Investissement locatif et taux de rentabilité : comment le calculer ?

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Le but d’un investissement locatif est la rentabilité. Que l’on souhaite constituer un patrimoine ou bénéficier d’une rente pérenne, le taux de rentabilité est l’élément déterminant pour franchir le pas de l’achat. Mais ce dernier n’est pas toujours facile à déterminer. Pour y voir plus clair, on vous propose un mode d’emploi simplifié.

Qu’est-ce que le taux de rentabilité brute ?


La rentabilité brute est la plus facile à calculer car elle ne prend que peu d’éléments en compte. Elle est établie en fonction du prix d’acquisition et des loyers bruts. Le calcul du taux de rentabilité brute est donc le suivant : 100 x (loyer perçu mensuellement x 12) / prix d’achat du bien.


Ce calcul ne prend pas en considération les charges liées à l’investissement locatif, les impôts, les frais inhérents au remboursement d’un éventuel emprunt…


La rentabilité brute est donc un indicateur incertain quant au réel potentiel financier de l’investissement.

Qu’est-ce que le taux de rentabilité nette ?


Vous l’aurez compris, le taux de rentabilité nette est quant à lui beaucoup plus fiable. Il intègre en effet tous les éléments liés à un investissement locatif : les frais, les charges, l’entretien, les impôts…


Pour calculer le taux de rentabilité nette, on réalise donc le calcul suivant : 100 x [loyer mensuel x 12 – (charges non récupérables + taxe foncière + frais de gestion éventuelle + frais d’entretien)] / prix de l’acquisition


Ce calcul est celui qui se rapproche le plus de la réalité de l’investissement locatif. Il prend également en compte les avantages fiscaux obtenus grâce à l’achat (loi Pinel par exemple). Plus complet, ce taux de rentabilité nette est également le plus difficile à déterminer.

Qu’est-ce que la rentabilité financière ?


Certains investisseurs vont encore plus loin en calculant la rentabilité financière de leur placement dans la pierre. Pour cela, au calcul de la rentabilité nette, ils ajoutent une évaluation de la potentielle plus-value lors de la revente ainsi que le coût global de l’emprunt.


Bon à savoir : un investissement locatif réussi passe en premier lieu par une étude poussée du marché locatif visé. La rentabilité est en partie assurée si celui-ci est dynamique et si les locataires sont nombreux et demandeurs. Dans le cas contraire, la vacance locative sera peut-être un handicap. Un logement qui reste vide régulièrement, faute de locataires, ne permettra pas à son propriétaire de rentabiliser son placement.

 

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