Prix de l'immobilier et encadrement des loyers : des annonces hors-la-loi

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L'encadrement des loyers est une mesure qui (a) fait couler beaucoup d'encre et suscité de vifs débats au sein de la classe politique, des acteurs locaux, des bailleurs et même des locataires. Adoptée puis supprimée, elle a finalement été rétablie l'an dernier à Paris et depuis quelques mois à Lille. L'occasion de faire un point sur un dispositif dont l'efficacité est réelle pour certains et inexistante pour d'autres. Explications et analyses.

À quoi sert l'encadrement des loyers ?

C'est une question qui a ses détracteurs et ses défenseurs. Qu'importe le positionnement, l'encadrement des loyers a des objectifs clairement affichés.

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

Pour faire très simple, l'encadrement des loyers à Paris comme ailleurs est une loi qui a pour objectif de limiter la spéculation immobilière dans les villes qui en ont le plus besoin, les villes tendues. Le mécanisme est simple : en fonction de certains critères définis, les loyers sont plafonnés et les bailleurs ne peuvent dépasser ces plafonds fixés par le préfet selon les chiffres donnés par un Observatoire local. En conclusion, l'encadrement des loyers permet de déterminer un prix de référence au m² pour que le loyer demandé au locataire reste raisonnable.

Où est appliqué l'encadrement des loyers ?

Comme expliqué, l'encadrement des loyers est appliqué dans les zones tendues, ces villes dans lesquelles l'offre de logements est inférieure à la demande des locataires. La mesure concerne actuellement 1 149 communes françaises incluses dans les 28 grandes agglomérations majeures de l'hexagone.

Quels logements sont concernés par l'encadrement des loyers ?

Pour établir une règle générale, tous les logements sont concernés par l'encadrement des loyers, à l'exception de ceux qui sont mis en location pour la première fois, ceux qui n'ont pas été loués pendant 18 mois ou plus ou encore ceux qui ont fait l'objet d'importants travaux de rénovation. L'encadrement des loyers impacte donc les logements qui appellent un nouveau contrat de location lors d'un changement de locataire et ce, pour un bien vide comme pour un bien meublé.

À ce stade de votre lecture, vous vous interrogez certainement sur cet "encadrement des loyers à Paris et à Lille" qui a fait la UNE de l'actualité immobilière. Sachez qu'il est une erreur fréquente consistant à assimiler la loi encadrement des loyers générale et la mesure encadrement (plafonnement) des loyers dans les villes volontaires. Un peu de patience, nous y reviendrons dans la suite de cet article.

Quels sont les contraintes de l'encadrement des loyers pour le propriétaire-bailleur ?

Vous l'avez compris, l'encadrement des loyers empêche les propriétaires de fixer le loyer comme bon leur semble entre deux locataires. Cette mesure, si elle peut paraître contraignante voire dissuasive pour les particuliers qui souhaitent investir dans la pierre est véritablement destinée à limiter l'envolée des prix de l'immobilier. Elle a donc un fondement sain malgré les contraintes qu'elle représente.

Grâce à l'encadrement des loyers, le locataire possède un pouvoir de contestation d'une durée de trois ans. Une possibilité qui entraîne parfois des tensions dans le rapport locataire-bailleur. Pour éviter tout désagrément, déléguer la gestion locative du bien se révèle être une bonne idée, plus encore s'il s'agit d'un premier investissement locatif. Le professionnel est ainsi habilité à gérer ce type de problématique si elle se présente. Mais si vous êtes bailleur ou futur investisseur, rassurez-vous, la survenue de cette problématique reste peu fréquente.

Comment définir le loyer en fonction de l'encadrement des loyers ?

En zones tendues, les propriétaires-bailleurs doivent donc se conformer à l'encadrement des loyers pour fixer le montant demandé à leurs locataires. Cette obligation est donnée par la loi ALUR et implique que le propriétaire n'augmente pas le loyer entre deux locataires. Cependant, si le propriétaire a des doutes quant au loyer qu'il a initialement fixé, il peut se baser sur l'IRL, Indice de Référence des Loyers pour réévaluer le montant mensuel.

Ainsi, le bailleur peut augmenter le loyer entre deux contrats de location si et seulement si : Il réalise des travaux de rénovation qui améliorent considérablement le confort, le DPE… du logement loué. Il constate que son loyer initial est trop faible en comparaison de l'IRL.

Attention : si l'augmentation du loyer est possible, elle ne peut être supérieure à la moitié de la différence entre le loyer fixé au départ et le loyer de référence établi pour les biens similaires dans le secteur.

