Le défi de l’immobilier ? 5 millions de logements en 10 ans. Relativement au contexte social en France - et notamment aux séparations, aux départs d’un enfant de la maison… - La construction de 5 millions de logements serait nécessaire pour faire face à la demande de cette prochaine décennie selon une étude menée par l’ESCP Junior Conseil pour le compte de la Fédération des promoteurs immobiliers. Mais comment faire ? Comment booster le secteur de l’immobilier neuf pour parvenir aux objectifs mais aussi pour propulser l’économie du pays ? Éléments de réponse.
Besoins de la France en logements : des avis divergents sur le marché de l’immobilier neuf
Pour le gouvernement, 500 000 logements neufs sont nécessaires chaque année pour répondre à la demande. Une nécessité qui tombe à 370 000 pour la Cour des comptes et à 449 000 pour la Fédération des promoteurs immobiliers, aiguillée par l’ESCP Junior Conseil. La dernière entité a publié ses chiffres en date du 9 mars dernier, largement relayés par Les Echos.
Pour la FPI, la France aurait donc besoin de 5 millions de logements neufs environ pour cette prochaine décennie. Et à votre avis, où la demande est-elle la plus forte ? Dans les grandes villes évidemment ! Ces villes aujourd’hui estampillées zones (très) tendues dans lesquelles la demande en logements à acheter ou à louer est beaucoup plus fort que l’offre, créant une véritable instabilité.
Parmi les 20 métropoles les plus importantes de l’hexagone, c’est en Ile-de-France que le besoin est le plus criant avec la nécessité de 60 000 logements en 10 ans et à Aix-Marseille avec 12 500 logements neufs jugés nécessaires. Ces grandes métropoles concentrent 37% des besoins nationaux en matière de logements neufs privés.
Malheureusement, parvenir à cet idéal semble loin d’être gagné. 483 300 logements neufs ont vu leur permis de construire accordé l’an passé mais seuls 370 800 ont été mis en chantier selon les données publiées par le ministère de la Transition écologique.
Pourquoi la France a besoin de logements neufs ?
Pourquoi l’hexagone affiche de telles ambitions et nécessités en matière d’immobilier neuf ? Pour quelles raisons les besoins en logements neufs sont-ils croissants ? L’étude menée pour le compte de la FPI révèle que non moins de 152 000 logements neufs par année soit 34% des besoins, seraient le fruit du désormais bien connu phénomène de décohabitation, à savoir la fin d’un foyer établi suite à une séparation ou à un départ en étude ou dans la vie active d’un enfant. Logiquement, ces situations entraînent une diminution du nombre de personnes dans un même foyer et la nécessité de (re)loger ceux qui partent.
Des éléments de réponse sont également apportés par Louis Ziz, vice-président de la FPI. Il a confié aux Échos que « Le nouveau besoin ne va pas automatiquement se placer dans le neuf. Mais si une personne qui divorce s'installe dans un logement ancien, la personne qui quitte ce logement va en chercher un autre et ainsi de suite. Nous avons tenté de mesurer le besoin global de croissance du parc en fonction de différentes évolutions".
Autres facteurs augmentant les besoins en logements chaque année, l’immigration. À elle seule elle génère une nécessité de 71 000 biens, soit 16% de la construction globale incontournable envisagée.
Enfin, la croissance démographique amène un besoin de 26 000 logements annuellement, soit 7% des nécessités nationales.
La problématique des biens (trop) anciens augmente les besoins en logements neufs
L’étude de l’ESCP Junior Conseil met également en avant que certains habitants existants ne pourront plus, dans quelques années ou très rapidement, être utilisés au titre de logements. On pense notamment aux passoires thermiques (selon la FPI, 50 000 biens appelleront une telle rénovation énergétique qu’ils seront laissés à l’abandon ou presque), aux logements qui affichent des problèmes structurels tels que des fissures rendant le bien impropre à l’habitation ou encore les habitats qui se trouvent dans des zones délaissées, des zones dans lesquelles la demande en logements est quasi nulle. Ajoutons également que certains logements sont d’ores et déjà voués à devenir des résidences secondaires habitées une partie de l’année seulement.
Tout cela nous conduit à environ 84 000 logements vides supplémentaires par année alors même qu’un très grand nombre de Français ne parviennent et ne parviendront pas à se loger ces 10 prochaines années. L’urgence est là : il faut construire davantage et plus vite !
Quels sont les leviers pour construire plus de logements neufs chaque année en France ?
Le marché de l’immobilier neuf a besoin de coups de pouce pour se développer et tenter de faire face à la demande. Ainsi, les promoteurs/constructeurs peuvent compter sur deux leviers principaux pour booster leurs offres de programmes immobiliers neufs en France et convaincre les particuliers de se lancer sur ce segment du marché :
Le PTZ ou Prêt à Taux Zéro : mécanisme fiscal réservé aux primo-accédants, il s’agit d’un prêt à taux zéro mis en place par l’État qui permet de financer jusqu’à 40% de l’achat d’une résidence principale neuve. Le particulier emprunteur ne rembourse pas d’intérêt sur la somme empruntée. Des milliers d’euros économisés à la clé ! Tout savoir sur le PTZ ou Prêt à Taux Zéro.
La loi Pinel Plus (+) 2023 : ce dispositif de défiscalisation permet d’alléger les impôts du propriétaire-investisseur tout en se constituant un patrimoine sécurisé sur un segment du marché au fort potentiel de valorisation. Le principe ? Vous choisissez un programme immobilier neuf en France éligible à la loi Pinel, un appartement neuf et vous décidez d’une durée de mise en location obligatoire. En fonction de cette dernière, vous pouvez économiser jusqu’à 63 000€, à déduire de votre impôt sur le revenu. Tout savoir sur la loi Pinel Plus (+) 2023.
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