Crédit immobilier : comprendre la notion de capacité d’emprunt

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Concrétiser un projet immobilier demande très souvent de souscrire un crédit. Et qui dit emprunt, dit analyse de ses finances et de sa capacité d’endettement. Ces étapes permettent ensuite de déterminer la somme possiblement emprunter et son budget. On vous explique donc aujourd’hui ce qu’est vraiment la capacité d’emprunt et sur quel élément est basé son calcul.

La capacité d’emprunt en quelques mots


Lorsque l’on parle de capacité d’emprunt, on parle du montant qu’un particulier peut demander à sa banque pour réaliser son projet immobilier. Il s’agit de la somme qui va financer l’achat, à laquelle sont éventuellement ajoutés un prêt complémentaire (PTZ notamment) et un apport personnel.


Bon à savoir : l’apport personnel ne fait pas varier la capacité d’emprunt. Celle-ci repose principalement sur le taux d’endettement et sur le reste à vivre.

Les éléments qui déterminent la capacité d’emprunt


Deux autres éléments influent sur le montant possiblement emprunté par le particulier :


• La durée du crédit
• Le taux d’intérêt accordé par la banque


Pour faire simple, plus le taux est important, plus les mensualités sont élevées. La capacité d’emprunt est donc automatiquement réduite (à durée équivalente).


Et si la durée de l’emprunt est allongée, les mensualités sont diminuées et le reste à vivre augmente. Mais dans ce cas de figure, une hausse du taux de crédit est (quasi) systématiquement accordée.

Le calcul de la capacité d’emprunt


Pour calculer une capacité d’emprunt, plusieurs éléments sont pris en compte :


• Les revenus de l’emprunteur (salaires, retraite, pensions, revenus fonciers…)
• Les charges mensuelles de l’emprunteur (crédit à la consommation, voiture, immobilier…)
• Loyer éventuel
• Pensions alimentaires


Recouper ces éléments permet au banquier de déterminer la capacité d’emprunt du ménage et son reste à vivre. Celui-ci doit permettre au foyer d’assumer ses charges courantes (eau, électricité, enfants, nourriture, essence…) de manière confortable.

Règle de base pour calculer le taux d’endettement


Il est admis, bien que rien ne soit écrit, que le taux d’endettement maximum d’un ménage ne doit pas excéder les 33%. Dans certains cas (revenus très élevés par exemple), la banque peut s’autoriser à dépasser ce pourcentage.


Règle informelle une nouvelle fois, on a tendance à considérer que le reste à vivre doit être de :


• 600 à 1 000 euros pour une personne seule
• 750 à 1 000 euros pour un ménage sans enfant
• 150 à 400 euros par enfant à charge (en fonction de leur âge)


Tous ces critères peuvent plus ou moins varier d’un organisme bancaire à l’autre.

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