Quand les enfants partent de la maison pour faire leurs études, se pose la nécessaire question du logement. Pendant un an, deux ans, quatre ans, cinq ans… les parents vont devoir assumer le loyer d’un appartement étudiant. Mais est-ce vraiment la meilleure option ? Avez-vous pensé à acheter un bien pour réaliser un investissement sur le plus long terme ?
Investissement immobilier ou location : le coût de la location
Selon la dernière étude LocService, plus d'un étudiant sur deux (53 %) recherche en priorité un studio indépendant dans le parc locatif privé. En 2026, le loyer moyen d'un studio étudiant de 23 m² atteint environ 573 € charges comprises au niveau national. Les écarts restent toutefois considérables selon les territoires : autour de 380 € à 420 € dans les villes les plus abordables comme Brest ou Saint-Étienne, plus de 600 € en Île-de-France hors Paris, et près de 920 € dans la capitale. Cette forte disparité explique pourquoi certaines villes offrent un meilleur équilibre entre rentabilité et sécurité locative.
Pourquoi investir dans un logement étudiant ? Les avantages
Avec de tels loyers, les parents sont en droit de se poser la question : n’est-il pas plus judicieux de réaliser un investissement immobilier pour loger ses enfants ? Le spécialiste du courtage In&Fi Crédits affirme qu’acheter sur le long terme est dans tous les cas un pari gagnant et ce, dans toutes les villes de France ou presque.
Pour aller plus loin : Investissement d'avenir : pourquoi investir dans une résidence étudiante ?
Chambre, studio, T1... Quel type d'investissement pour loger son enfant étudiant ?
Faire l’acquisition d'une petite surface, d’un studio ou d’un logement T1 par exemple, permet de ne pas payer de loyer, de ne pas dépenser de l’argent "dans le vide" tous les mois. La donne est d’autant plus vraie si les enfants envisagent de longues études universitaires. Le directeur général d’In&Fi Crédits estime que les loyers atteignent parfois un tiers, voire la moitié du prix d’achat d’un logement si l’étudiant réalise un Master (Bac+5). Une fois le cursus universitaire terminé, il est alors possible de le mettre sur le marché locatif pour s’assurer une rente pérenne.
Si le mécanisme est vrai dans toutes les villes de France ou presque, il n’en reste pas moins que certaines sont plus rentables que d’autres.
Pour aller plus loin : Où investir dans une résidence étudiante en 2026 ?
Comment investir dans un logement/studio étudiant ?
Comment acheter et investir dans une résidence étudiante ? L'achat d'un appartement/studio en résidence de services est-il intéressant ? Les avantages
Une résidence de services étudiante est un type de logement spécialement conçu pour les étudiants, offrant des installations et des services adaptés à leurs besoins spécifiques. Ces résidences sont généralement situées à proximité des campus universitaires, des grandes écoles ou d'autres structures d'enseignement supérieur, ce qui facilite l'accès pour les étudiants.
Voici quelques caractéristiques à retenir concernant les résidences de services étudiantes :
1. Des logements meublés : les logements proposés dans une résidence de services étudiante sont meublés, permettant aux locataires de s'installer facilement sans avoir à acheter de mobilier supplémentaire.
2. Des services inclus : les résidences de services offrent une gamme de services inclus dans le loyer, tels que la sécurité 24h/24, la lingerie, l'accès à Internet, le chauffage, l'eau chaude, la maintenance des espaces communs... Une liste non exhaustive.
3. Des équipements communs : les résidences de services étudiantes proposent des équipements communs pour les résidents, tels que des salles de sport, des salles d'étude, des salles de jeux, des espaces de détente, des buanderies...
4. La sécurité : la sécurité est généralement une priorité dans les résidences de services étudiantes, avec souvent la présence de systèmes de surveillance et de personnel de sécurité pour assurer la tranquillité des résidents.
5. Un environnement propice aux études : ces résidences sont conçues pour offrir un environnement idéal pour la concentration de chacun, intégrant parfois des espaces de travail collaboratif ou des bibliothèques accessibles aux résidents.
6. Une communauté étudiante : vivre dans une résidence de services étudiante donne également l'opportunité de faire partie d'une communauté étudiante dynamique, avec la possibilité de rencontrer d'autres étudiants et de participer à des activités sociales et culturelles organisées dans la résidence.
En résumé, une résidence de services étudiante a pour objectif de proposer un logement pratique, sécurisé et confortable pour les étudiants, tout en offrant des services et des équipements qui facilitent leur vie quotidienne et leur expérience universitaire.
Autant de bons points qui rendent ce type de placement intéressant pour les investisseurs qui répondent parfaitement à la demande locative de leur cible.
Quelle est la rentabilité théorique d'un investissement dans un logement étudiant ?
En 2026, la rentabilité brute d'un logement étudiant varie fortement selon la ville, le prix d'acquisition et le niveau de tension locative. Les métropoles très recherchées comme Lyon, Rennes ou Toulouse offrent généralement un rendement compris entre 4,5 et 5,2 %, tandis que des villes universitaires plus accessibles comme Clermont-Ferrand, Nancy, Besançon, Grenoble ou Brest dépassent régulièrement 6 %, voire 7 % de rendement brut. Mais se limiter au seul rendement serait une erreur. Un investissement locatif performant repose sur trois critères complémentaires :
- La rentabilité immédiate, à savoir les loyers perçus par rapport au prix d'achat,
- La sécurité locative, avec un faible risque de vacance grâce à une forte demande étudiante,
- Le potentiel de valorisation patrimoniale, qui dépend de l'attractivité économique et démographique de la ville.
