Dans une copropriété, le syndic occupe une place centrale. Il gère, arbitre, veille au bon fonctionnement de l'immeuble. Mais alors que le recours à un syndic professionnel est quasiment systématiquement envisagé dans les résidences neuves, une autre voie existe : celle du syndic bénévole. Aujourd'hui, plus de 60 000 copropriétés en France font le choix de ce principe, d'un fonctionnement en autogestion. Pourquoi ? Comment ? Est-ce une option envisageable pour une copropriété neuve ? Voici un dossier complet pour tout comprendre.
Qu'est-ce qu'un syndic de copropriété, représentant du syndicat de copropriétaires ? Définition
Le syndic de copropriété est la personne (physique ou morale) chargée de représenter le syndicat des copropriétaires. Il gère les finances, s'assure de l'entretien de l'immeuble, exécute les décisions prises en assemblée générale (AG), convoque les AG, tient à jour le carnet d'entretien permettant de suivre l'état des copropriétés, veille au respect du règlement de copropriété...
Ce rôle est obligatoire dans toute copropriété, dès lors qu'elle compte au moins deux lots (un logement et une cave, par exemple). La mission du syndic ? Encadrer la gestion quotidienne et administrative de l'ensemble immobilier.
Pour aller plus loin : Copropriété : guide pratique pour bien vivre avec ses voisins
Gestionnaire professionnel ou bénévole - Quelles sont les obligations d'un syndic de copropriété ?
Qu'il soit professionnel ou non, le syndic a des obligations strictement encadrées par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Parmi les principales à retenir :
- Ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
- Souscrire une assurance responsabilité civile.
- Convoquer et tenir les assemblées générales annuelles.
- Tenir une comptabilité conforme au plan comptable des copropriétés.
- Gérer les contrats et les travaux de l'immeuble.
- Faire appliquer le règlement de copropriété.
Bon à savoir : le manquement à ces obligations peut entraîner des sanctions, y compris pour un syndic bénévole. Toutefois, ce dernier n'est pas tenu de posséder une carte professionnelle (carte T), contrairement à un syndic professionnel.
Quelles sont les différentes options pour choisir un syndic de copropriété dans un ensemble immobilier neuf ?
Lorsqu'un immeuble neuf est livré, la désignation du premier syndic est souvent prévue par le promoteur via le règlement de copropriété. Il s'agit alors généralement d'un professionnel, choisi pour une durée de 1 à 3 ans.
Mais une fois ce mandat initial échu, les copropriétaires peuvent changer de mode de gestion et délester l'ancien syndic de ses fonctions. Trois options s'offrent à eux :
- Conserver un syndic professionnel (souvent plus simple, mais plus coûteux).
- Choisir un syndic non professionnel (association de copropriétaires, syndic coopératif).
- Faire appel à un syndic bénévole, à condition de respecter certaines conditions.
Cette dernière solution est particulièrement adaptée aux petites copropriétés neuves, souvent homogènes, où les copropriétaires se connaissent et partagent une même volonté de réduction des coûts.
Qu'est-ce qu'un syndic de copropriété bénévole ? Quel est son rôle ?
Le syndic bénévole est un copropriétaire (ou un conjoint, partenaire PACSé ou ascendant/descendant d'un copropriétaire) élu en AG pour gérer la copropriété sans rémunération. Il bénéficie des mêmes droits et est soumis aux mêmes obligations qu'un syndic professionnel.
Ses missions principales sont :
- L'entretien courant de l'immeuble.
- Le suivi des travaux.
- La gestion administrative et financière de l'ensemble immobilier.
- L'organisation des AG, assemblées générales.
- Le recouvrement des charges.
Bon à savoir : la responsabilité civile du syndic bénévole peut être engagée en cas de faute de gestion. Il est donc vivement recommandé de souscrire une assurance spécifique.
La création - Comment créer un syndic de copropriété bénévole ? Comment le trouver et le déclarer ?
Voici les étapes à suivre pour créer un nouveau syndic de copropriété bénévole et garantir le bon fonctionnement de l'entité :
- Étape n°1 - Préparer l'assemblée générale : l'ordre du jour doit prévoir la désignation d'un syndic de copropriété bénévole.
- Étape n°2 - Tenir l'AG : le vote se fait à la majorité absolue de l'article 25.
- Étape n°3 - Rédiger le contrat de syndic de copropriété : même pour un syndic bénévole, un contrat doit être formalisé.
- Étape n°4 - Ouvrir un compte bancaire au nom du syndic.
- Étape n°5 - Souscrire une assurance responsabilité civile.
