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Quand et comment profiter d’une exonération de la plus-value immobilière ?

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Bientôt une nouvelle année teintée de nouveaux projets : quelques temps après votre achat immobilier, vous avez dans l’idée de le revendre. Avec cette vente à venir, vous réaliserez, nous l’espérons, une plus-value plus ou moins importante. Un souhait fait par tous les propriétaires vendeurs : vendre plus cher que le prix initialement payé pour le bien. Oui mais voilà, une taxation va de pair avec cette plus-value, un montant dont vous êtes redevable auprès de l’administration fiscale. Vous avez vaguement entendu parler d’exonération de la plus-value immobilière ? Dans certains cas, la transaction est en effet exemptée de taxation, dans d’autres non. Mode d’emploi et explications pour connaître vos droits et devoirs à la perfection.

Une exonération de la plus-value pour les résidences principales

Avant de nous lancer dans le vif du sujet, sachez que la règle est simple : la vente d’un appartement, d’une maison ou même d’un terrain appelle une taxation au titre de l’impôt sur le revenu (IR) et des prélèvements sociaux (PS), taxation logiquement basée sur la plus-value dégagée lors de la transaction finale.


Mais il existe une grande exception à cette généralité : lorsque vous revendez votre résidence principale, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, vous êtes exempté/e de cette taxation, vous bénéficiez d’une exonération de la plus-value immobilière totale.


Bon à savoir : est considérée comme résidence principale par l’administration fiscale, votre lieu de résidence habituel, le logement que vous occupez au titre d’habitation au 31 décembre de l’année d’imposition.


Dans tous les autres cas de figure, à savoir la revente d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif… la taxation sur la plus-value est appliquée. Elle est déterminée en fonction du prix d’achat et du prix de cession. La différence entre ces deux montants est appelée « plus-value » si elle est positive. Si la différence est négative, on parle alors de « moins-value ».


Bon à savoir : si vous avez reçu un bien en donation ou en succession, le prix servant de base de calcul à la taxation est celui du montant pris en compte pour déterminer les droits de succession ou de donation.


Dans la seconde situation, le vendeur n’a logiquement rien à payer. Par contre, dans le premier cas de figure, la taxation se décompose ainsi :


- 19% au titre d’IR, Impôt sur le Revenu.
- 17,2% au titre de PS, Prélèvements Sociaux.

Comment réduire le montant de l’imposition sur la plus-value immobilière ?

Sans aller jusqu’à une exonération de la plus-value immobilière totale, il est possible de diminuer de quelques dizaines voire centaines d’euros le montant demandé par l’administration fiscale. Comment ? En prenant en compte divers frais comme les frais inhérents aux diagnostics immobiliers obligatoires par exemple, frais qui viennent réduire le prix de cession. Il est également envisageable de faire grimper le prix d’acquisition grâce à l’intégration des charges et des indemnités versées au propriétaire vendeur, aux droits d’enregistrement…


Le prix d’acquisition peut enfin être gonflé en intégrant toutes les dépenses liées à la construction, à la reconstruction, à l’agrandissement du logement ou encore aux travaux d’amélioration lorsqu’elles ont été assumées par le propriétaire vendeur. Il faut également impérativement présenter les factures attestant de travaux réalisés par une ou des entreprise(s) qualifiée(s).


Si le montant de la taxation est abaissé, il n’est pas complètement gommé. Comment faire alors pour bénéficier d’une exonération totale de la plus-value immobilière ?

Dans quels cas profiter d’une exonération de la plus-value immobilière ?

Sans plus attendre, voici les exceptions à la règle qui vous ouvrent le droit à une exonération de la plus-value immobilière, qu’elle soit partielle ou totale :


- Les résidences principales sont exonérées de taxation.


- Les biens vendus après plus de 30 ans de détention profitent d’une exonération de la plus-value immobilière. Pour aller plus loin, sachez que le montant de la plus-value immobilière est abaissé d’un abattement en fonction de la durée de possession du logement ou du terrain et ce, à compter de six années de détention. Avant ce seuil des six ans, vous ne profitez d’aucun abattement.


- Les biens dont le prix de vente est inférieur à 15 000€. Si vous vendez une cave ou un garage par exemple pour un montant qui n’excède pas les 15 000€, l’exonération de la plus-value immobilière s’applique automatiquement.


- Les retraités peuvent profiter de l’exonération de la plus-value immobilière ainsi que les personnes en situation de handicap. Vous êtes pour cela détenteur/trice d’une carte de « Mobilité Inclusion » mentionnant une « Invalidité ». Mais attention, lors des deux dernières de possession, vous ne devez pas avoir été soumis/e à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et ne pas avoir dépassé le seuil de revenu fiscal de référence. Pour l’année 2021, il est relevé à 11 098€ pour la première part du quotient familial. Cette règle d’exonération s’applique également si le conjoint du vendeur réunit toutes les conditions, sous réserve cependant que l’imposition soit commune pour le ménage.


- Les personnes qui vivent en maison de retraite ou en foyer d’accueil pour adultes en situation de handicap profitent d’une exonération de la plus-value immobilière lors de la revente d’un logement auparavant considéré comme leur résidence principale et ce, même s’il est logiquement devenu leur résidence secondaire. Le bien doit cependant avoir été laissé libre suite au départ du propriétaire, à l’exception d’une occupation par le conjoint ou par un autre membre du foyer fiscal, être vendu dans les deux ans qui suivent le placement en maison de retraite ou en foyer d’accueil et le revenu fiscal du vendeur doit être contenu sous les seuils fixés, à savoir 26 097€ pour la première part du quotient familial en 2021.


- Les logements cédés pour la création de logements sociaux au profit d’un organisme spécialisé comme ceux d’habitations à loyer modéré ou d’une société mixte gérant les logements sociaux. L’exonération est alors partielle ou totale en fonction de la surface finale du programme occupée par des logements sociaux (exonération totale pour une superficie égale ou supérieure à 80%, exonération partielle pour une superficie inférieure à 80%).


Le saviez-vous ? Les programmes immobiliers neufs offrent un potentiel de plus-value plus important que les logements anciens. Construits selon les dernières normes environnementales, peu énergivores, confortables, bien situés et proposant le plus souvent de pratiques surfaces annexes (loggia, balcon, terrasse, jardin privatif, garage, parking, espaces communs…), les acheteurs sont friands des logements récents.

 

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