Investissement locatif : isoler avant de louer

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Les propriétaires d'un logement à louer mal isolé vont devoir effectuer des travaux. Sans quoi, ils ne pourront plus appliquer d'augmentation de loyer. Zoom sur cette nouvelle mesure dont sont préservés les investissements locatifs dans le neuf.

Isolation et investissement locatif : les obligations


Un propriétaire qui ne souhaite pas réaliser une isolation conforme pour son investissement locatif aura la désagréable surprise de se voir refuser l'augmentation du loyer lors du renouvellement du bail ou de la relocation. Cette sanction est appliquée depuis le décret du 27 juillet 2017 dans les grandes agglomérations françaises*.


Bon à savoir : un propriétaire-bailleur ne peut augmenter le loyer comme bon lui semble. Il doit impérativement appliquer le même loyer lors du renouvellement ou de la relocation ou répercuter la valeur de l'IRL (Indice de Référence des Loyers) communiquée par l'Insee. Mais dans le cas de travaux d'isolation effectué, la possible progression du loyer est plus importante. En pratique, si le coût des travaux est égal ou supérieur aux loyers perçus au cours de la dernière année, le bailleur peut librement fixer le loyer. Si le coût est inférieur, l'augmentation ne peut excéder 15% des travaux.

Les sanctions en cas de non-respect du décret pour l'investissement locatif


Si aucune sanction n'est véritablement prévue à l'exception de l'impossibilité d'augmenter le loyer, les propriétaires seront soumis à une réglementation encore plus stricte dès le 1er janvier 2020. Le décret du 16 juillet 2019 indique que les travaux doivent permettre de réduire la consommation énergétique du logement à moins de 331 kWh/m²/an. Dépasser cette norme revient à classer le logement en DPE (Diagnostic de Performances Énergétiques) F ou G.


"Le propriétaire est donc désormais obligé de réaliser de véritables travaux d’isolation et pas seulement de refaire l’électricité, de rénover la salle de bain ou la cuisine pour pouvoir augmenter le loyer", explique David Rodrigues, responsable juridique de l’association Consommation logement cadre de vie (CLCV).

Le problème de l'investissement locatif en copropriété


Mais selon l'Ademe (Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie), les logements dont le DPE est classé F ou G sont 7 millions dont 73% en copropriété. Pour ces derniers, réaliser des travaux d'isolation ne peut donc se faire sans l'accord de la copropriété après décision en assemblée générale. Et que faire si les travaux sont refusés ?


"Il faut pourtant intensifier la rénovation des logements les plus énergivores car le parc immobilier est responsable de 36 % des émissions de CO2 dans l’Union européenne et utilise 45 % de la consommation d’énergie finale." fustige Bruno Duvergé, député et auteur d’un rapport sur les freins à la transition énergétiques.


Pour l'heure, le projet de loi demande aux investisseurs qui ne parviennent pas à faire voter des travaux d'isolation d'en apporter la preuve. Après étude, ils pourront être exemptés de travaux.


Les travaux d'isolation en tête des préoccupations


Adopté au Parlement, le projet de loi énergie et climat oblige tous les propriétaires d'un logement classé F ou G a engagé des travaux de rénovation pour atteindre a minima le niveau E. Cette directive doit être respectée avant le 1er janvier 2028. Si aucune sanction n'est pour l'heure établie, les prochains textes pourraient bien durcir les recommandations.
Vous avez investi dans l'immobilier ? Êtes-vous concerné par ces obligations d'isolation ?


*Les grandes agglomérations mentionnées par le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 sont : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

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