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Tendance de l'immobilier neuf : quel avenir pour la construction hors site ?

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La construction hors site a le vent en poupe. Réputé rapide, écologique, sécurisé et économique, construction réalisée en usine et assemblée sur le site final, ce mode constructif a, sur papier, tout pour plaire. Une tendance de l'immobilier neuf qui mérite de s'y arrêter. Zoom.

Qu’est-ce que la construction hors site ? Définition

La construction hors site est une méthode de construction dans laquelle des éléments, des modules ou des composants d'un bâtiment sont fabriqués dans un environnement contrôlé en dehors du lieu de construction principal. Ces éléments sont ensuite transportés et assemblés sur le site final.

Mais quelles sont les caractéristiques premières de la construction hors site ?

La préfabrication : les éléments du bâtiment tels que les murs, les planchers ou encore les toitures sont fabriqués en usine. Une fabrication de modules et de composants qui peut être complète ou partielle.

Un environnement contrôlé : la fabrication en usine permet un contrôle de qualité plus strict, des conditions de travail sécurisées et très souvent une meilleure gestion des matériaux et des déchets.

La rapidité et l'efficacité : la construction hors site permet logiquement de réduire le temps de construction sur site, car les travaux de fondation et la fabrication des modules peuvent être effectués simultanément.

La réduction des perturbations : la majeure partie de la construction étant réalisée hors site, les bruits, déchets et interruptions sur le site de construction principal sont très largement réduits.

La flexibilité et la personnalisation : si la construction hors site semble standardisée, elle amène une grande flexibilité pour la conception et la personnalisation des bâtiments en fonction des besoins des clients.

La durabilité et l'efficacité énergétique : les méthodes de construction en usine intègrent des pratiques de construction durables et des technologies à haute performance énergétique encore plus facilement que sur un chantier traditionnel.

Si l'on devait résumer cette première introduction de la construction hors site, l'on pourrait considérer qu'il s'agit d'une approche innovante offrant des avantages significatifs en termes de qualité, de rapidité, de durabilité et de gestion des ressources en comparaison des méthodes de construction traditionnelles sur site.

Quelles sont les différences entre construction hors site et construction modulaire ?

La construction hors site et la construction modulaire sont souvent utilisées de manière interchangeable, mais elles présentent quelques différences subtiles :

1. La construction hors site englobe toutes les méthodes de construction dans lesquelles des composants sont fabriqués dans un environnement contrôlé, puis transportés et assemblés sur le site final. Cela inclut la construction modulaire, mais aussi d'autres formes de préfabrication.

La construction hors site peut ainsi être utilisée pour concrétiser une large gamme de projets, y compris les bâtiments résidentiels, commerciaux, industriels et même les infrastructures tels que les ponts ou les tunnels.

2. La construction modulaire est tout simplement une sous-catégorie de la construction hors site. Elle implique la fabrication de modules volumétriques en usine, qui sont ensuite transportés et assemblés sur le site.

Mais qu'est-ce que les modules volumétriques ? Les modules sont souvent des unités de bâtiment complètes avec des systèmes électriques, de plomberie, et de finition intérieure déjà installés. Ils peuvent être empilés ou connectés de différentes manières pour finalement former un bâtiment complet.

La construction modulaire est le plus souvent utilisée pour des projets tels que des logements, des hôtels, des écoles, des bureaux et des hôpitaux. Elle est particulièrement avantageuse pour des bâtiments répétitifs ou standardisés.

Ce que vous devez retenir

La construction hors site est un terme générique qui inclut toute méthode de construction dans laquelle des composants sont fabriqués hors site, y compris la construction modulaire.

La construction modulaire est une forme spécifique de construction hors site impliquant des modules volumétriques préfabriqués puis assemblés sur le site final.

Quels sont les différents types de construction modulaire ?

La construction modulaire se décline en plusieurs types adaptés à des besoins spécifiques. Parmi les principaux : 

1. La construction modulaire permanente (PMC) comprend des modules destinés à devenir des parties intégrantes et durables du bâtiment final, couramment utilisés dans des projets tels que des hôtels, des hôpitaux, des écoles et des bureaux.

2. À l'opposé, la construction modulaire temporaire (TMC) implique des modules conçus pour être déplacés ou réutilisés après une période donnée. Elle est idéale pour des bureaux de chantier, des salles de classe temporaires ou des logements provisoires.