Pourquoi déléguer la gestion locative d'un logement soumis à l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers amène quelques contraintes en matière de gestion locative. Mais une solution se présente à vous pour gérer votre quotidien locatif en toute tranquillité : déléguer la gestion locative à un professionnel de l'immobilier. Une bonne option pour louer en toute légalité et vous aider dans vos démarches de propriétaire-bailleur. Votre professionnel de l'immobilier est au fait des détails de ce mécanisme. Il peut ainsi s'assurer que le loyer fixé répond aux obligations mais aussi vous aider dans la possibilité de réévaluer le loyer.

Confier la gestion locative de son logement à un professionnel comme le Neuf Gestion, régie locative de Médicis Immobilier Neuf, est un bon moyen de respecter les obligatoires conditions de location tout en misant sur l'optimisation du loyer. Idéal pour rentabiliser tranquillement votre investissement.

Quelles sont les différences entre encadrement des loyers et plafonnement des loyers ?

Voilà deux termes du lexique immobilier qu'il est fréquent de confondre. Et pourtant, ils sont bien différents. Encadrement des loyers VS plafonnement, on vous explique les subtilités pour y voir plus clair.

L'encadrement des loyers en quelques mots

L'encadrement des loyers est le mécanisme défini dans la première partie de notre article. Il est encadré par les articles 17 et 18 de la loi du 6 juillet 1989. L'article 17 affirme ainsi que "la fixation du loyer des logements mis en location est libre", complété par l'article 18 qui indique que : "pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logements par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés".

C'est donc ce dernier qui dessine les stricts contours de l'encadrement des loyers en zones tendues.

Le plafonnement des loyers en quelques mots

Il y a fort à parier que l'actualité immobilière ne vous a pas échappé. Ainsi, les médias ont titré "Le retour de l'encadrement des loyers à Paris" ou encore "L'encadrement des loyers appliqué à Lille". Et pourtant, ce terme est injustement utilisé. Pour cette mesure appliquée depuis juillet 2019, il serait plus logique d'évoquer un plafonnement des loyers. Pour faire simple, il s'agit d'un montant de loyer maximum possiblement appliqué au m².

Le plafonnement des loyers est un mécanisme qui a été pensé dans le cadre de la loi Alur puis actualisé par la loi Elan. Adopté à Paris puis à Lille, il avait finalement été rendu caduc avant d'être à nouveau appliqué dans la capitale française puis dans la capitale des Flandres l'an dernier. Disons que le plafonnement des loyers vient durcir encore un peu la règle générale de l'encadrement des loyers dans les zones tendues. Fait important, le plafonnement des loyers est appliqué uniquement dans les villes et zones qui en font la demande, sur la base du volontariat. On résume ? L'encadrement des loyers définit finalement aujourd'hui deux mécanismes : l'un créé en 1989 afin d'encadrer les loyers français, l'autre pensé en 2014 dans le cadre de la loi Alur. Bon à savoir : l'encadrement des loyers à Paris est en phase expérimentale pour une durée de cinq ans. Lille a suivi le même chemin.

L'encadrement des loyers dans l'actualité immobilière : encore trop d'annonces illégales

Un an après la (ré)adoption de l'encadrement des loyers à Paris (ou du plafonnement devrait-on dire), la plateforme MeilleursAgents a mené l'enquête. Et le résultat est sans appel : 53% des annonces immobilières ne respectent pas l'encadrement des loyers dans la capitale.

Un logement sur deux est trop cher à Paris

L'étude de Meilleurs Agents a été menée sur la base de 5 500 annonces immobilières proposées pour des biens mis en location non meublée. Les résultats chiffrés donnent 53% d'annonces hors-la-loi en ce mois de juin 2020. Cela signifie donc qu'un logement sur deux est loué trop cher à Paris. Sans grande surprise, les disparités sont nombreuses en fonction des secteurs parisiens. Ainsi, dans les arrondissements les plus recherchés, ce pourcentage augmente à :

    60% d'annonces illégales dans Paris 7ème.
    67% d'annonces illégales dans Paris Centre.
    70% d'annonces illégales dans Paris 6ème.

Du côté des superficies, certains logements sont davantage touchés que d'autres. Ainsi :

    80% des annonces pour des logements de moins de 20m² ne respectent pas l'encadrement des loyers.
    45% des annonces pour des logements entre 60 et 80m² ne respectent pas l'encadrement des loyers.

Les petites superficies affichent tout de même un loyer supérieur de 22% en moyenne aux plafonds fixés par le dispositif. "Un an après sa remise en vigueur, l’encadrement des loyers est loin d’être respecté à Paris. Ce sont malheureusement les petits logements qui sont le plus dans l’illégalité alors que ce dispositif devait justement protéger les locataires de ce type de surfaces (étudiants, …). Toutefois, l’étude ne nous permet pas de déterminer si les bailleurs justifient le dépassement par le complément de loyer (caractéristiques exceptionnelles du bien). Celui-ci doit être obligatoirement mentionné dans le bail"," explique Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents.

Quels sont les effets positifs de l'encadrement des loyers à Paris ?

