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Marché immobilier : le logement, une priorité politique

Mis à jour le 0 Marché de l'immobilier
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Les acteurs majeurs du secteur de l’immobilier en sont convaincus, le logement doit devenir une priorité absolue pour nos politiques. Le président de l’Institut du management des services immobiliers, Henry Buzy-Cazaux plaide pour la mise en place d’un grand Plan pour le logement, un plan avec des actions menées sur le long terme sur 10 ou 20 ans. Alors que les prochaines élections présidentielles approchent, où en est le marché immobilier ? Pourquoi une politique du logement soutenue et rythmée est une nécessité ? Quelles sont les mesures déjà proposées au gouvernement voire validées autour de l’immobilier ? Au cœur de l’actualité immobilière.

La communauté immobilière milite pour un logement au premier plan

L’immobilier et le logement pourraient devenir les enjeux majeurs des élections présidentielles de 2022. C’est du moins ce que souhaitent les professionnels de l’immobilier qui œuvrent en ce sens. Depuis plusieurs semaines déjà, les voilà réunis pour penser cette politique du logement qui leur tient à cœur. Un premier débat a été mené fin août à l’occasion des Entretiens d’Inxauseta dans le Pays basque et un second plus récemment dans le cadre du Conseil économique, social et environnemental et porté par l’Union des syndicats de l’immobilier du Grand Paris.


Ces deux temps forts ont d’ores et déjà permis de mettre à jour deux évidences pour Henry Buzy-Cazaux : « tous les courants de pensée qui donneront à l’élection un candidat n’ont pas de véritable doctrine sur le logement, mais ceux qui ont travaillé sur cette question et qui ont dans leurs rangs des élus sensibles à l’habitat ont une indéniable conscience des problèmes et considèrent que le quinquennat à venir sera déterminant. C’est le cas des anciens ministres du logement de tous bords, des parlementaires spécialisés, rapporteurs des plus récentes lois, et c’est surtout le cas des élus locaux, maires des communes de toutes importances, des capitales régionales aux villages, ou adjoints chargés du logement. »


Si des actions sont menées ou en cours, elles restent insuffisantes aux yeux de l’opinion publique et plus particulièrement des professionnels du secteur. Le gouvernement doit donc coupler un discours rassurant quant à la situation tout en prenant en compte les points d’amélioration demandés et les doléances. La ministre en charge du Logement a en ce sens mandaté François Rebsamen, maire de Dijon et président de Dijon Métropole dans la constitution d’une commission d’experts. Son objectif ? Amener des solutions concrètes pour une forte relance de la construction résidentielle. En parallèle, la ministre est à la tête d’une vaste réflexion sur l’habitat de la France de demain, prenant en compte les nouvelles envies et les nouveaux besoins des Français, suite à la crise sanitaire qui les a impactés pendant des mois notamment. Dernière réflexion en cours, le rapport commandé par le directeur général d’Éparmarne Laurent Girometti et par l’architecte et urbaniste François Leclercq a été rendu public par Emmanuelle Wargon. Le dessein est ici de définir avec exactitude un référentiel pour donner envie aux Français de vivre en ville dans les prochaines années.


Pour le président de l’Institut du management des services immobiliers « Il y a dans ces mandats et dans les travaux qui en découlent une intelligence, un souffle. Ceux qui les tournent en dérision ont tort. Y voir un repentir implicite n’est pas infondé, mais ils portent aussi un certain courage et la lucidité des enjeux. Ces diverses missions, et encore n’est-on pas exhaustif des commandes passées ces derniers mois par le gouvernement, révèlent la béance de questions essentielles et le désarroi des décideurs face à elles. »

La création d’une nouvelle ancienne institution pour le logement

Très récemment, François Bayrou a servi d’inspiration à Emmanuelle Macron dans la création d’une institution drivant l’action publique et les acteurs privés. Il s’agit du Plan, un outil qui a pendant de longues années servi la mise en place des objectifs et des voies à emprunter par et pour les politiques publiques. Lors de sa création, le chargé de mission au Commissariat au Plan est ensuite devenu le secrétaire d’État au Plan sous Michel Rocard.

