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Immobilier : le pouvoir d’achat des Français passé au crible

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Où en est le pouvoir d’achat des Français en cette fin d’année ? Hausse, baisse, comment s’oriente la tendance ? Leur appétence pour l’immobilier peut-elle être satisfaite comme ils le souhaitent ? Empruntis et SeLoger apportent des éléments de réponse clairs et chiffrés dans leur 2ème édition de l’ITC ou « L’immobilier Tout Compris ». Entre hausse des prix de l’immobilier et leviers majeurs pour franchir le pas de la propriété, on vous dit tout.

Comment l’ITC permet de comprendre le pouvoir d’achat immobilier des particuliers ?

Après une 1ère version très suivie, SeLoger et Empruntis reconduisent leur indicateur du pouvoir d’achat immobilier en France. La seconde édition de « L’immobilier Tout Compris » apporte des éclairages complets sur ce dernier. Pour brosser un tableau exhaustif, plusieurs éléments sont pris en compte, à savoir :


- Le prix des logements.
- La fiscalité locale avec notamment la taxe foncière.
- Les droits de mutation.
- Les taux d’emprunt.
- Les conditions d’assurance emprunteur.
- Les frais de garantie.
- Les frais bancaires.


L’ITC est un indicateur semestriel qui met en lumière l’évolution du budget des Français en vue d’un achat immobilier sur la période allant de 2015 à 2021. 34 villes sont passées au crible pour obtenir un portrait national global.

Quelle évolution de l’ITC dans les grandes villes françaises ?

En prenant comme base de calcul un achat immobilier de 60m² financé grâce à un crédit de 1% sur 20 ans, Empruntis et SeLoger révèlent l’évolution de l’ITC sur la période précitée. Le calcul intègre également les critères détaillés dans les lignes précédentes pour les principales grandes villes françaises. Vous le constaterez, les écarts sont très importants d’une ville à l’autre pour une même configuration. Voici donc le pourcentage de progression d’une mensualité entre 2015 et 2021 :


- +38% d’augmentation à Angers.
- +30% d’augmentation à Nantes.
- +30% d’augmentation à Bordeaux.
- +28% d’augmentation à Rennes.
- +24% d’augmentation à Lyon.
- +22% d’augmentation à Villeurbanne.
- +21% d’augmentation à Brest.
- +19% d’augmentation à Strasbourg.
- +18% d’augmentation à Toulouse.
- +17% d’augmentation à Lille.
- +17% d’augmentation à Paris.
- +17% d’augmentation à Reims.
- +13% d’augmentation à Metz.
- +11% d’augmentation à Caen.
- +10% d’augmentation à Rouen.
- +10% d’augmentation à Tours.
- +9% d’augmentation à Nîmes.
- +8% d’augmentation à Montpellier.
- +3% d’augmentation à Amiens.
- +7% d’augmentation au Mans.
- +7% d’augmentation à Limoges.
- +7% d’augmentation à Nice.
- +6% d’augmentation à Clermont-Ferrand.
- +6% d’augmentation à Aix-en-Provence.
- +5% d’augmentation à Orléans.
- +5% d’augmentation à Mulhouse.
- +3% d’augmentation à Dijon.
- +3% d’augmentation à Marseille.
- +2% d’augmentation à Besançon.
- +2% d’augmentation à Nice.
- +2% d’augmentation à Saint-Étienne.
- +0% d’augmentation à Grenoble.
- -5% de baisse au Havre.
- -15% de baisse à Perpignan.
- -8% de baisse à Toulon.


Les villes du haut de classement sont ainsi celles dans lesquelles la mensualité pour devenir propriétaire/investisseur a le plus progressé. A contrario, au Havre, à Perpignan et à Toulon, le budget mensuel est en baisse.

Quelle hausse des prix de l’immobilier dans les grandes villes françaises ?

En moyenne, les tarifs de la pierre ont augmenté de +11,5% entre 2015 et 2021 au niveau national. En juillet 2015, ils étaient relevés à 3 260€ par m² contre 3 634€ par m² en septembre 2021 selon les données SeLoger. L’indicateur couplé SeLoger et Empruntis met lui aussi en avant une hausse importante des prix de l’immobilier sur tout le territoire ces dernières années.


Parmi les 34 localités de plus de 100 000 habitants analysées, 97% ont vu leurs prix de l’immobilier orientés à la hausse entre 2015 et 2021. En fonction des villes, cette progression peut aller de 2 à 56% ! La preuve :


- +56% d’augmentation des prix de l’immobilier à Angers.
- +46% d’augmentation des prix de l’immobilier à Rennes.
- +41% d’augmentation des prix de l’immobilier à Lyon.
- +40% d’augmentation des prix de l’immobilier à Villeurbanne.
- +39% d’augmentation des prix de l’immobilier à Brest.
- +38% d’augmentation des prix de l’immobilier à Reims.
- +36% d’augmentation des prix de l’immobilier à Paris.


Pour résumer la situation, laissons l’explication à la porte-parole du groupe SeLoger, Séverine Amate : « Lorsque l’on parle d’une hausse du prix de l’immobilier, ne serait-ce que de 5%, cette dernière impacte fortement le pouvoir d’acheter et implique souvent une concession sur la surface habitable. On est face à des hausses continues depuis 6 ans. Une contrainte forte qui ne semble pas décourager la décision d’achat des acquéreurs. Face à eux, depuis des mois, des vendeurs en position de force malgré un nombre de biens qui recule de plus de 10% sur ces 18 derniers mois. La grande majorité des vendeurs à date sont ceux dans l’obligation de vendre pour changer de vie. Une situation d’urgence qui n’a pas forcément d’impact sur la révision éventuelle du prix. Trouver le bon bien, une denrée rare que les porteurs de projet ne sont pas prêts à laisser passer. »

Les leviers qui contrecarrent la hausse des prix de l’immobilier en France

Oui les tarifs de la pierre ont augmenté presque partout en France, c’est une évidence. Cependant, le pouvoir d’achat immobilier des ménages n’a pas dégringolé pour autant. Pourquoi ? Tout simplement car certains éléments jouent le rôle d’amortisseur, et heureusement !


Sans grande surprise, c’est le cas des taux de crédit immobilier qui ont été divisés par deux entre 2015 et 2021. Les taux sont actuellement historiquement bas pour un emprunt sur 20 ans. Les conditions de crédit sont elles aussi favorables aux particuliers et notamment l’assurance emprunteur qui révèle elle aussi une division par deux. Les banques sont enclines à octroyer des crédits immobiliers, même si elles sont aujourd’hui plus attentives au profil des emprunteurs.


En conclusion, le budget mensuel à accorder à un achat immobilier est globalement en hausse selon cette seconde édition de l’ITC mais l’accès à la propriété reste encore et toujours intéressant, la hausse des prix étant compensée par d’autres leviers.


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