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Vente immobilière : comment reconnaître l'acheteur idéal ?

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Une fois le compromis de vente signé, le bien immobilier est bloqué jusqu’à la levée des conditions suspensives comme l’obtention du financement de l’acquéreur. Avant de s’engager, les vendeurs ont tout intérêt à vérifier (ou à faire vérifier) la solvabilité de l’acquéreur. Comment reconnaître l’acheteur idéal ?

Agence immobilière ou de particuliers à particuliers ?

 
Vendeur, vous venez de recevoir une offre d’achat et vous aimeriez être rassuré quant à la solvabilité de l’acheteur. Si vous êtes passé par une agence immobilière, l’agent immobilier, tenu par le devoir de conseil, va s’assurer de la régularité de la transaction. L’agent immobilier va donc vérifier toutes les informations nécessaires à la fois à l’acheteur mais aussi à l’acquéreur pour permettre à chacune des parties de s’engager avec toutes les informations nécessaires. L’agent immobilier vérifie ainsi le titre de propriété des vendeurs et l’accord de tous en cas d’indivision, les caractéristiques du bien comme la surface, les servitudes, les diagnostics immobiliers obligatoires mais aussi la solvabilité de l’acquéreur. Il se renseigne par exemple sur son apport personnel, les démarches entreprises comme un rendez-vous avec la banque ou avec un courtier. C’est donc en toute logique à l’agent immobilier de s’assurer qu’un acheteur dispose de moyens suffisants pour réaliser l’acquisition du bien immobilier.
 
Si la vente se fait de particuliers à particuliers, la vérification de la solvabilité de l’acheteur est plus délicate. Vous êtes donc en droit de poser des questions et de demander des documents justifiant sa solvabilité. Même si l’acheteur n’est pas obligé de fournir ces renseignements, il y va de son intérêt de vous les donner. Vous pouvez vous faire une première idée sur le profil de l’acheteur en connaissant sa profession, sa situation familiale.
 
Vous pouvez lui demander s’il est déjà propriétaire d’un logement supposant ainsi que la banque lui a déjà fait confiance pour un crédit. Si le futur acquéreur vous indique qu’il a déjà rencontré sa banque ou un courtier pour étudier un plan de financement et qu’un accord de principe de la banque a été donné, cela est un bon début de garantie.
 
Il se peut aussi que l’acheteur achète au comptant. C’est l’idéal (mais rare), la vente sera rapide, à condition toutefois de s’assurer de l’existence des fonds. Si le financement dépend de la vente d’un autre bien, il faut là aussi que l’affaire soit bien avancée (compromis signé par exemple). Ces questions-réponses donnent confiance à l’acquéreur à condition de les poser avec tact.

Au moment de l’offre d’achat, l’acheteur idéal devrait avoir mis en place son financement

 
Avant de proposer une offre, un acheteur est davantage rassurant, et donc a priori solvable, s’il a déjà pris rendez-vous avec sa banque ou avec un courtier immobilier. Un point sur sa situation aura déjà été fait pour déterminer un budget pour son projet. A partir de là, les visites de biens accessibles en fonction de son budget sont évidemment ciblées. Cela offre une garantie de sérieux au vendeur. Les démarches commencent dans le bon sens. Si l’acheteur a de surcroît obtenu un accord de principe de sa banque, tout laisse à penser que la banque accordera le crédit sollicité. Une simulation aura été faite qui pourrait être remise comme document justificatif. Toutefois, il y a toujours un risque. Ce n’est qu’après signature du compromis de vente que les demandes de financement sont déposées.
 
En cas de travaux envisagés, si l’acheteur a demandé des éléments concrets comme des devis ou une visite avec des professionnels artisans, cela laisse supposer qu’il a établi un plan de financement. Cela apporte une preuve supplémentaire du sérieux de l’acheteur. Il veut savoir dans quoi il s’engage. Parmi d’autres preuves de solvabilité et de sérieux, l’acheteur primo-accédant aura peut-être sollicité des aides comme le PTZ, accordé par l’Etat par le biais d’une banque. L’éligibilité étant acquise, le crédit immobilier devrait être accordé. Des informations, au cours des discussions, qui sont précieuses et rassurent le vendeur.

Privilégiez le compromis de vente plutôt que la promesse de vente

 
Le compromis de vente est préférable à la promesse de vente. C’est un véritable acte de vente, sous forme notariée, engageant irrévocablement acheteur et vendeur sur le prix fixé. L’acte indique si le prix sera payé avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier. Le vendeur promet de vendre à l’acheteur sous conditions dites suspensives et notamment condition suspensive d’obtention de prêt. L’acheteur verse au vendeur « un dépôt de garantie » qui viendra en déduction du montant de la vente. L’acheteur dispose d’un droit de rétractation de 10 jours pour changer d’avis.
 
Les clauses suspensives pour que la vente ait lieu peuvent également concerner la réalisation de travaux par le vendeur. Il peut aussi être demandé d’avoir une preuve de la cession du bien supposé financer l’achat du nouveau logement, comme un versement de fonds par exemple.
 
Chaque partie renonçant à la transaction peut être contrainte par l’autre, par voie de justice, au paiement de dommages et intérêts. Des indemnités d’immobilisation sont prévues dans le compris de vente, récupérées par l’acheteur en cas de refus de financement. Si les conditions ne sont pas réalisées dans les délais prévus sans que cela soit imputable aux parties, le vendeur et l’acquéreur reprennent leur liberté.
 
Un acheteur sérieux et solvable est donc un acheteur qui apporte les preuves d’un projet pensé et construit. Le vendeur a besoin d’avoir des garanties, l’acheteur a tout intérêt à les présenter pour que le projet puisse se réaliser.
 
Avez-vous déjà été vendeur ou acheteur d’un bien immobilier ? Auriez-vous des conseils supplémentaires à donner ?
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