Mode d’emploi pour faire une plus-value immobilière

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On achète un logement pour vivre, pour investir mais on oublie trop souvent que la plus-value immobilière peut aussi être au rendez-vous. Elle peut (et doit) même entrer dans l’équation de l’achat initial. Vous allez peut-être revendre dans 9 ans, dans 15 ans, dans 20 ans voire dans 3 ans… Qui sait ce que la vie réserve ? Et dans ce cas, votre bien a-t-il suffisamment d’atouts pour vous permettre de réaliser la prisée plus-value immobilière ? Nos trucs et astuces pour l’anticiper.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?


Avant de commencer, mettons-nous d’accord sur le sens de la plus-value immobilière. Il s’agit de faire un simple calcul :

Prix de vente net du logement – prix d’achat et d’aménagement (travaux) – frais de notaire (et frais d’agence le cas échéant).

Vous le constatez, les intérêts de l’emprunt ne sont pas intégrés dans ce calcul.

Le premier critère de la plus-value immobilière : la localisation


Le plus joli, confortable, optimisé… logement ne prendra pas de valeur et ne trouvera pas (ou difficilement) un acheteur s’il est mal situé. C’est le premier critère qui doit guider votre achat immobilier.
Voici les éléments à regarder absolument pour déterminer si oui ou non le prix du logement pourra augmenter :

• La proximité des transports en commun et/ ou des axes routiers
• La proximité des commerces
• La proximité des services
• La proximité des écoles
• La proximité des espaces verts
• La proximité des infrastructures culturelles et sportives
• …

Vous pouvez également miser sur des territoires qui, vous le savez, vont prendre de la valeur. Un exemple ? Celui de La Confluence à Lyon. Il y a encore quelques années, personne ou presque n’aurait pensé à investir derrière Perrache, dans ce quartier malfamé. Pourtant aujourd’hui, il s’agit de l’un des secteurs les plus chers de Lyon et les plus demandés. Les acquéreurs qui ont fait un pari ont très bien réussi. Ils peuvent ainsi espérer une magnifique plus-value immobilière !

Le second critère de la plus-value immobilière : un logement peu énergivore


N’achetez pas une passoire thermique sans vouloir la rénover. Un logement trop énergivore n’intéresse pas les acheteurs aujourd’hui. « La valeur verte » comme on l’appelle est un critère primordial pour les acquéreurs. Pour appuyer ces dires, des études ont été menées. Celle de l’association DINAMIC par exemple (mars 2015) a révélé qu’un logement peu énergivore a une valeur de 3 à 9% supérieure à un bien qui consomme trop d’énergie.

Si votre habitation n’est pas au niveau mais que vous souhaitez la revendre et réaliser une belle plus-value immobilière, c’est le moment de vous lancer dans des travaux de rénovation énergétique. Pour cela, pensez aux aides de l’Anah par exemple ou au crédit d’impôt qui allègent grandement le budget nécessaire.

Le troisième critère de la plus-value immobilière : 3 biens un 1


C’est un petit coup de poker qui peut se révéler payant : acheter un grand logement pour le diviser en plusieurs plus petits. Si vous achetez une maison par exemple, il sera possible de la diviser en plusieurs appartements. Mais attention au chiffrage du projet en amont : avant de se lancer dans une division, il faut s’assurer que les travaux amèneront une plus-value immobilière conséquente.

Vous devez également être certain que votre projet respecte le PLU (Plan Local d’Urbanisme) et/ ou les règles de copropriété.

Le quatrième critère de la plus-value immobilière : l’optimisation du logement


Exit les logements biscornus aux surfaces difficiles à aménager. Les acheteurs veulent très souvent un logement prêt à être habité avec des WC séparés, des pièces de vie désencombrées, de grandes surfaces, un extérieur bien entretenu, des chambres délimitées… Vous avez compris l’idée !

Vous avez des exemples concrets de plus-value immobilière à partager ? Laissez-nous un petit commentaire. :-)
 
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