Comment ne plus payer la plus-value immobilière ?

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Quand on connaît le taux d'imposition des plus-values immobilières : 19% au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux soit 36,2% au total, mieux vaut s'informer sur les possibilités de réduire le montant de l'imposition voire connaître toutes les possibilités pour en être exonéré. Des exonérations sont en effet possibles selon la nature du bien, la durée de détention ou votre situation personnelle. Explications.

Le calcul de la plus-value immobilière

On aimerait tous avoir le mode d'emploi pour faire une belle plus-value immobilière lors de la vente d'un bien. Il s'agit tout simplement de la positive différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Quand le bien a été reçu par donation ou succession, il s’agit de la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée.

Pour calculer la plus-value imposable :

● On déduit les frais de cession, de diagnostics obligatoires et le montant de la TVA du prix de vente indiqué dans l'acte ; on ajoute ensuite les frais réels et droits de mutation à titre gratuit supportés par le donataire ou l'héritier à la valeur du bien déclarée
● On ajoute les charges et indemnités supportées, les frais d'enregistrement, les frais notaire réels justifiés ou un forfait de 7,5% au prix d'achat. Des dépenses de travaux peuvent également s’additionner sous condition de date et d’objet.

Les travaux pris en compte dans le calcul sont les travaux de maintien ou de remise en bon état pour un usage normal (construction, agrandissement…). Ils sont réalisés par une entreprise et non par le propriétaires et excluent les dépenses d'entretien et de réparations.

Les travaux ne doivent pas avoir été déduits au titre des revenus fonciers et être assimilés à des dépenses locatives. Des pièces justificatives de dépenses peuvent être demandées par l'administration fiscale. Si le vendeur ne peut pas les fournir mais qu'il est propriétaire depuis plus de 5 ans, il peut majorer forfaitairement le prix d'acquisition de 15%.

Les exonérations de la plus-value immobilière

Les plus-values immobilières sont soumises à trois taxes :

● 19% au titre de l’impôt sur le revenu appliqués sur la vente ou l’échange de biens privés, y compris la vente de droits comme les servitudes
● 17,2% depuis le 1er janvier 2018 au titres des prélèvements sociaux (CSG)
● Une taxe additionnelle de 2% à 6% lorsque le montant de la plus-value taxable dépasse 50 000 € (hors terrains à bâtir).

Les cas d’exonération de la plus-value-immobilière

La plus-value immobilière peut être exonérée selon :

● la nature du bien :
○ si au jour de la cession, le bien vendu constitue la résidence principale,
○ le bien est vendu à un prix inférieur à 15 000€.

● la durée de détention :
○ le bien est détenu depuis plus de 30 ans.

● la qualité et la situation du vendeur :
○ le vendeur est un retraité ou une personne reconnue invalide et son revenu fiscal 2017 est inférieur 10 988€ pour une vente en 2019
○ le vendeur est une personne âgée ou handicapée qui réside dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés. Son revenu fiscal 2017 est inférieur à 25 432€ et la vente a eu lieu dans les deux ans suivant son entrée en établissement
○ Le vendeur est un non résident européen.


● la destination des fonds résultant de la vente :
○ le prix de cession est réutilisé pour une résidence principale dans les 24 mois et le vendeur n’a pas été propriétaire de son habitation principale dans les 4 ans qui précèdent la vente
○ le bien est vendu suite à une expropriation et les fonds sont utilisés pour construire ou reconstruire dans un délai d’un an
○ le bien est vendu à un organisme ou à un constructeur qui s’engage à réaliser des logements sociaux dans les 4 ans qui suivent la vente (avant le 31 décembre 2020).

Les abattements de la plus-value immobilière

Le montant de la plus-value immobilière est diminué d’abattements par année de détention. Au bout de 22 ans, il n’y a plus de plus-value imposable pour l’impôt. Il faut par contre attendre 30 ans de détention pour que la plus-value ne soit plus soumise aux prélèvements sociaux.

Pour l’impôt sur la plus-value immobilière, les abattements sont de :


● 6% pour chaque année de la 6ème à la 21ème année,
● 4% pour la 22ème année.


Par exemple, pour un bien détenu depuis 10 ans, l’abattement est de 30% (5 ans x 6%).

Pour les prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière, les abattements sont de :


● 1,65% pour chaque année de la 6ème à la 21ème année,
● 1,60% pour la 22ème année,
● 9% pour chaque année au-delà de la 22ème.


Par exemple, pour un bien détenu depuis 10 ans, l’abattement sera de 8,25% (5 ans x 1,65%).

Des abattements spéciaux existent (terrains situés en zones tendues, certains bâtiments) et d’autres exonérations sous conditions. Consulter un notaire vous permettra de les connaître avec certitude et de prendre connaissance des conditions à remplir pour en bénéficier. Ce qui est certain : la principale exonération, maintenue par tous les gouvernements est celle liée à la vente de la résidence principale.

Pensez-vous que l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière de la résidence principale doit être remise en cause ?

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