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Vice caché : les bons réflexes de l'acheteur

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Après une vente immobilière, il est très désagréable de se rendre compte d’un problème majeur dans le logement. Vous pensez que l’ancien propriétaire a sciemment passé sous silence la présence de mérule ? D’une poutre fragile ? D’une sol prêt à s’effondrer ? Ne perdez pas de temps ! Faites appel à la garantie vice caché. Mode d’emploi.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?


Le vice caché désigne un défaut révélé après une vente, rendant l’objet de la transaction impropre à l’usage premier ou diminuant grandement ce dernier. On considère que si l’acheteur avait eu connaissance du vice caché, le prix de vente aurait été inférieur ou la transaction n’aurait certainement pas eu lieu.


Toute les ventes peuvent révéler un vice caché, qu’elles portent sur un objet neuf, un objet d’occasion, un bien mobilier ou encore un bien immobilier. Seules les ventes réalisées aux enchères ne sont pas incluses dans ce cadre légale.

Vice caché et immobilier


Une fois la vente d’un bien immobilier actée, il se peut qu’apparaisse un vice caché, à savoir un problème, un défaut que l’acquéreur n’avait pas constaté au moment de la vente et dont le vendeur ne l’a pas informé. Cette situation apparaît le plus souvent lors d’une transaction entre particuliers.


Concrètement, le vice caché peut prendre différentes formes : une structure fragile, l’absence d’eau courante, la présence de termites dans un endroit inaccessible du bien… tout ce que l’acquéreur ignorait lors de la visite et de la vente et que le propriétaire a sciemment dissimulé. Par définition, le vice caché s’oppose donc au vice apparent.


Une fois le vice caché constaté, les difficultés peuvent commencer. Le propriétaire doit en effet prouver que le vendeur lui a caché volontairement l’existence du problème.

Un vice caché intentionnellement passé sous silence


Si la vente a été suivie par un professionnel de l’immobilier (agence immobilière ou agent immobilier indépendant), il lui revient d’entamer toutes les démarches nécessaires pour tenter de démontrer l’intention malhonnête du propriétaire. Une série de rigoureux contrôles sera alors effectuée.


Si la vente s’est jouée entre particuliers, il revient à l’acheteur d’entamer les démarches lui-même. Une fois le constat fait, le premier réflexe est d’en informer le vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception. Pour se prémunir encore davantage, demander une expertise judiciaire est également conseillé. Le but étant, si nécessaire, de prouver immédiatement la mauvaise foi de l’ancien propriétaire.


Bon à savoir : le vice caché peut être invoqué dans les deux ans qui suivent la vente. Passé ce délai, la loi considère que le vice n’était peut-être pas présent lors de l’achat. Ce dernier apparaît très souvent à la suite de travaux. L’acquéreur a donc tout intérêt à réaliser ses travaux rapidement pour révéler les éventuels vices cachés. Il se peut par exemple qu’en abattant une cloison, il constate la présence de termites.

Les autorités compétentes en cas de vice caché


Les acquéreurs se trouvent souvent démunis devant un vice caché. Que faire ? Ils peuvent se faire conseiller et accompagner par des professionnels dans leurs démarches. Dans une premier temps, l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) et l’Agence Départementale sur le Logement (ADIL) jouent le rôle de conseiller.


Si nécessaire, le Tribunal de grande instance le plus proche peut être saisi.


Mais dans quels buts réaliser ces démarches ? S’il est prouvé que le vendeur a sciemment dissimulé un vice caché, la vente peut tout simplement être annulée. Dans les faits, le plus souvent, le prix de vente est diminué plus que la vente rendue caduque.


Mais attention, si la vente est tout bonnement annulée, le logement doit être rendu à son ancien propriétaire dans l’état observé lors de l’achat. Ce dernier doit alors rembourser tous les frais engagés pour la vente ainsi que les intérêts de l’emprunt de l’acheteur.


Si le prix de vente est diminué, le vendeur devra également généralement rembourser l’acheteur des préjudices subis (montant des travaux...)


Les démarches peuvent paraître fastidieuses mais si le vice caché est avéré, l’acheteur obtient systématiquement réparations.


Vous avez entamé des démarches pour vice caché ? Racontez-nous votre histoire !

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