- Étape n°6 - Tenir la comptabilité, réaliser les budgets prévisionnels et mettre en place les outils de gestion pour assurer des exercices comptables optimaux et une situation pérenne de l'immeuble ou de l'ensemble (La copropriété a besoin de garanties financières et de solides procédures administratives !)
Bon à savoir : il est possible d'être accompagné par une plateforme dédiée au syndic de copropriété bénévole. Certaines plateformes proposent des modèles de documents, des outils de comptabilité et/ou de vote en ligne par exemple.
Qui peut être syndic de copropriété bénévole ? Le guide
Seules certaines personnes peuvent être éligibles pour devenir syndic bénévole :
- Un copropriétaire (personne physique ou morale).
- Le conjoint d'un propriétaire, partenaire de PACS ou de mariage.
- Les ascendants ou descendants d'un copropriétaire.
Bon à savoir : un locataire, un voisin ou un ami extérieur ne peut en aucun cas devenir syndic de copropriété bénévole, même avec l'accord de tous.
Combien de lots maximum doit compter une copropriété pour solliciter un syndic bénévole ?
La loi ne fixe aucune limite légale au nombre de lots gérés par un syndic de copropriété bénévole. Toutefois, dans les faits, cette formule est surtout adaptée aux copropriétés comptant entre 2 et 20 lots principaux.
Au-delà de 20 lots principaux, la charge de travail, la résolution des conflits ou encore la complexité technique des installations justifient souvent le recours à un professionnel ou à un syndic coopératif pour éviter tout syndic bénévole défaillant ou autres problèmes de gestion.
Une rémunération pour un syndic de copro bénévole ?
Bien que la fonction de syndic de copropriété bénévole repose par définition sur l'absence de rémunération, rien n'interdit aux copropriétaires d'en décider autrement. En effet, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 permet d'envisager une indemnisation, à condition qu'elle soit formellement prévue dans le contrat de syndic voté en assemblée générale. Cette indemnité peut prendre différentes formes telles que : un forfait annuel, un remboursement des frais engagés (frais de téléphone, de fournitures, de déplacements) ou une rémunération symbolique.
Mais il est important de noter que dès lors qu'une rémunération significative est versée, le syndic bénévole pourrait être requalifié en syndic non professionnel, avec des obligations fiscales et sociales spécifiques. Il est donc important de rester dans un cadre raisonnable et de bien formaliser les conditions de cette éventuelle compensation, pour éviter toute ambiguïté.
Quels sont les avantages et les inconvénients d'un syndic de copropriété bénévole ?
Si les avantages d'un syndic de copropriété bénévole sont nombreux sur papier, il est également nécessaire d'en connaître les inconvénients pour une future gestion éclairée de l'ensemble immobilier.
Quels sont les avantages d'un syndic bénévole ?
- Des économies importantes : les honoraires d'un syndic professionnel représentent souvent plusieurs milliers d'euros par an. Le bénévolat permet de réduire les charges.
- Une plus grande réactivité : un syndic bénévole connaît bien l'immeuble et peut agir sans délai d'intermédiaires.
- Une implication directe des copropriétaires dans la gestion, ce qui renforce la cohésion au sein de la copropriété.
- Un mode de fonctionnement adapté aux immeubles neufs : peu d’entretien, peu de sinistres, pas de gros travaux.
Quels sont les inconvénients d'un syndic bénévole ?
- Une lourde responsabilité : erreurs de gestion, oubli d'assurance, travaux mal encadrés peuvent avoir de lourdes conséquences.
- Une charge de travail non négligeable à bien évaluer avant de s'engager : comptabilité, gestion des contrats, relances, AG... sont rapidement chronophages.
- Un manque de compétence juridique ou technique du syndic bénévole qui peut rendre la gestion quotidienne plus compliquée.
- La survenue de possibles tensions entre voisins en cas de conflits.
Le syndic de copropriété bénévole s’impose comme une alternative sérieuse pour les petites copropriétés neuves qui souhaitent maîtriser leurs charges et leur environnement de vie. Accessible, encadré, économique, il demande cependant rigueur, disponibilité et grand sens des responsabilités. Si vous venez d’acheter dans un programme immobilier neuf à taille humaine, gardez cette solution bénévole en tête : elle pourrait être le premier pas vers une gestion équilibrée, transparente et participative de votre lieu de vie.
Un syndic bénévole n'est jamais seul. Des outils et des accompagnements existent pour l'aider à réussir sa mission. Le bon réflexe ? S'informer, se faire confiance, et surtout… coopérer !