Ainsi, certaines villes affichant un rendement légèrement inférieur restent parmi les plus intéressantes pour investir. Rennes, Montpellier ou Toulouse, par exemple, combinent une forte tension locative, une croissance démographique soutenue et une importante population étudiante, des éléments qui sécurisent l'investissement sur le long terme.
À l'inverse, certaines villes affichent des rendements très élevés mais présentent une demande locative moins dynamique ou un risque de vacance plus important. Un rendement brut supérieur à 8 % n'est donc pas systématiquement synonyme de meilleur investissement.
Bon à savoir : en pratique, un investisseur privilégiera souvent un rendement brut compris entre 4,5 et 6 %, associé à une excellente liquidité du marché et à une demande locative pérenne. Ce compromis permet généralement de conjuguer revenus réguliers, revente facilitée et valorisation du patrimoine sur le long terme.
Programme neuf LMNP, Déficit Foncier, location nue... Quels sont les dispositifs qui permettent d'investir dans une résidence de services étudiante ou dans un logement classique destiné aux étudiants ?
Pour investir dans une résidence étudiante en bénéficiant d'avantages fiscaux, plusieurs dispositifs peuvent être envisagés en France en fonction de votre profil investisseur. Voici quelques-uns des principaux mécanismes fiscaux qui peuvent être utilisés pour investir dans ce type de bien immobilier :
1. Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : il permet de bénéficier d'avantages fiscaux portant sur les revenus locatifs issus de la location meublée. Les résidences de services étudiantes, étant généralement louées meublées, peuvent être éligibles au statut LMNP. Cela permet de bénéficier d'un régime fiscal avantageux, notamment en amortissant le prix d'achat du bien et en déduisant certaines charges liées à la location.
2. Le Déficit Foncier : si l'appartement nécessite des travaux de rénovation ou de réhabilitation, il peut être possible de bénéficier du régime du déficit foncier. Cela permet de déduire les charges liées aux travaux (hors intérêts d'emprunt) du revenu foncier, amenant une réduction d'impôt sur le revenu. Cette option peut être intéressante pour les investissements immobiliers dans des résidences étudiantes qui nécessitent des travaux de rénovation ou dans les résidences étudiantes neuves.
Zoom sur la location nue pour louer à des étudiants
Pourquoi et comment investir en location nue pour louer ensuite à des étudiants ? Une stratégie patrimoniale sous-estimée mais redoutablement efficace !
Parmi les nombreuses stratégies patrimoniales à envisager, louer en location nue à des étudiants reste un choix à la fois pragmatique, fiscalement avantageux et pérenne, à condition d’en comprendre les ressorts et d’en maîtriser les règles du jeu.
Pourquoi cibler les étudiants avec un bail nu ?
Contrairement à une idée reçue, les étudiants ne sont pas seulement compatibles avec la location meublée. En réalité, la location nue – c’est-à-dire non meublée – offre des atouts puissants, en particulier lorsqu’on adopte une vision patrimoniale à long terme.
Un public large et toujours au rendez-vous
Dans les villes étudiantes et universitaires dynamiques (Lyon, Rennes, Toulouse, Lille, Montpellier...), la demande locative est structurellement forte. Chaque année, des dizaines de milliers de jeunes cherchent un logement stable pour plusieurs mois, souvent accompagnés financièrement par leurs parents. Ce soutien rassure les bailleurs, qui bénéficient de garanties solides.
Une stabilité locative appréciée
Contrairement à l’image du locataire zappeur, l’étudiant reste généralement 9 à 24 mois, ce qui n’est pas si éloigné des durées observées en meublé. En location nue, le préavis est seulement d’un mois en zone tendue, ce qui permet tout de même de rebondir rapidement en cas de départ.
Les avantages spécifiques de la location nue pour les étudiants
==> Un régime fiscal attractif : le réel foncier
Le principal atout de la location nue réside dans la possibilité de déduire les charges réelles de ses revenus fonciers. En optant pour le régime réel, vous pouvez soustraire :
- Les intérêts d’emprunt.
- Les travaux d’entretien ou de rénovation.
- Les frais de gestion.
- La taxe foncière (hors ordures ménagères).
- Les primes d’assurance.
- Les charges de copropriété.
- En cas de déficit foncier (jusqu’à 10 700 € par an), ce dernier peut s’imputer sur votre revenu global, ce qui permet de réduire vos impôts.
==>Un bail plus protecteur pour le propriétaire
Le bail nu classique dure 3 ans (si le bailleur est un particulier), contre 1 an pour une location meublée. Ce contrat sur le long terme favorise la valorisation de votre bien dans le temps, limite les rotations locatives...
==>Une gestion simplifiée sur le moyen et long terme (pour une gestion sans intermédiaire)
Contrairement au meublé, la location nue ne vous oblige pas à meubler, entretenir ni remplacer régulièrement du mobilier. Si les étudiants apportent leurs propres meubles (ou s’installent en colocation partiellement équipée), vous réduisez vos coûts et votre logistique.
Pour aller plus loin : Logement étudiant et investissement immobilier : quel type de bail choisir ?
Bon à savoir : LMNP, Déficit foncier, location nue... Avant de choisir un dispositif fiscal pour investir dans une résidence étudiante ou dans un appartement locatif classique, il est recommandé de se rapprocher d'un expert en immobilier pour évaluer vos besoins, vos objectifs et votre situation fiscale personnelle, ainsi que pour vous assurer de respecter toutes les conditions et les exigences légales.
Contactez votre expert Médicis Immobilier Neuf dédié pour analyser votre profil investisseur et pour lancer votre projet !
