers neufs à Lille.
  • Un investissement Pinel à Marseille : la cité phocéenne attire pour son doux climat, pour son cadre de vie entre terre et mer, pour ses commodités, pour son dynamisme, pour sa capacité à se réinventer à l'image du quartier Euroméditerranée. Les prix plus abordables qu'à Lyon ou Paris permettent de réaliser un projet d'investissement immobilier en loi Pinel à un coût inférieur. Découvrez nos programmes immobiliers neufs à Marseille.
  • Un investissement Pinel à Montpellier : cap sur le soleil de la deuxième ville étudiante de France. À Montpellier, les investisseurs se positionnent sur les petites superficies pour répondre à la demande locative des étudiants en constante augmentation chaque année. Découvrez nos programmes immobiliers neufs à Montpellier.
  • Un investissement Pinel à Nantes : Nantes est LA ville dynamique de l'ouest de la France. Véritable pôle économique, elle s'est également imposée comme une ville résolument agréable à vivre. Et pour cause, les instances locales mettent tout en œuvre pour un développement en adéquation avec les besoins des habitants. Découvrez nos programmes immobiliers neufs à Nantes.


Une liste qui peut être complétée par d'autres villes, d'autres localités de cœur ou à proximité de chez vous. Pour mener à bien un investissement Pinel rentable et sécurisé, contactez sans attendre les experts Médicis Immobilier Neuf. Ils sauront vous épauler dans toutes vos démarches d'investissement, de la recherche du bien à la mise en location.

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