Aujourd’hui, l’institution a à sa tête un Haut-Commissaire au Plan en la personne de François Bayrou. Avec son rang de ministre, ce dernier a l’importante mission de proposer des solutions et des réponses aux différents défis relevés par la communauté du logement, par la communauté sociale et par la communauté privée. Pour Henri-Cazaux toujours, « Trois grandes questions se posent, qui pourraient ordonner les travaux du Plan. Comment concilier avec l’impératif de frugalité foncière les besoins quantitatifs en logement ? Comment réparer la ville et parvenir à redresser les performances environnementales du parc de logements existants, dans les délais impartis par le législateur ? Comment faire baisser le prix des logements neufs comme anciens, qui obère les capacités de consommation des ménages et la croissance ? » Des questions qui nécessitent des réponses concrètes et actionnées dans et pour les 10 à 20 prochaines années sous la surveillance étroite du Haut-Commissaire.

Comment améliorer la qualité de nos logements ?

Dans le même temps, le marché immobilier a vu apparaître un référentiel de la qualité des logements en devenir. Un rapport a en effet récemment été remis au gouvernement sous l’impulsion de Laurent Girometti et François Leclercq. Il pointe du doigt la dégradation de la qualité des logements depuis plusieurs années. Dans le même temps, le rapport préconise la mise en place de ce nécessaire référentiel qui fait état de plusieurs actions et critères.


Avant de décliner les propositions, attachons nous au constat : la qualité des logements s’est dégradée ces dernières années. Ils sont trop petits, peu lumineux, les plafonds trop bas et l’optimisation laisse à désirer. Voici les principales critiques dont nos habitations font l’objet, critiques confirmées par Laurent Girometti et François Leclercq déjà évoqués. Pour ces deux acteurs majeurs de l’immobilier, le progrès en matière de confort de logement a été stoppé dans les années 80. Auparavant, confort et espace étaient au centre de toutes les préoccupations. Ensuite, les politiques publiques se sont concentrées sur les préoccupations urbaines et techniques à l’image des performances énergétiques et acoustiques. Qualité et confort ont donc été relégués au second plan. L’espace est également au cœur des enjeux avec une diminution de 1,7m² pour les constructions datées d’après 2009 et celles d’avant-guerre selon le dernier baromètre Qualitel relatif à l’état des lieux du logement des Français.


Les critiques entendues amènent un nouveau positionnement des professionnels, de l’immobilier neuf notamment. Promoteurs et constructeurs s’attachent toujours davantage à produire des logements confortables, optimisés et idéalement orientés. Un gage de bien-vivre et de qualité. Pour aller encore plus loin, Laurent Girometti et François Leclercq proposent donc un référentiel qui définit notamment une surface minimale pour chaque type de logement. Un T1 devrait observer une superficie de 28m² minimum, un T2 de 45m² minimum, un T3 de 62m² minimum, un T4 de 79m² minimum et un T5 de 96m² minimum. Ces nouvelles normes demandées entraînent nécessairement une augmentation de la taille de chaque pièce. C’est dans l’espace salon-cuisine que le plus grand nombre de m² devrait être injecté. Ainsi, les professionnels préconisent un duo, séparé ou non, allant de 23 à 31m². Les chambres quant à elles devraient disposer d’au moins 10,5m² contre les 9m² actuels.


Autre point intéressant du référentiel, certains critères pourraient rejoindre les obligations imposées par la loi Pinel. On citera par exemple la mutabilité, à savoir la possibilité dans un même logement d’aménager les espaces selon ses besoins propres. Ajoutons à ce critère la luminosité avec une double orientation imposée et l’intégration d’espaces extérieurs personnels comme une loggia, un balcon ou une terrasse ou communs sous forme de toit-terrasse, de jardin partagé…


Plus encore que ce référentiel, différents leviers sont mis en avant en combinant politiques locales et signal national : « Le levier national le plus solide pour influer sur les caractéristiques des logements collectifs neufs est, selon nous, le dispositif d’investissement locatif Pinel. Celui-ci se prête à une conditionnalité de l’aide : nous proposons donc de l’utiliser pour inciter à produire des logements de meilleure qualité », affirment Laurent Girometti et François Leclercq.


Avez-vous choisi de vivre dans un programme immobilier neuf en France pour la qualité et le confort apportés ? Quelles sont vos exigences en matière de logement ?

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