L’immobilier de luxe suscite les passions des acquéreurs les plus fortunés. Ils affectionnent depuis de nombreuses années la capitale pour leur achat immobilier sur ce segment très confidentiel du marché. En 2023 comme en 2020, le classement annuel publié par le réseau d’agences de luxe Barnes place l’immobilier à Paris de prestige en tête des villes mondiales les plus recherchées par les super-riches. Et cet engouement est motivé par de nombreux leviers. Zoom sur la pierre de luxe parisienne et sur ses attraits pour les acheteurs et les investisseurs du monde entier.
Qu’est-ce que l’immobilier de luxe à Paris ?
Avant d’entrer dans le vif du sujet, petit rappel sur les tendances de l’achat immobilier à Paris sur le segment du luxe. En 2022, les prix ont continué à progresser et à atteindre des niveaux records. Dans le même temps, le marché de l’immobilier plus classique dans la capitale a quant à lui subi une lente mais certaine érosion des prix avec -1,2% sur 12 mois entre novembre 2021 et novembre 2022 (sources : Notaires du Grand Paris relayés par Capital.fr). Un décalage marqué qui caractérise un secteur à plusieurs vitesses au sein d’une seule et unique ville.
Mais aujourd’hui, qu’est-ce que l’immobilier de luxe à Paris ? Il n’existe évidemment aucune définition qui fait loi pour encadrer les biens de prestige dans la capitale ou ailleurs. Un programme immobilier neuf à Paris et un bien ancien peuvent appartenir à ce segment du marché à la condition de posséder des caractéristiques exceptionnelles, rares et très (très) haut de gamme.
Richard Tzipine, directeur général du réseau d’agences Barnes s’essaye cependant à définir le seuil qui fait basculer un logement classique dans la catégorie de bien de luxe. « Pour nous, à Paris, une vente dite de prestige démarre à partir de 3 millions d’euros ». Un ticket d’entrée qui peut varier en fonction des professionnels (ou des particuliers) interrogés.
Le montant évoqué par Richard Tzipine est cependant relayé par Charles-Marie Jottras, lui aussi spécialiste de l’immobilier de luxe à Paris sous la casquette du réseau Féau. Les deux experts d’un segment convoité à la clientèle fortunée comptant parmi les acteurs majeurs du secteur, ce seuil des 3 millions d’euros peut servir de montant minimum pour approcher au plus près la définition d’un bien immobilier de prestige à Paris.
Qu’est-ce qui attire les riches acheteurs sur le marché de l’immobilier à Paris ?
Une nouvelle fois, une mise au point s’impose. Qu’est-ce qu’un acquéreur fortuné ? Qui sont ces acheteurs ultra-riches convoités par les agences de luxe ? Barnes s’essaye à la définition des « ultra high-net worth individuals » en évoquant là encore un seuil de patrimoine d’un minimum de trente millions de dollars. Cette somme peut être détenue par un particulier seul ou par une famille. Il y aurait environ 329 000 personnes ultra-riches dans le monde selon les analyses couplées de Barnes et de son partenaire Wealth-X.
Il reste cependant évident que les particuliers dont le patrimoine est compris entre un et trente millions de dollars peuvent accéder à ce segment de l’immobilier de luxe à Paris ou ailleurs. Leur nombre reste à ce jour inconnu même s’ils sont de plus en plus nombreux à se positionner sur la pierre parisienne. Le portait-robot de l’acquéreur fortuné ? À 85% un homme de toutes nationalités mais avec une plus forte dominante chinoise ou américaine. La France arrive à la 10ème position des pays comptant le plus de super-riches.
Dans son portefeuille de clients VIP, Barnes a étudié les critères recherchés par les acquéreurs pour se positionner sur un achat immobilier haut de gamme. Mais alors qu’est-ce qui attire les riches acheteurs sur le marché de l’immobilier à Paris ou ailleurs :
Le premier élément est la praticité de l’emplacement et plus largement de la ville. Ce critère réunit à la fois la sécurité personnelle des acheteurs mais aussi l’accès facile et rapide à des établissements de santé de haut niveau ainsi que la qualité de l’enseignement supérieur, l’accessibilité des transports en commun… Les riches acquéreurs se soucient également de la politique environnementale de leur ville de résidence et de son empreinte écologique.
Le second critère relève de l’affect et d’éléments moins rationnels. Il s’agit par exemple de la présence importante ou non d’autres grosses fortunes dans la commune, de l’implantation d’infrastructures culturelles avec un accès rapide et une riche programmation sans oublier la palette de restaurants et d’enseignes de luxe.
Enfin, troisième et dernier élément, la vitalité économique de la ville est scrutée par les plus fortunés. Ils s’attachent en effet à la croissance économique, au nombre d’entreprises créées annuellement, au ratio prix/qualité de la pierre et à la compétitivité fiscale. Facteur économique toujours, les acquéreurs analysent les risques présentés par un investissement dans la pierre en vue d’une location future.
Aujourd’hui, la demande autour de l’offre immobilière haut de gamme porte plus particulièrement sur les logements clés en mains qui ont été rénovés à la perfection avec des services rares et de qualité selon Thibault de Saint-Vincent, président de Barnes. Ce type de logement se négocie entre 25 000 et 40 000€ par m² dans les quartiers les plus prisés de la capitale.