3. Enfin, la construction modulaire à usage spécifique répond aux besoins particuliers des secteurs de la santé, des sciences et de la technologie, à l'aide de modules équipés d'installations spécialisées et conformes à des normes strictes.

Ces différentes méthodes permettent de tirer pleinement parti des avantages de la préfabrication : rapidité, qualité 100% contrôlée et efficacité des coûts assurée, tout en s'adaptant aux multiples exigences des projets de construction.

Quels sont les avantages de la construction hors site pour un building comme pour une maison ?

La construction hors site présente de nombreux avantages par rapport aux méthodes de construction traditionnelles. Voici les principaux bénéfices, déjà partiellement évoqués dans les lignes précédentes :

La réduction des délais de construction : la fabrication des composants en usine et les travaux de préparation du site sont menés en même temps, accélérant considérablement le processus global de construction. Les projets peuvent ainsi être achevés plus rapidement, avantageux pour les projets appelant une livraison rapide.

L'amélioration de la qualité : les composants fabriqués en usine bénéficient d'un strict contrôle de qualité dans un environnement 100% contrôlé. À la clé, une plus grande précision et une meilleure finition, réduisant les erreurs et les défauts parfois observés dans les constructions traditionnelles sur site.

La réduction des coûts : la fabrication en série et l'utilisation optimisée des matériaux en usine permettent de réduire les coûts de production. Ajoutons que la rapidité de construction et la diminution des temps d'arrêt sur le chantier contribuent à réduire les coûts globaux du projet.

La diminution des perturbations sur le site : une grande partie du travail étant effectuée hors site, les nuisances sonores, les déchets et les interruptions de la vie quotidienne autour du chantier sont considérablement réduites. Un atout certain dans les environnements urbains denses et/ou les zones sensibles.

La flexibilité dans la conception : la construction hors site permet une grande flexibilité relative à la conception. Les composants préfabriqués peuvent être personnalisés pour répondre aux exigences spécifiques du projet, offrant ainsi une liberté créative tout en bénéficiant des avantages de la préfabrication.

La durabilité et l'efficacité énergétique : les techniques de fabrication en usine peuvent intégrer plus facilement des pratiques durables et des technologies énergétiquement efficaces. Les matériaux sont ainsi utilisés de manière plus efficiente et les déchets mieux gérés. Empreinte écologique du projet réduite assurée !

La sécurité et les conditions de travail améliorées : la fabrication en usine offre des conditions de travail plus sûres et contrôlées en comparaison d'un chantier de construction traditionnel soumis à de nombreux aléas. Les accidents du travail sont ainsi réduits et la sécurité des travailleurs améliorée.

Quels sont les inconvénients de la construction hors site ?

La construction hors site présente plusieurs inconvénients potentiels :

Des coûts initiaux plus élevés : bien que la construction hors site puisse potentiellement réduire les coûts à long terme, les coûts initiaux peuvent être plus élevés en raison de la nécessité de créer des usines spécialisées et d'investir dans des équipements coûteux.

Le transport et la logistique : le transport des modules préfabriqués vers le site de construction peut être complexe et coûteux, plus encore pour les projets situés loin des usines de fabrication.

La dépendance à l'égard des fournisseurs : les projets hors site dépendent fortement des performances et des capacités des fournisseurs de modules préfabriqués, entraînant dans certains cas des retards.

Les réglementations et normes locales : la conformité aux réglementations locales et aux normes de construction peut être plus complexe à gérer dans le cadre de la construction hors site : les modules doivent être conformes à toutes les exigences de construction locales.

L'assemblage sur site : alors que la majeure partie du travail est réalisée hors site, l'assemblage final appelle des compétences spécialisées et peut être soumis aux conditions météorologiques.

Bois, béton, acier... Quels sont les matériaux qui peuvent être utilisés pour la construction hors site d'un bâtiment ?

La construction hors site utilise une variété de matériaux, chacun offrant des caractéristiques spécifiques en termes de durabilité, de coût, de rapidité de construction et de performance énergétique. Voici les principaux matériaux utilisés : 

Le bois est largement utilisé dans la construction hors site en raison de sa légèreté, de sa facilité de manipulation et de ses propriétés écologiques. Il est souvent privilégié pour les charpentes, les panneaux muraux, les planchers et les toitures. Avantage, les structures en bois sont rapides à assembler et offrent une bonne isolation thermique.