Le premier objectif de l'encadrement des loyers semble atteint : limiter l'augmentation des prix des locations. Thomas Lefebvre affirme que "Même si les bailleurs ne respectent pas cette nouvelle mesure, ce dispositif a au moins réussi à freiner la hausse des prix des locations dans la Capitale."

Pour ce professionnel de l'immobilier comme pour d'autres, l'efficacité de l'encadrement des loyers est bien réelle et les chiffres le prouvent. Alors que la mesure a fait son grand retour dans la capitale en juillet 2019, la hausse des prix des loyers a légèrement baissé dans les 6 mois qui ont suivi l'application, soit entre juillet et décembre 2019. Une tendance encourageante lorsque l'on sait que les loyers avaient augmenté de 7% entre 2017 et 2019.

Mais ces propos restent à nuancer. Il s'avère en effet que les prix des loyers sont repartis (très faiblement) à la hausse depuis le début de l'année. Comment expliquer ce mouvement haussier ? Par le fait que très peu de recours sont finalement déposés pour dénoncer un non-respect de l'encadrement des loyers à Paris. En cause, une procédure jugée beaucoup trop complexe pour être menée à son terme.

Des ajustements encore nécessaires pour l'encadrement des loyers à Paris

La capitale française fait figure d'exemple et de laboratoire d'expérimentations pour l'encadrement des loyers. C'est donc vers Paris que les regards des défenseurs mais aussi des détracteurs du dispositif sont tournés. La première mesure qui semble indispensable pour que l'encadrement des loyers soit réellement efficace, semble logiquement être la simplification de la procédure de recours. Ensuite, un calibrage est, selon les bailleurs, nécessaire.

Les résultats donnés par MeilleursAgents laissent en effet penser que le loyer de référence fixé par quartier ne prend pas en considération l'hétérogénéité du marché immobilier locatif parisien. Les professionnels de l'immobilier avancent comme exemple celui du 18ème arrondissement et du quartier de Clignancourt. Alors que les logements sont cotés sur la place des Abbesses, ceux du boulevard Ney avec vue sur le périphérique le sont beaucoup moins. Et pourtant, le loyer de référence appliqué pour déterminer le loyer est identique. Un vrai problème pour les bailleurs. "Les loyers de référence par quartier ne reflètent pas l’hétérogénéité et la réalité du marché immobilier parisien car d’une rue à l’autre, tout peut changer. Ainsi, le loyer de référence ne devrait pas être établi par quartier mais à l’IRIS comme c’était le cas à Lille. Par ailleurs, pour affiner encore plus ce dispositif, il faudrait davantage prendre en compte l’ensemble des caractéristiques impactant la valeur du loyer", explique le directeur scientifique de Meilleurs Agents. Des problématiques sur lesquelles devraient se pencher les décideurs nationaux et locaux pour parvenir à davantage d'équité.

Les récentes évolutions de l'encadrement des loyers à Paris

Depuis le 1er juillet 2020, l'encadrement des loyers à Paris entame sa seconde année pleine d'application. Pour l'occasion, quelques révisions ont été effectuées. On pense notamment à l'adoption de nouveaux loyers de référence en fonction des quartiers, du type de logement et du nombre de pièces présentes dans le bien.

Pour prendre connaissance de ces nouveaux plafonds, une carte de référence est disponible sur referenceloyer.drihl.ile-de-France.developpement.durable.gouv. Cette documentation officielle concerne uniquement les logements du parc locatif privé. L'encadrement des loyers à Paris est en effet appliqué pour les locations nues et les locations meublées dans le parc locatif privé. Les logements sociaux et les locations touristiques saisonnières ne sont pas impactées par le dispositif.

La carte mise en place par le gouvernement permet ainsi aux locataires comme aux propriétaires bailleurs de prendre connaissance du loyer en euros et par m² de référence qui les concerne. Le loyer de référence est calculé à partir des données de l'OLAP (Observatoire local des Loyers de Paris). Le loyer appliqué ne peut être supérieur de plus de 20% à ce loyer de référence ou, au contraire, inférieur de plus de 30%.

Bon à savoir : il est possible de demander un complément de loyer si le logement affiche des caractéristiques exceptionnelles comme une vue rare, une immense terrasse, des prestations haut de gamme… Le texte de loi indique qu'"un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique."

Attention : en cas de non-respect de l'encadrement des loyers, "après une mise en demeure, restée infructueuse, de mettre son contrat en conformité et de rembourser au locataire les trop perçus éventuels, le préfet de département peut ainsi prononcer une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale" peut-on lire dans l’arrêté préfectoral. Un risque à ne pas prendre !

Que pensez-vous de l'encadrement des loyers à Paris ? Vraie mesure pour limiter la hausse des tarifs ou frein à l'investissement locatif ? 

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