Ces critères et éléments passés au crible ont permis au réseau d’agences Barnes d’établir un top 50 des villes les plus attractives pour investir dans l’immobilier de luxe en 2023.
Quelles sont les villes qui attirent les super-riches pour leur achat immobilier ?
L’enquête annuelle du réseau d’agences Barnes permet de mieux comprendre le marché de l’immobilier de prestige, plus particulièrement dans la capitale. L’expert s’est, cette année encore, attaché à révéler les destinations mondiales les plus demandées par les super-riches pour leur achat immobilier, pour vivre ou investir.
Zoom sur le top 50 des villes désirables aux yeux des acquéreurs étrangers fortunés :
1. Paris, France.
2. Miami, États-Unis.
3. New York, États-Unis.
4. Austin, États-Unis.
5. Dubaï, Émirats Arabes Unis.
6. Tokyo, Japon.
7. Londres, Angleterre.
8. Genève, Suisse.
9. Madrid, Espagne.
10. Milan, Italie.
11. Rome, Italie.
12. Istanbul, Turquie.
13. Montréal, Canada.
14. Amsterdam, Pays-Bas.
15. Stockholm, Suède.
16. Zurich, Suisse.
17. Toronto, Canada.
18. Los Angeles, États-Unis.
19. Monaco, France.
20. Lisbonne, Portugal.
21. Barcelone, Espagne.
22. Singapour, Singapour.
23. Dallas, États-Unis.
24. Copenhague, Danemark.
25. Munich, Allemagne.
26. Dublin, Irlande.
27. Vienne, Autriche.
28. San Diego, États-Unis.
29. Budapest, Hongrie.
30. Bruxelles, Belgique.
31. Prague, République Tchèque.
32. Oslo, Norvège.
33. Athènes, Grèce.
34. Hong Kong, Chine.
35. Tel Aviv, Israël.
36. Boston, États-Unis.
37. Ho Chi Minh, Chine.
38. Taipei, Taïwan.
39. Doha, Qatar.
40. Hambourg, Allemagne.
41. Séoul, Corée.
42. Sydney, Australie.
43. Chicago, États-Unis.
44. Washington, États-Unis.
45. Abu Dhabi, Émirats Arabes Unis.
46. Florence, Italie.
47. Luxembourg, Luxembourg.
48. Varsovie, Pologne.
49. Bombay, Inde.
50. Le Cap, Afrique du Sud.
Combien coûte un bien immobilier de luxe à Paris ?
Les prix de l’immobilier de luxe continuent leur folle ascension avec des tarifs au m² dépassant parfois les 40 000€. Le marché du haut de gamme à Paris est un monde à part qui ne connaît pas la crise. Un logement avec jardin, terrasse ou affichant une superficie de plus de 200 m² dans Paris peut se vendre une véritable fortune, en témoignent les chiffres publiés début janvier 2023 par le réseau d’agences Daniel Féau, spécialiste de l’immobilier de luxe.
Premier élément de réponse, 75% du chiffres d’affaires du réseau provient de transactions effectuées pour plus d’un million et demi d’euros. Et certaines sont très largement au-dessus de ce montant.
Alors que le prix de l’immobilier à Paris moyen était donné à 10 630€ par m² l’an dernier, les logements vendus par le réseau Daniel Féau étaient affichés à 17 236€ par m², une moyenne toujours. Un tarif qui ne cesse d’augmenter avec les années, passant de 15 483€ par m² en 2019 à 16 118€ par m² en 2020 puis à 16 847€ par m² en 2021 pour s’établir à 17 236€ par m² en 2022. Suite aux confinements successifs mais aussi à la faiblesse de l’euro en comparaison du dollar, les riches acquéreurs ont dopé et dopent encore ce segment du marché de l’immobilier.
« Le marché immobilier de luxe ne connaît pas - du tout - la morosité observée sur les transactions parisiennes inférieures au million d’euros », affirme Charles Marie Jottras, président du réseau Féau.
Et les tarifs annoncés ne sont que des moyennes. Le prix au m² peut plus que doubler en fonction des secteurs et des caractéristiques des biens. Des critères exceptionnels amènent des surcotes extraordinaires. Parmi eux, la présence d’un jardin, d’une terrasse ou une très grande superficie supérieure ou égale à 200 m². Il s’agit d’éléments exceptionnels très prisés des ultra-riches pour leur achat immobilier.
Parmi les transactions conclues via le réseau, celles portant sur un bien avec terrasse ou jardin dans Paris affichent une surcote de 25% en comparaison des autres logements de luxe, avec un prix moyen au m² de 21 236€.
Et le marché de l’immobilier à Paris de prestige se positionnant à contre-courant des tendances immobilières, plus le logement est grand, plus le prix au m² est élevé. Pour un bien allant de 100 à 200 m², comptez 16 977€ par m². Pour une superficie de plus de 200 m², comptez 19 941€ par m² ! Et si la perle rare affiche une surface de plus de 200 m² couplée avec un jardin ou une terrasse, le prix moyen au m² affole les compteurs pour venir flirter avec la barre des 24 000€.
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