Pour aller plus loin : Bois et bas carbone : l’immobilier neuf fait la transition

L'acier est un matériau couramment utilisé pour les structures modulaires en raison de sa résistance, de sa durabilité et de sa capacité à supporter des charges lourdes. Les cadres en acier sont souvent privilégiés pour créer des modules volumétriques facilement transportés et assemblés sur site. L'acier est également résistant au feu, améliorant la sécurité des bâtiments.

Le béton préfabriqué est utilisé pour créer des éléments structurels tels que des murs, des colonnes, des poutres et des dalles de plancher. Il offre une excellente durabilité, une bonne isolation acoustique et thermique, et une résistance au feu. Les éléments en béton préfabriqué peuvent être créés avec précision en usine et rapidement assemblés sur site.

Les matériaux composites, tels que les fibres de verre ou de carbone, sont utilisés pour leur légèreté et leur résistance élevée. Ils sont souvent préférés pour des applications spécifiques nécessitant des propriétés mécaniques particulières, comme les panneaux de façade ou les structures secondaires.

Les conteneurs maritimes réutilisés sont devenus populaires dans la construction modulaire en raison de leur robustesse, de leur disponibilité et de leur coût relativement bas. Ils peuvent être modifiés pour créer des unités habitables, des bureaux ou encore des espaces commerciaux.

Les polymères et les plastiques renforcés sont utilisés pour des applications spécifiques nécessitant des matériaux légers et résistants aux intempéries. Ils peuvent être moulés en formes complexes, offrant une grande flexibilité de conception.

Combien coûte la construction hors site ?

Le coût de la construction hors site varie considérablement en fonction de divers facteurs, dont les principaux sont le type de bâtiment, les matériaux utilisés, la complexité de la conception, la localisation du projet et l'échelle de la production. 

Pour une maison individuelle, les coûts se situent généralement entre 1 500 et 3 000 euros par m². Les bâtiments commerciaux ou industriels peuvent quant à eux avoisiner les 1 200 à 2 500 euros par m², tandis que les projets plus spécialisés ou haut de gamme peuvent largement dépasser ces montants. 

Pourquoi la construction hors site peut apporter des réponses à la crise de l’immobilier neuf ?  

La construction hors site peut apporter des réponses efficaces à la crise de l'immobilier neuf en offrant des solutions rapides, économiques et durables pour répondre à la demande croissante de logements. Cette méthode permet de réduire considérablement les délais de construction, comme évoqué. Ainsi, les projets peuvent être livrés plus rapidement, répondant plus vite aux besoins croissants de logements.

En pratique – Campus, hôtel... Quelques grands exemples de constructions hors site en France

En France, plusieurs grands projets de construction hors site illustrent les avantages et les possibilités offertes par cette méthode. Voici quelques exemples notables :

L'hôtel « CitizenM » à Paris Gare de Lyon

L'hôtel « CitizenM » près de la gare de Lyon à Paris est un excellent exemple de construction modulaire appliquée à l'hôtellerie. Les chambres de l'hôtel ont été préfabriquées en Italie, puis transportées à Paris et assemblées sur site. Ce processus a permis de réduire considérablement le temps de construction et de garantir une qualité uniforme pour toutes les chambres. L'hôtel offre une expérience moderne et confortable, illustrant comment la construction hors site peut répondre aux besoins du secteur de l'hôtellerie.

Le campus universitaire de l’École Centrale de Lyon

L’École Centrale de Lyon a opté pour la construction modulaire pour son nouveau campus universitaire. Les bâtiments ont été préfabriqués et assemblés rapidement pour accueillir les étudiants et les professeurs dans des infrastructures modernes et bien équipées. Ce projet montre comment ce type de construction peut être utilisé efficacement pour développer des infrastructures éducatives de haute qualité.

À scruter également, le projet Be Fine en cours de réalisation à Melun en Seine-et-Marne. Dans l’écoquartier Woodi, ce projet de construction hors site est annoncé comme livrable pour 2025. Il deviendra ainsi le plus grand projet immobilier de construction hors site en matériaux bas carbone national.

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